林某与A公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：A公司将某商品房预售给林某。林某于2013年1月25日付清首付款，余款在2013年3月30日前办理按揭；A公司应当在2013年1月25日前履行交房义务。该合同第十五条（“关于产权登记的约定”）约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按日按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。……上述合同订立后，林某依约向A公司支付了首付款，A公司亦于2013年1月25日向林某交付了讼争房产。但林某未按合同约定付清余款。A公司于2014年7月25日办妥房屋产权初始登记手续。林某认为由于A公司的原因导致办理权属证书的时间拖延，要求A公司支付逾期办证违约金，双方协商不成，林某诉至法院。 台江区人民法院经审理认为，虽然A公司于2014年7月25日方办妥房屋产权初始登记手续，并于2014年8月19日告知林某，但林某也未依约在2013年3月30日前付清余款，直至2014年8月19日仍未付清剩余购房款，而全额的购房发票系办理房屋权属证书所需材料之一，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，林某要求A公司支付自2014年1月25日起至讼争房实际具备办理权属证书条件之日止（暂计至2014年8月19日）的违约金，没有事实与法律依据，不予支持，遂判决驳回林某的诉讼请求。
林某不服，提起上诉。福州中院经审理认为，本案争议焦点在于被上诉人能否行使先履行抗辩权。行使先履行抗辩权的适用条件是：1.在同一双务合同中，任一方都对对方负有合同义务；2.合同约定了给付义务的先后履行顺序；3.先履行一方未履行义务或履行义务不符合约定。在同时具备上述三个条件时，后履行一方有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行相应的合同义务，直至对方履行义务或履行义务完全符合约定之时。本案根据诉争合同的约定，林某应于2013年3月30日前付清余款，A公司应于2014年1月25日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由A公司提供的资料交付林某。因交付全部购房款是买受人购买讼争店面应当履行的主要义务，全额的购房发票系办理房屋权属证书所需材料之一，而林某至今仍未付清余款，故在林某未全面及时地履行合同约定的付款义务的情况下，A公司可行使先履行抗辩权即暂不协助上诉人办理权属证书。林某的上诉理由于法无据，驳回上诉，维持原判。
法官说法：商品房买卖合同纠纷中，依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使先履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。
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