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开发商以安置房非商品房为由推卸迟延办证责任
开发商,以安置房,非商品房为由,推卸,迟延办证,责任

一、原告诉称
  2013年7月,许木起诉称:我系北京市朝阳区×村被拆迁安置人员,按照拆迁政策我购买了X公司的商品房。2009年7月5日,X公司向我交付房屋后,至今未办理房屋产权证书。我认为X公司行为属严重违约,故诉请法院判令:1.X公司赔偿我自2009年10月5日至实际协助我办理房屋产权证书之日止的经济损失,按人民银行同期贷款利率计息并加收50%的罚息;2.X公司立即协助我办理×号房屋的产权证书。
  二、被告辩称
  X公司辩称:×家园项目是为×村当地居民的保障性住房项目,系民生工程,并不是普通意义的商品房。许木以商品房买卖合同为依据主张合同权利不具有事实基础,故本案并不适用商品房买卖的相关法律规定。
  因×家园的建设项目具有特殊性,故我公司仅负有协助办理房屋产权证书的义务,现×家园×号楼中属商品房性质的楼宇大产权证书尚在办理中,分户产权证书现尚不具备办理条件。故许木主张的诉讼请求,我公司均不同意。
  三、审理查明
  2006年6月20日,许木(买受人)与X开发公司(出卖人)签订《农民拆迁定向安置商品房认购书》,该认购书约定:×号房屋,建筑面积88.8平方米,总房价708624元;买受人一次性付款;出卖人在本认购书签订之日起三年内交付房屋。2009年7月5日,X公司向许木交付房屋。
  2009年7月7日,北京市X委员会作出《关于×家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》载明:“同意×家园定向安置房项目住宅建筑规模107000平方米调整为普通商品住房,销售限价为8500元/平方米,定向安置征地拆迁范围内的农(居)民,不得对外销售”。
  另查,×号楼系塔楼建筑,其中部分房屋系经济适用房,另有部分房屋系商品房。其中经济适用房部分已办理分户产权证书,商品房部分尚未办理楼宇大产权证书,分户产权办理条件尚不具备。
  X公司提交了《关于×家园定向安置用房免网上签约办理转移登记手续的再请示》及《北京市住房和城乡建设委员会会议纪要》文件,用以证明其正在着手办理相关的产权手续,且其不是办证主体。不应承担迟延办证责任。许木认可该两份文件的真实性,但认为与本案无关联性。
  四、法院判决
  1、北京X置业公司支付许木自2009年10月5日起至实际办证之日期间迟延违约金。违约金计算方式为:以724625元为基数,按照同期银行贷款利率计算;
  2、驳回许木的其他诉讼请求。
  五、律师点评
  许木虽基于特定身份与X公司签订商品房认购书,但许木的被安置人身份与双方签订的认购书的法律性质并无关联,许木购买商品房的价格亦与当时市场价格相符,该认购书已具备房屋买卖合同的主要条款,双方已实际履行,且认购书载明双方交易标的系商品房,故适用有关商品房买卖的规定并无不当。
  根据法律规定,自涉案房屋交付之日起90日起,X公司应承担迟延办理房屋产权证书的违约责任,故许木据此向X公司主张违约赔偿,应予以支持。关于违约赔偿的具体计算方式,按照司法解释规定应参照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。因X公司至今尚未办理涉案房屋所处楼房的大产权证书,现办理分户产权证书尚不具备客观条件,故许木要求X公司立即协助办理×号房屋产权证书,无法得到支持,待客观条件成立后,许木可另行主张。

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