一、案件事实：广东的林先生于今年2月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品
房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房定金
。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满
意，林先生不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒
绝。开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权
，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留
了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时
间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方
违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。  
双方因无法协商解决最后走上了法庭。律师受林先生委托在江宁开发区法庭代理了
此案。  
律师认为：《认购书》仅表明林先生有购房意向，而非购房合同。理由有两点：  
1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购
书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。  
2、开发商在林先生尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求
其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。  
本案在江宁法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办
理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期
限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约
系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的
购房预付款无事实及法律依据。
最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解
协议，当即退还了林先生预付的4万元定金。 
 二、律师分析：律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后
，总结认为：在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方
签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。  
1、购房者为非广东户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，通常开发
商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有
正规发票，这种情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此而无法获得
银行贷款，而开发商会将这种风险由购房者来承担，一旦无法获得银行贷款就会不
断要求购房者全额支付购房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违
约责任。这种情形律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可
主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持律师的上
述代理意见。  
（关于广东限购的相关延伸：
2011年2月19日，广东出台“限购令”，其中要求：对已有1套住房的本市户籍（不
包括溧水、高淳）居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳
证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新房和二手房）；对已拥有2套及
以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法
提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，
暂停在本市市区内向其销售住房。
2014年9月21日，广东发布的《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》中
，及新版“宁七条”，通知要求，在全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格
证明。至此，长达3年7个月的广东限购令，正式画上了句号，广东市民购房就不再
需要开具购房资格证明。）
但限购解除之前，有购房者因无法开具购房资格证明无法获贷，导致未能购房成功
的，依然可起诉主张解除认购协议，并要求开发商退还定金。
2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，
导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的
附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。  
3、签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一
致，可要求解除认购协议，退回定金。律师根据相关法律认为：认购书只是对整个
购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合
同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根
本没有约定，因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》
第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双
方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此
种情形，律师在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。  
      近来，有很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼女士承诺的很好，可当
签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要
求退定金时，售楼女士往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。寻求律
师帮助。
三、给购房者的法律意见：律师通过实践代理，提供下面解决方法，仅供大家参考
：
首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好
是别人签过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，
这是决定交不交定金的问题。
其次，如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了，
开发商就说你违约了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，
决定不要的时候，不要说不要，只说要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求
，开发商肯定不愿意，这时你就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠
纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式
向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订
立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方
的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因双
方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退定金了。
这样做完全符合法律的规定。如果售楼女士说自己作不了主，需要请示再答复
时，要求售楼女士更更改订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼
女士即不同意更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来交涉情况
证据，将来一旦诉讼解决，这就是有力证据，打官司也不怕了。
      四、法条指引：定金的法律规定
     到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担
保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售
管理办法》等。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方
不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，
应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金
作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受
定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以
交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返
还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四
条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买
卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关
于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订
立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开
发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品
房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房
地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。