案例七：质量影响居住，可以退房

    高先生为了方便照顾年老的父母，遂决定在同一小区内购置两套住宅：一套供自己结婚使用，一套供父母居住。在经过多次咨询以及多方的比较后，高先生决定在北市区某小区安居。2个月后，高先生一家高高兴兴的搬入新居。然而没过多久，烦心事就来了。首先是自己那套位于顶层的房子——只要一下雨，家里就一片泽国，根本无法正常居住——不仅屋面漏雨，两面外墙还会渗水。最糟糕的是，第一次漏雨时，因为高先生出差在外，使得高先生的电脑、电视等家电被水浸坏，吊顶、衣柜、壁柜等木质物品以及衣物等发生霉变，这次高先生直接损失就达1万余元。经过多次交涉，高先生提出退房，开发商却以合同没有约定又不属主体结构不合格为由只同意维修并赔偿一定数额的损失。

    其次是父母那套位于3层的房子，入住后不久通客厅的观景阳台墙面就出现了一些细微裂缝，虽不影响居住，当老人家看着就是觉得不踏实，高先生为此也多次找到开发商和物管，要求修补，可对方总以各种理由迟迟不予维修。

    面对这样的质量纠纷，高先生显得有点无奈，他不知道该如何才能获得满意的解决。

律师解疑：

    根据新解释的有关规定，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。因此，如果高先生所购房屋自身固有的质量问题确实影响正常居住的使用的，而无论高先生是否与开发商有相关的约定，高先生都有权请求解除合同，并可以要求开发商承担自己因为房屋质量问题而遭受的全部损失。

    同时新解释规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复的或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失有出卖人承担。因此，就高先生父母的那套房屋，如果开发商迟迟拖延修复的，高先生可以自行或委托他人进行修复。然后要求开发商承担修复费用及赔偿损失。

律师提示：

    过去买房，遇到次品房是件大麻烦事：首先退房难，其次修补难，再次索赔难。新解释出台后，以下情形购房者可以向法院请求解除合同，要求开发商赔偿损失：

    1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的；

    2、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；

    3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

    其中，主体结构不合格应由有资质的房屋质量鉴定机构鉴定核验。同时，一般质量问题，在保修期内，开发商怠于修理的，购房人可自行修理并要求开发商承担费用、赔偿损失。

    因为开发商自身不是建筑商，对质量问题较难把握。而新解释又加重了开发商对于购房人的房屋质量保证责任。为此，开发商应当完善自身的管理流程，加大对施工过程的监管，同时应尽量完善工程承包合同，明确、细化建筑商的责任，以保证不因建筑商的过错而使自己承担更大的法律风险责任。

相关解释条文：

    第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

    第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

案例八：面积涨缩无约定的，处理有原则

    龙先生今年初购买了一套总面积为89平方米的商品房。签约当时，不知道是不是开发商工作失误，双方间没有就实际面积与约定面积不符时的处理方式进行约定（合同文本上为空白）。交房时，开发商向龙先生出示的面积测量报告显示其所购买的商品房实际面积为95平方米，于是开发商要求龙先生补足房款差额。而龙先生认为，该误差系由开发商造成，因此差额不应由龙先生承担。

    那么，龙先生是否可以拒交这笔因为面积涨水而产生的额外房价款呢？

律师解疑：

    根据《商品房销售管理办法》以及新解释的有关规定：交付使用的房屋面积与合同约定面积不符的，有约定的，从其约定。没有约定或者约定不明确的，则依照以下原则处理：（1）面积误差≤±3％时，按照合同约定价格据实结算；（2）面积误差﹥±3％时，购房者有权解除合同；购房者要求继续购买房屋的，面积超过3％部分视为赠送，面积小于3％部分的房价款由开发商双倍返还给购房者。

    龙先生与开发商并没有对面积差异的处理办法进行约定，则龙先生不仅可以选择退房，也当然可以选择补足3％的房款，继续购买房屋。

律师提示：

    房屋面积是每个购房者都关心的焦点，也是商品房买卖过程中比较容易引发纠纷的问题。早在2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》中，建设部就确定了此类纠纷的处理原则，而新解释则进一步强调了该处理原则。

    在其中，购房者应注意，新解释中关于面积纠纷的解决原则仅针对双方没有约定的情形，如果有约定的，应当按照约定的处理。因此，购房者在签订购房合同应仔细审查该部份条款。

    作为开发商，则应当本着诚实信用、平等自愿的原则，在合同中与购房者对此作明确约定

相关解释条文：

    第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

案例九：延期交房的，购房者可行使合同解除权

    廖女士2001年底向某开发商购买了一套150平方米的四居室住宅期房准备给儿子结婚用。廖女士与开发商在合同中约定开发商应于2002年6月22日前向廖女士交付该房。然而，不知道是什么原因，开发商的交房日期一拖再拖，至今仍不能交房。随着儿子的婚事临近，廖女士希望能尽快解除这份购房协议，以便再行购买一套商品房做儿子的新房。同时，廖女士又担心如果单方解除合同的话，开发商会以种种理由扣留自己的购房款，损害自己的合法权益。

    对此，廖女士希望了解在延期交房的情况下该如何同开发商解除合同并使自己的合法权益不受损害。

律师解疑：

    新解释明确了在开发商延期交房的情况下，购房者获得合同解除权。具体的行使方式如下：在购房者与开发商没有特殊约定的情况下，购房者催告后三个月合理期限内，开发商仍未能交房的，购房者可以解除合同。因此，廖女士可以自行或委托律师向开发商发出催告，如果开发商在接到催告后三个月仍不能交付该房的，廖女士可以解除合同，要求开发商返还购房款及利息。

    但是，廖女士应当及时行使自己的合同解除权。因为根据新解释的规定，解除权应当在解除权发生之日期一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。廖女士与开发商约定的交房日期为2002年6月22日，则廖女士应当在2003年6月23日前行使解除权，否则解除权消灭。

律师提示：

    与购房者的合同解除权对应的是开发商基于购房者逾期付款，产生的合同解除权。该解除权的行使与购房者的解除权一致：必须经过三个月的催告，时效期为一年。

    延期交房的原因有很多，有工期问题、有资金问题、也会有政策问题。作为开发商一方面不希望因为延期交房而失去交易，一方面对延期交房问题较难掌控。对此，开发商应当引起足够的重视，首先要完善内部管理，尽量不要因自身问题导致延期交房；其次不要给购房者过度承诺，留给自己足够机动的时间；再次与购房者协商尽可能合理的违约金；最后一旦发生延期交房的情况，应尽快尽量取得购房者的谅解，预防和化解矛盾。

相关解释条文：

    第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。