《民事指导与参考》第70辑刊登了由江苏省高级人民法院民一庭撰写的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》—《商品房买卖合同司法解释》实施十五年回顾与展望一文。在此篇文章中，江苏省高级人民法院民一庭对部分实践中争议较大的问题，进行了分析，提出了民一庭的倾向性意见，对于处理中处理该类案件有较大的启发。我将对于合同效力、履行、解除等进行节选，重点提示江苏省高级人民法院民一庭的意见，请以原文为准。 今天对“商品房买卖合同履行疑难问题”部分的内容进行节选， 1、关于商品房连环买卖的履行问题 买受人从开发商购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商办理权属证书？实践中存在两种观点：第一种观点认为基于合同相对性，第三人只能要求买受人协助办理登记，不能直接要求开发商协助办理，第二种意见认为前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的地位，为交易简便，可以判决买受人直接要求开发商办理产权变更登记。 江苏省高级人民法院民一庭意见：同意第一种意见。理由：1、符合合同相对性原则。2、防止国家税收流失。3、合理平衡债权人的利益，防止买受人与第三人恶意串通虚构买卖合同。 2、关于未经抵押权人同意转让商品房的履行合同 物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经债权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外，通常认为该条并非效力性强制性法律规定。实践中买受人要求继续履行合同并且办理商品房产权转移登记的如何处理。对此存在两种做法：第一种是判令出卖人在规定的时间内清偿债务涤除抵押权后履行合同义务，第二种是法院对买受人进行释明，要求其变更诉讼请求，买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。 江苏省高级人民法院民一庭意见：我们同意第二种做法。物权法第一百九十一条第二款规定虽非效力性强制性规定，但是可以构成合同法第一百一十条第（一）项规定的法律上不能履行的情形。买受人代为清偿债务，在抵押权人债权受到清偿后，买受人请求履行合同债权并变更抵押物登记的，并无障碍。 3、关于商品房一房多卖问题 出卖人就同意商品房订立数个预售合同数个预售合同均有效，买受人均要求履行合同的，如何处理？ 江苏省高级人民法院民一庭意见：已经办理过户登记的权利优先于其他未办理过户登记的买受人，对于均未办理过户的，可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于普通动产多重买卖处理的规则，确立合法占有房屋买受人权利优先于先行支付购房款的买受人，优先于合同成立在先的买受人。另外，在均未办理过户登记的情况下，已经办理商品房预售合同预告登记的买受人的买受人权利应当优先于其他买受人。 4、关于预抵押问题 商品房预售过程中，购房人办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押登记，后购房人无力归还贷款，贷款人主张预抵押房屋进行行使抵押权的，应否支持。对此存在两种观点：第一种认为抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行对该房屋设立抵押权一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记在借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对预售商品房行使抵押权。第二种意见认为，预告登记抵押权具有排他效力和预先顺位。当预告登记的预抵押尚无法进行物权登记，权利人需实现抵押权时，权利人有权对作为请求权标的不动产行使蒂塔全，使请求权发生指定的效果。 江苏省高级人民法院民一庭意见：我们同意第一种意见。《房屋登记办法》第六十七条、六十八条的观点看，预抵押权登记权利人享有的仅仅是请求办理抵押权正式登记的效力，并不享有现实的抵押权。从平衡各方当事人权益角度而言，在开发商和购房人协同办理预抵押登记的情况下，可以考虑由银行单方面垫付费用进行抵押登记，实现预抵押登记与正式抵押登记的衔接。 5、关于商品房交付标准问题 2000年国家工商总局《商品房买卖合同示范文本》第8条规定了商品房交付的五种选择：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白。2014年4月，住建部和国家工商总局联合下发的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件规定了三种标准：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。（2）该商品房已经取得房屋测绘报告。（3）空白。但是实践中，很多地方沿用了2000版的示范文本，又全选择第一个条件，对此如何认定？ 江苏省高级人民法院民一庭意见：我们认为，如果地方政府对于商品房交付由相关规定的，应当按照地方政策的规定执行。如果地方政策对此没有规定的，当事人选择了第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可无需经验收备案。 6、关于“户口”问题 对于二手房买卖合同中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后出卖人拒不迁出户口发生争议的，由于户口迁出涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。 江苏省高级人民法院民一庭意见：经释明，当事人坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或者驳回起诉。但是当事人以户口不能迁移主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任的，应当受理。 7、关于“凶宅”问题 实践中，买受人以市场价格购买房屋，后方知房屋内出现自杀、谋杀等非正常死亡事件，要求撤销市场买卖合同的，对此能否支持。实践中有两种做法：第一种认为不应支持。第二种意见认为未经披露的，可以撤销合同。 江苏省高级人民法院民一庭意见：我们认为，出卖人对于“凶宅”未经披露的，构成欺诈，买受人有权予以撤销。
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