二手房买卖交易中，买方先行支付部分房款，在等待过户时，房屋却因为卖方与他人的债务纠纷被法院查封，房屋交易已无法正常进行，解除房屋买卖合同后，购房者如何主张自己的损失，双倍定金与赔偿损失之间如何取舍适用？

近日，福建省厦门市集美区人民法院审理了这起特殊的二手房买卖合同纠纷案，法院一审判决双方解除房屋买卖合同，由被告向原告返还购房款79万元及双倍购房定金20万元，驳回原告其他诉讼请求。

2014年6月，章某与郑某签订房屋买卖合同，约定章某购买郑某位于厦门市集美区的二手房一套，章某于签订买卖合同当日向郑某支付定金10万元。章某又向郑某支付75万元并陆续代为支付银行按揭款4万元后，郑某与章某办理全权委托公证，由章某自行办理房屋的过户手续。

当年7月，因郑某与他人的债务纠纷，该套二手房被其他法院依法查封，在查封期间不得办理过户手续，查封期限为两年。得知该情况，章某一方面行使不安抗辩权并终止履行房屋买卖合同的义务，督促郑某解除查封，另一方面向该法院申请执行异议，但被驳回。因郑某自身资金困难，已无力解除查封。

2015年4月，章某向法院提起诉讼，请求判令解除其与郑某签订的房屋买卖合同，被告返还其已支付的79万元购房款及双倍定金20万元，以及由被告承担涉诉房产买卖居间费、公证费、律师代理费等损失5.5万元。

章某认为， 郑某在明确知晓自己与他人存在债务纠纷，但隐瞒相关的事实，并与原告签订合同且收取房款，违反了双方签订的关于“房屋权属清楚、无债权债务纠纷”的约定，致使房屋买卖合同目的不能实现。

郑某认为，其同意解除合同，但合同中仅对被告毁约约定了违约金，除此并未体现退还购房定金等违约金款项。本案是原告要求解除合同，不存在双倍返还定金的情形。且，章某擅自中止支付讼争房屋的按揭贷款，原告也存在违约情形。因此，郑某只愿意返还已支付房款，其他损失不应承担。

法院经审理认为，买卖双方同意解除合同，根据合同法的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，现原告主张被告返还已支付的购房款79万元，于法有据，被告理应返还。根据合同法规定：“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原、被告双方签订的买卖合同目的在于买卖房屋，郑某亦承诺讼争房屋权属清楚，无债权债务纠纷。现郑某因与他人的经济纠纷致使讼争房产被法院依法查封而无法办理房屋过户手续，被告也一直未能解除房屋的查封，导致讼争房屋无法具备进行过户的条件，致使合同目的不能实现，因此，被告的行为已构成违约，原告主张被告双倍返还定金20万元，于法有据，予以支持。本案中，原告举证证明因被告违约行为而造成的损失为5.5万元，因原告所主张的双倍定金赔偿足以弥补原告的损失，故对章某主张的其他损失不予支持。

■连线法官■

合并计算赔偿总额时以不超过权利人损失为限

对于因违约造成二手房屋交易无法正常履行，当事人除了可以主张解除合同、返还已付购房款外，对于返还双倍定金与赔偿损失之间，当事人如何取舍选择？该案承办法官林达解释，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，只有在损失超过定金数额条件下，方能要求两者并处计算，而且赔偿总额以不超过权利人的损失为限。本案中，章某主张郑某应承担房产买卖居间费、公证费及律师代理费等5.5万元的损失，但由于在章某所主张的双倍定金赔偿额已经超过其所主张的损失，因此在本案中双倍返还定金与赔偿损失不能一并支持。