原告杨青、陈路诉被告黄建平、祝丽萍、浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）定金合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法由审判员吕小明独任审判，于2017年1月5日公开开庭进行了审理，原告杨青、陈路的委托代理人吴川，被告黄建平、祝丽萍的委托代理人舒军，被告链家公司的委托代理人季永豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨青、陈路向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋买卖定金协议》；2、被告黄建平、祝丽萍立即返还原告购房定金100000元；3、被告黄建平、祝丽萍支付原告违约金238000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月13日，原告杨青、陈路与被告黄建平、祝丽萍、链家公司签订《房屋买卖定金协议》。约定：两原告以总价2380000元购买被告黄建平、祝丽萍名下位于西荡苑桃苑2幢403室房产（产权证号：杭房权证西改移字第××号），原告于协议签署时支付被告黄建平、祝丽萍购房定金100000元，双方应于本协议签订后15个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》；若一方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。签约当日，原告杨青、陈路向被告黄建平、祝丽萍支付了定金100000元。

因售房事宜被告黄建平、祝丽萍委托其子黄亦欣代办，原告在支付定金后当即与被告黄建平联系，被告黄建平表示收到定金。同时，因签约时三方担心杭州市购房政策变动导致无法成交，应原告要求，被告祝丽萍出具特定情形下同意解约的承诺函。故此可知，被告黄建平、祝丽萍对房屋买卖事宜知晓且明确同意。签约后，被告黄建平、祝丽萍却因房价上涨，迟迟不肯与两原告签订房屋买卖合同，甚至仍然在我爱我家等房产中介以2700000元的价格挂牌出售案涉房屋，且在2016年10月3日至2016年10月5日期间，多次接待中介带人看房。在此期间，原告和链家公司多次催促被告黄建平、祝丽萍按约履行义务。2016年10月10日，链家公司向被告黄建平、祝丽萍发送催告函，要求其于2016年10月12日前签约，但被告黄建平、祝丽萍未予理会，而后甚至拒绝接听原告及链家公司人员的电话，至今无法联系，也未签订书面的合同。随后，受杭州市购房政策变动的影响，原告作为外地户口的购房者，需支付的首付款由原先的至少支付三成提高至五成，贷款利率也上调约20%，且只能在杭州购买一套住房。此外，2016年9月下旬至10上旬，案涉房屋所在的区域房屋单价上涨严重，案涉房屋被告挂牌价格便上涨了30余万元。若原告另行购房，不得不支付更高昂的价款，被告黄建平、祝丽萍的违约行为严重损害了原告的合同利益及预期可得利益。

被告黄建平、祝丽萍辩称：一、在《房屋买卖定金协议》约定的买卖双方签订《杭州市房屋转让合同》的期限内，两被告没有违约行为，更无违约责任可言。二、本案买卖双方未能签订《杭州市房屋转让合同》主要责任在买方即原告。2016年9月13日，两原告在明知两被告未书面授权黄亦欣签订协议的情况下，尤其是未与被告祝丽萍核实售房信息的情况下，仍然与黄亦欣签订签订《房屋买卖定金协议》。在该协议签订后的2016年9月18日，杭州市出台新的住房限购政策，虽然此时原告仍符合在杭限购区域内的购房条件，但两原告明显感到购房压力，并在此后多次通过被告链家公司向黄亦欣表示解除《房屋买卖定金协议》，且未按定金协议的约定支付首付款。因此，两原告已违约，应对此承担责任。三、被告链家公司也有不可推卸的责任。（一）、未经委托人书面同意即对外发布案涉房屋的出售信息。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”第二十三条规定“委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”在本案中，两被告是案涉房屋的共有权人，未书面共同委托黄亦欣到链家公司办理委托出售案涉房屋手续，也未书面同意链家公司对外发布该房屋的出售信息，但链家公司仍然对外发布，从而导致案涉房屋共有权人之一的祝丽萍在黄亦欣代其签订《房屋买卖定金协议》后，才知晓房屋出售事宜，并导致两被告家庭因此发生矛盾。（二）、未有房地产经纪人或者房地产经纪人协理在《房屋买卖定金协议》上签名。《房地产经纪管理办法》第二十条规定“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”本案当事人签订的虽然名为《房屋买卖定金协议》，但该协议的法律性质即是房地产经纪服务合同。因此，链家公司的不规范操作是本案纠纷的起因，并因此导致两被告家庭发生矛盾，链家公司应对此承担相应的民事责任和行政责任。综上，两被告没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。

被告链家公司辩称：链家公司原则上同意原告的陈述意见。在签署《房屋买卖定金协议》时黄亦欣得到被告黄建平、祝丽萍的委托，即使未出具书面的委托书，事后也得到了被告黄建平、祝丽萍的追认。根据交易习惯系先签订房屋买卖合同再支付首付款，由于被告黄建平、祝丽萍违约未签订房屋买卖合同，故原告未支付首付款并不存在违约行为。案涉房屋在2017年1月份的市场成交价应在250万多元。

原告杨青、陈路为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、《房屋买卖定金协议》。证明原、被告于2016年9月13日签订《房屋买卖定金协议》及相关约定。

2、房屋所有权证。证明被告黄建平、祝丽萍系案涉的西荡苑桃苑2幢403室房屋的所有权人。

3、黄亦欣出具的收据。证明被告黄建平、祝丽萍儿子黄亦欣于2016年9月13日收取原告支付的购房定金100000元的事实。

4、支付宝截图。证明被告黄建平确认收到定金，其对出售房屋事宜知晓并认可。

5、被告祝丽萍出具的说明。证明被告祝丽萍对出售案涉房屋事宜知晓并认可。

6、催告函、快递单。证明链家公司向黄建平、祝丽萍发函要求其按照定金协议约定于2016年10月20日前签订房屋转让合同。

7、网页截图。证明被告黄建平、祝丽萍与原告签订协议后仍以2700000元挂牌出售，并多次同意中介带客户看房。

被告黄建平、祝丽萍质证认为，证据1的真实性无异议，关联性、合法性有异议，出售案涉房屋系黄建平与黄亦欣商量的，此事祝丽萍当时并不知晓。证据2、3、4无异议，但祝丽萍对出售房屋持有异议。证据5的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。证据6的三性均有异议，经查催告函系他人签收，并非黄建平、祝丽萍签收。证据7的三性有异议，案涉房源信息系黄亦欣提供给中介，且并非独家向链家公司提供，而是向多家房产中介提供。根据交易习惯只要没有签订正式房屋转让合同，就不能代表成交，各房产中介依然可以带客户看房，但黄建平、祝丽萍并未配合客户看房。

被告链家公司质证认为，证据1-6均无异议，证据7不清楚。

被告黄建平、祝丽萍未向本院提供证据。

被告链家公司为证明其抗辩主张，向本院提供以下证据。

1、案涉房屋的所有权证、土地使用权证、共有权证。证明案涉西荡苑桃苑2幢403室房屋系被告黄建平、祝丽萍夫妻共同所有。

2、被告祝丽萍出具的说明。证明被告祝丽萍对出售案涉房屋事宜是知晓并同意的。

原告杨青、陈路对被告链家公司提供的上述证据均无异议。

被告黄建平、祝丽萍质证认为，证据1的三性无异议。证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议。

经庭审质证，本院对原、被告证据作如下认证：

原告证据1，被告对真实性无异议，且与本案具有关联性，证据形式合法，本院予以确认。原告2、3、4，被告无异议，本院予以确认。原告证据5，被告对真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认。原告证据6，链家公司向被告黄建平、祝丽萍发函催告，结合原告其他证据，符合客观事实，本院予以确认。原告证据7，被告黄建平、祝丽萍认为黄亦欣并非独家向链家公司提供房源信息，对其他房产中介发布案涉房源信息的事实并未提出实质性异议，故本院对该证据所反映的事实予以确认。

被告链家公司证据1，原、被告均无异议，本院予以确认。链家公司证据2，被告黄建平、祝丽萍对真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认。

根据上述认定的有效证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：

黄建平、祝丽萍系夫妻关系，黄亦欣系黄建平、祝丽萍儿子。坐落于杭州市××××室房屋系黄建平、祝丽萍共同共有。杨青、陈路系夫妻关系。

2016年9月13日，黄亦欣代黄建平、祝丽萍为甲方（出售人）与杨青、陈路为乙方（购买人）、链家公司为丙方（居间人），签订了《房屋买卖定金协议》。约定：交易房屋坐落于杭州市××××室（房屋所有权证号为：西改移字第××号），建筑面积103.39平方米；乙方应于本协议签署时支付购房定金共计100000元并交给甲方收取；房屋总价款为2380000元，乙方房款支付方式为商业贷款，首付款金额为720000元，乙方房款（如贷款的，则为首付款）支付时间为2016年9月30日前；甲方于全款到账后3工作日内将交易房屋交付给乙方，甲方于全款到账后3工作日内将交易房屋内现有户口全部清空；甲乙双方应于签署本协议后15个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》和《居间服务合同》等相关法律文件；在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方没收定金，若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方；本协议签订后，若甲方或乙方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金；本人黄亦欣出售该房屋签订购房定金协议已征得产权人黄建平与祝丽萍同意，本人愿意承担本协议所有条款规定，乙方定金直接转给产权人待签订正式合同由产权人本人签署。甲方承诺本人出售的上述房产确认已征得共有权人及配偶同意。各方约定了其他相关合同内容。同日，黄亦欣出具收据给杨青收到购房定金100000元，黄建平亦于同日确认收到定金100000元。黄亦欣将案涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证及房屋共有权证原件交付给链家公司。《房屋买卖定金协议》签订后，祝丽萍出具一份说明，载明“买方杨青、陈路于2016年9月13日签署购买西荡苑桃苑2幢403室房屋的定金协议，如果由于政策原因导致买方无法购买该房屋，则卖方黄建平、祝丽萍同意解除该定金协议，三方互不追究责任，卖方退回买方已经支付的购房定金共计壹拾万元整，中介方退回卖方的房产三证。”由于黄建平、祝丽萍未在约定期限内与杨青、陈路签订《杭州市房屋转让合同》，2016年10月10日，链家公司向黄亦欣发函催告，要求于2016年10月12日20时前签署《杭州市房屋转让合同》等交易文件。

另查，在《房屋买卖定金协议》签订后，案涉房屋在我爱我家房产中介挂牌出售价格为2700000元。

本院认为，本案争议焦点为：一、《房屋买卖定金协议》是否合法有效；二、黄建平、祝丽萍是否存在违约行为及应承担的违约责任；三、《房屋买卖定金协议》是否符合解除条件。关于争议焦点一、《房屋买卖定金协议》是否合法有效。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。虽然本案中黄亦欣未出具书面委托代理的授权委托书，但根据庭审查明的事实，黄亦欣系黄建平、祝丽萍儿子，与黄建平、祝丽萍具有特殊身份关系且系完全民事行为能力人，黄亦欣代黄建平、祝丽萍签订《房屋买卖定金协议》的当天收取了杨青、陈路支付的购房定金100000元，并将案涉房屋所有权证、土地使用权证原件交付给链家公司，黄建平亦确认收到了定金。同时，祝丽萍也出具书面说明确认签订《房屋买卖定金协议》的事实及如果由于政策原因导致买方无法购买案涉房屋的合同后续处理问题。因此，本院有理由相信黄建平、祝丽萍以口头形式委托黄亦欣签订《房屋买卖定金协议》。故案涉《房屋买卖定金协议》系各方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的权利义务。关于争议焦点二、黄建平、祝丽萍是否存在违约行为及应承担的违约责任。根据《房屋买卖定金协议》第五条约定“甲乙双方应于签署本协议后15个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。”而被告在签署《房屋买卖定金协议》并收取原告支付的100000元购房定金后，却未按合同约定的期限签订《杭州市房屋转让合同》，在链家公司发函催告后，被告黄建平、祝丽萍仍未签订案涉房屋的《杭州市房屋转让合同》，被告黄建平、祝丽萍的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告选择适用违约金条款符合法律规定。根据《房屋买卖定金协议》第七条第2款约定“本协议签订后，若甲方或乙方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。”故原告要求被告黄建平、祝丽萍支付违约金238000元。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑被告黄建平、祝丽萍的违约事实，原告所造成的损失，房价上涨等因素，结合本案实际情况，酌情确认被告黄建平、祝丽萍支付原告违约金150000元。关于争议焦点三、《房屋买卖定金协议》是否符合解除条件。合同法定解除条件包括在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。被告黄建平、祝丽萍未在合同约定的期限内签订案涉房屋的《杭州市房屋转让合同》，已构成违约，符合合同的法定解除条件，两原告作为守约方享有法定合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告黄建平、祝丽萍除需支付两原告违约金150000元外，还应将购房定金100000元返还给两原告。综上，两原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、杨青、陈路与黄建平、祝丽萍、浙江链家房地产经纪有限公司于2016年9月13日签订的《房屋买卖定金协议》于本判决生效之日起解除。

二、黄建平、祝丽萍于本判决生效之日起十日内返还杨青、陈路购房定金100000元。

三、黄建平、祝丽萍于本判决生效之日起十日内支付杨青、陈路违约金150000元。

四、驳回杨青、陈路的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6370元，减半收取3185元，由原告杨青、陈路负担829元，由被告黄建平、祝丽萍负担2356元。

原告杨青、陈路于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告黄建平、祝丽萍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员吕小明

二〇一七年三月九日

书记员冯俊