【案例1】原告以不具备贷款资格为由要求返还定金，获得法院支持

原告杨某认购被告地产公司某商品房，房价832299元，双方签订《房屋预定单》，交付定金2万元。后杨某因不具备当地购房条件，且不知银行有不良贷款记录，无法办理银行贷款业务，遂向被告提出修改部分合同条款，被告予以否决，最终房屋销售合同无法签订。杨某提出返还房屋定金2万元，被告予以拒绝。杨某诉请法院判令撤销双方签订的房屋预定单，被告返还定金2万元。

法院审理认为：原告杨某与被告地产公司为将来签订商品房买卖合同而签订的《房屋预定单》是商品房合同预约合同，《房屋预定单》第1款规定“原告杨某认购后不得主张对《销售合同》条款有异议而放弃购买”的条款，系格式合同条款，作为格式条款提供方的被告在该格式条款中排除了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该款相关内容无效。《房屋预定单》中并未约定双方签订商品房买卖合同的日期，被告某地产公司通过信件要求原告杨某签订商品房买卖合同，但未得到原告杨某的确认，双方何时签订商品房买卖合同应重新协商确定，故原告未在首付款交付之日与被告签订商品房买卖合同并不构成违约。被告因在《房屋预定单》格式条款中约定“认购后不得主张对《销售合同》条款有异议而放弃购买”的条款，不适当排除了原告杨某自由、平等缔约合同的主要权利，导致其与原告未能订立商品房买卖合同，该原因系不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应将其收取的定金返还原告；因双方未能签订房屋买卖合同，双方签订的《房屋预定单》已经不能实现合同目的，为此判决撤销原告杨某与被告地产公司签订的《房屋预定单》；被告地产公司返还原告杨某2万元定金。

【案例2】原告以被告一房二卖为由要求双倍返还定金，获法院支持

原告李某与被告开发公司签订房屋定购单，定购被告开发的CXX号别墅一套，面积为309.41平方米，单价为11062元／平方米，总价为3422693元。原告向被告交纳了1万元的定金，双方未约定签订房屋销售合同具体时间，原告等被告的通知。原告在签订定购单后数次催促被告签订涉案的别墅商品房销售合同，但被告售楼处的人员以老板不在国内，无法联系为由拒签。原告向物业所在地的消保会投诉，经该会调解，被告同意签订销售合同。但是原告去被告处签订合同时，被告知签订的不是原告定购的CXX号别墅。原告不同意，要求被告按约履行。原告事后发现CXX号别墅已被卖给他人。原告认为，被告只有在原告未在规定的时间内签订销售合同构成违约的情况下，才可以将涉案房屋另行出售，否则构成违约。原告请求法院判令被告双倍返还原告定金2万元。

法院审理认为：原被告双方签订的房屋定购单约定原告向被告定购CXX幢别墅，并约定了房屋的出售价格，且原告交付了定金1万元。该房屋定购单的性质当为预约合同，预约合同签订后，双方应当按照预约合同约定签订正式的商品房销售合同，因本案中双方签订的预约合同并未约定签订正式商品房销售合同的时间，为此原被告双方应当对签约时间进行磋商，另行约定具体时间。本案中被告并未提供证据证明与原告另行磋商确定签约时间并进行签约，且在签订定购单后两个月后将涉案别墅出售给案外人，违反了预约合同义务，应当承担违约责任，故被告应当双倍返还定金2万元。

【案例3】原告不按照协商变更后总价签约，返还定金请求被驳回。

原告彭某诉称，其以折后总价626177.8元认购被告开发的商品房，并支付定金10000元。之后，被告要求原告再支付20000元的电商费用后才能按折后总价购买此商品房，原告认为这与当时被告共同确定的认购商品房的总价有出入，多出20000元，造成重大误解，存在欺骗事实。原告多次与被告交涉要求返还定金10000元遭被告拒绝，后原告多方投诉，被告口头承诺退还定金，并复印了原告的身份证及银行卡号，结果被告通知原告继续履行房屋认购书，并不退还定金。原告认为上述事由属在缔约前的重大误解，故属不可归责于原告一方的原因，预约认购合同应当终止，定金应当返还，故请求法院判令被告退还原告购房定金10000元。

法院审理认为：原被告双方之间签订的商品房认购书系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照约定履行各自义务，原告支付的10000元定金双方明确为“签约定金”，如因原告个人原因导致商品房买卖合同无法签订的，被告有权没收定金，原告不得要求返还。双方在签订商品房认购书时约定房屋总价为698889元，原告本应以该价格签订商品房买卖合同，后因被告同意以电商团购的方式给予原告房价优惠，系双方对房屋总价进行变更，且被告对电商团购优惠方式已经对原告进行了明确告知，故可以得知，原告在支付了签约定金10000元后，系因原告自身原因导致双方商品房买卖合同未能按照约定时间签约，责任在于原告，故被告有权适用定金罚则，没收定金，故本院对原告要求返还定金的诉讼请求不予支持。

以上三个案例都是纠结一个问题：购房定金能不能退？

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。大多数开发商认为，如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，定金是不退的。好多购房人也认为，购房定金与其它商品交易一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，这其实也是一种误解。

以上理解的主要法律依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，即“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。

其实，购房定金是可以退的，那么在什么条件下定金才可以退？有法律依据吗？

这是有明确的法律依据，就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

我们结合以上案例和法律规定，总结较为典型的“不可归责于当事人双方的事由”情形有：

1、在约定的时间内，双方就签订预售合同的主要条款不能协商一致；

2、遇有购房贷款政策发生变化，双方无法就预售合同变更协商一致；

3、在预售合同之外需签订补充协议，双方就补充协议无法协商一致；

4、出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立。