仅具备《竣工验收备案表》而不符合“四通”条件，仍不符合交楼条件，开发商需承担违约责任。

　　基本案情：2012年，某业主与某房地产公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买该房地产公司开发的某小区商品房。合同明确约定了房屋交付条件为工程验收合格，取得了《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保等部门文件，并满足永久通水、通电、通气及通邮的必要居住条件；房屋交付时间为2013年6月30日。经增城法院查明事实，涉案房屋于2013年4月26日通水，2013年7月3日通邮，2013年11月6日取得工程竣工验收备案表，2014年5月15日通电，2014年6月20日接驳天然气管网。也就是说，涉案房屋直至2014年6月20日才完全具备上述“四通”条件。业主起诉要求房地产公司承担延期交楼的违约责任，该房地产公司抗辩认为其已经按期分别与供电局、燃气公司签署了相关协议，因供电局、燃气公司及市政变电站建设、市政大管网建设的原因导致未能接驳通气和通电，系不可抗力。

　　判决结果：增城法院判决房地产公司承担违约责任，应当向业主支付延期交付房屋的违约金。房地产公司不服上诉，广州市中级人民法院二审维持增城法院判决。

　　裁判理由：根据《中华人民共和国建筑法》的规定，法定的交楼条件即取得建筑工程《竣工验收备案表》。结合涉案合同的约定，该房地产公司理应在2013年6月30日交付符合永久通邮、永久通电、永久通水、永久通气的居住条件的房屋给业主。但该房地产公司于2013年11月6日才取得《竣工工验收备案表》，2014年6月20日才完全具备了上述“四通”条件，因此我院认定该房地产公司违约。该房地产公司作为房地产开发企业，在签约时理应考虑涉案房屋在合同约定的交付期限届满前是否具备永久用电、用气的居住使用条件，并承担相应的开发建设风险，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，该房地产公司关于其对暂不能办理永久用电、用气不承担延期交房违约责任的主张，依据不足，不予认定。

　　利用补充协议规避责任，但只要不符合“四通”条件，仍不符合交楼条件，需承担违约责任

　　基本案情：2013年3月23日，某业主与某房地产公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的某小区商品房。合同明确约定了交楼条件为工程验收合格，取得了《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保等部门文件，并满足永久通水、通电、通气及通邮的必要居住条件；房屋交付时间为2013年12月31日。同日，该房地产公司和业主签署了《补充协议》，约定如果开发商已经办理了永久用电的申请，但因为市政供电能力不足使交付业主的涉案房屋无法取得永久用电时，业主不能主张任何权利。经增城法院审理查明，涉案房屋于2010年11月前已通水，2013年11月20日通气，2013年12月31日通邮，2014年3月28日取得工程竣工验收备案表，但是直至业主起诉时，涉案房屋仍不具备永久用电的居住条件。也就是说，该房地产公司交房时并不完全具备上述“四通”条件。业主起诉要求房地产公司承担违约责任，该公司抗辩认为补充协议已经明确约定，业主不能因为用电问题主张权利。

　　判决结果：增城法院判决房地产公司承担违约责任，应当向业主支付延期交付房屋的违约金。房地产公司不服上诉，广州市中级人民法院二审维持增城法院判决。

　　裁判理由：本案重要的争议点为房地产公司是否因补充协议的约定而免责。房地产公司作为房地产开发企业，在签署合同时候理应考虑房屋在交付时候能否具备永久用电的居住条件，但该公司却将涉案房屋不能具备永久用电的开发风险通过补充协议的形式转嫁给业主，明显是规避开发风险。且业主即使签署了补充协议，补充协议是对将来不确定的用电情况的描述，并不代表业主就已经知悉涉案房屋可能存在无永久用电使用的情形，也不能确认业主明确接受了不具备永久用电的交房条件。因此，某房地产公司的抗辩不能成立，仍需承担延期交楼的违约责任。