（一）有约定的，从其约定。婚姻法采纳了约定财产制，我国婚姻法第十九条规定：“夫妻可以书面约定婚前财产以及婚姻关系存续期间的财产归共同所有或各自所有，或部分共同所有、部分各归所有。夫妻对婚前财产以及婚姻关系存续期间财产的约定，对双方具有约束力。”房屋作为财产的一部分，其归属自然可以通过双方的约定来确定。可见，夫妻财产的约定在进行财产分割时，起着重要的法律依据作用。不少人认为财产约定或财产公证伤害感情。但是，这种理智的财产处理办法和文明的生活方式，确实值得提倡，对财产分割争议起到防患于未然的作用。然而，目前我国绝大多数的夫妻还未采用这种方式，当发生争议时，仍然需要遵循法律中对财产的若干规定。一般规定，在无法确定为个人财产或夫妻共同财产时，应推定为夫妻共同财产。（二）婚前财产归个人所有。根据新的婚姻法，结婚前买的房子属于婚前财产，不属于夫妻共同财产，正常情况下是不进入离婚诉讼的财产标的。但是这并不是绝对的。新婚姻法公布实施后，法律明文规定婚前财产归个人所有。对房屋所有权的认定通常以产权证登记的名称为准。如果房屋购买是在结婚登记之前，则房产归个人所有。   如果是贷款购房，就需要严格界定房屋购买时间及还款时间，即婚前一方购房，婚后还贷的，在离婚时可以认定房屋所有权归为一方所有，但因夫妻关系存续期间共同还贷款，应根据夫妻共同还贷款的金额要求房屋所有一方付给另一方一半的补偿。   《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定，“对夫妻共同出资而取得”部分产权“的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋”部分产权“的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。” 如果夫妻双方婚前存在同居，就需要靠具体的举证来证实房产的归属。    现实中有很多情况是父母为子女买房，此时房屋属于个人财产还是共同财产，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。” “当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”很多当事人认为自己父母在自己结婚前购买的房子，就是属于自己的财产，但一般在当事人结婚时，当事人的父母会告诉媳妇说，这套房子是给你们结婚用的。所以，如果媳妇有人证或物证证明时，法院可能会引用这个司法解释的第一款，认为这是父母明确表示赠与双方的房产。也就构成了夫妻共同财产。而在实践中这种情形非常多。这时举证成为重要的问题了。（三）保护妇女子女、残疾人等弱势群体的权益。    鉴于妇女在婚姻中所处的弱势地位，以及子女往往选择跟母亲过的现实情况，离婚财产分割时法律往往更多考虑妇女和子女的权益。如《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中提到，“对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：1、照顾抚养子女的一方；2、男女双方在同等条件下，照顾女方；3、照顾残疾或生活困难的一方；4、照顾无过错一方。“    《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题若干具体意见》十三条规定，“对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。”第十四条规定，“婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。”    《妇女权益保障法》第四十八条规定“夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。夫妻共同租用的房屋，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。”   （四）竞价制。若双方都想拥有价值较大的房产，则由双方竞价，房产归出价高的一方，另一方得到相应的货币补偿。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中提到，对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。双方出价高者可获得房屋的所有权或居住权，并按一定比例（一般为平分）交付对方房款。
    房改房是根据职工的职务、工龄等多种因素综合考虑而给职工的福利，按房改政策出售，是国家多年实行低工资制后的福利性补偿，按成本价售房给职工等于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工，因此，对购房前结婚不久的人来说，此房实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产，如果另一方对购得的房改房仅凭交款时间在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产，是不公平的。
　　婚后购买婚前由一方承租公有房屋过程中，可能存在以共同财产购买和以个人财产购买两种情况，对此应当区别情况予以处理：对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的，房屋权属处理意见表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，是一种债权债务关系，其对承租的房屋只享有占有使用的权利，对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定，实践中也不能简单作出一个明确的结论，司法实务中对婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定和处理须非常谨慎，如果产权登记在个人名下、系婚后个人财产购买的，应属于个人财产。
    最高人民法院关于民事审判实务问答指导意见：在离婚案件中以男方名义购买的房改房能否判归女方所有?答复称：我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即房改房，在出售前基本上是由单位职工以低租金承租的房屋，根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价，公有住房出售的有关规定，确定房改房权属即夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提，对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房，并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定：对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂，政策性强，婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定。　　
离婚后房产证过户手续1、离婚判决书或者离婚协议书中有关于房产所有权归属的明确规定，产权管理部门即可按照所有权的分配予以办理产权变更。2、需要携带离婚判决书或离婚协议书、本人身份证原件、复印件，公安局门牌号码通知，房屋所有权证书办理更名手续。
领证后购房，办理产证的1、领证后，无论购房时签署合同是单方还是双方，产证上写的是一个人还是两个人，都是属于夫妻共同财产，离婚时是可以要求对该处房产进行分割的以上的房屋权属仅适用于夫妻离婚时，对于一方死亡的，如果需要按照继承进行的财产分割，和上述是截然不同的。2、共同财产的问题，实际上就是房产证取得的时间与房屋产权归属是否存在关系的问题。房产证是物权凭证，是证明房屋产权归属的法定凭证，但是并不是说房产证在婚后取得，就意味着该房产属于婚后财产。
       离婚成功获取抚养权【12岁男孩】          房屋归女方和孩子所有 南京离婚专家律师庄荣华指导【栖霞婚外情离婚案】案情介绍：    本案委托人因丈夫存在长期多次家庭暴力，并在近两年中与他人有不正当关系，违反夫妻忠实义务，故委托知名南京离婚律师庄荣华代为提起民事离婚诉讼。
承办法官：张倩。
   本案立案于2013年7月初，结案于2013年7月底，历时一个月，仅开庭一次彻底解决女方痛苦的婚姻生活，并且实现了女方对于财产分割以及子女抚养权、抚养费的诉讼意愿。
案件结果：   1、双方离婚；   2、子女抚养权归我方当事人，对方每月支付1000元；   3、双方居住房屋中男方所持份额归孩子所有，该房屋仅为女方及孩子占有使用。   4、房屋拆迁协议中所申购的两套房屋，男女双方各得一套。
律师点评：    本案离婚诉讼案件争议焦点为抚养权与财产分割，在开庭过程中庄荣华律师提供宾馆开房登记簿、家庭暴力公安机关报警记录、男方银行记录结余与清单、女方被打照片、病例、房屋产权证、还贷证明等证据。    通过庭审过程中的几轮交锋，最终男方在法官的调解之下，同意庄荣华律师提供的调解方案，在夫妻共同财产中作出重大让步，并同意子女由我方抚养。    至此本案终结，当事人非常满意案件结果。
          南京市栖霞区人民法院             民事调解书                           （2013）栖迈民初字第号  原告A，女，1975年生，汉族，教师，住南京市栖霞区。    被告B，男，1974年生，汉族，无业，住南京市栖霞区。  本院受理了原告A诉被告B离婚纠纷一案，依法适用简易程序由代理审判员进行审理。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原被告自愿离婚。二、原被告婚生子C随原告A生活，被告B每月十号前给付子女抚养费1000元至十八周岁止。三、原被告及C共同所有的房产位于南京市栖霞区房屋（三人原份额为原告A占比百分子二十五，C占百分之五十、被告B占比百分之二十五），被告B所有的百分之二十四的份额归C所有，其余百分之一的份额在C满二十二周岁时归C所有。该房由原告A及C居住使用。该房的房贷由A负责偿还。四、原被告共同财产苏A奔驰牌轿车一辆归被告B所有，车贷由被告B偿还。五、2013年4月2日拆迁安置协议，所安置的两套房屋其中90平方米的安置房归被告B所有，其中70平方米的安置房归原告A所有。房屋差价款、税款等由双方各自承担。六、被告B有权每月四次探视子女C。七、原被告双方无其他纠葛。八、诉讼费由原告A负担。双方当事人一致同意，本调解协议自双方在调解协议上签名后即具有法律效力。上述协议符合法律规定，本院予以确认。一方当事人不履行上述调解协议，另一方当事人可持本调解书向人民法院申请强制执行。                       南京市栖霞区人民法院                      二0一三年七月三十日