一、原告诉称
2013年4月，张男诉称：2005年11月，张男与X公司签订《商品房买卖合同》约定：张男向X公司购买北京市朝阳区X号房屋，X公司应于房屋交付之日起60日内为张男办理房屋所有权证书，否则应向张男支付购房款3%的违约金。合同签订后，张男向X公司交付了全部购房款，并于2006年7月入住X号房屋，但时至今日X公司仍未给张男办理房屋所有权证。故张男诉至法院，要求X公司为张男办理X房屋的房屋所有权证，并支付张男违约金11.1万元。
二、被告辩称
X公司辩称：《商品房买卖合同》约定，X公司仅需将办理房屋产权证的相关文件到相关行政管理部门办理备案即可，办理房屋所有权证的后续工作应由张男自行去完成。现X公司已完成了相关文件的备案工作，并不存在违约行为。据X公司了解，X房屋之所以尚未取得房屋所有权证，是因为张男怠于办理相关手续且未交齐相关税费。故X公司不同意张男的诉讼请求。
三、审理过程
一审法院认为，买卖合同中，向买受人交付标的物并转移标的物的所有权均属于出卖人应尽的法定义务。现没有证据证明X公司在房屋具备了过户条件后曾通知张男由其自行办理，故为张男办理该房屋的产权过户手续应属X公司应尽的合同义务，X公司应承担相应的违约责任。判决：一、X公司协助张男将北京市朝阳区X房屋的所有权过户至张男的名下;二、北京X公司支付张男违约金十一万一千元。
判决后，X公司不服，上诉称，根据《商品房买卖合同》第十五条，约定我公司仅仅是将办理权属登记须由出卖人提供的资料报登记机关备案。我公司于2005年10月31日已经完成了备案义务，不存在违约情形。第二，根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定以及《商品房销售管理办法》，房地产企业在买受人办理房屋登记手续过程中仅负有协助义务。
二审法院经审理查明：《商品房买卖合同》明确约定：在涉及房屋规划变更、房屋交接等重要事项上，应出卖人应书面通知买受人。而“关于产权登记的约定”中，未明确备案后应通知买受人以及通知的时间，也未明确以何种方式通知等问题。
另查，2005年10月31日，X公司已经取得了X房屋的房屋所有权证。张男至今尚未缴纳房屋契税，X房屋尚未转移登记至张男名下。
房屋权属登记部门的工作人员称：办证申请一般由开发商成批提出;到目前为止，权属登记部门没有收到X房屋的上述资料。针对上述回复X公司称：张男须先向X公司提供其个人身份信息，X公司录入后才能出申请书并盖章。
四、法院判决
1、维持北京市朝阳区人民法院第X号民事判决第一项;
2、变更判决第二项为：北京X公司支付张男违约金五万五千五百元;
五、律师点评
主要争议焦点有两个，一是办理房屋所有权证过户义务的主体问题;二是房屋所有权迟延过户的责任承担问题。
首先，所有权过户需要出卖人与买受人共同完成，双方均需依据法律法规之规定以及合同的约定承担相应的义务。从办证流程来看，办理过户需要双方按照办证要求向相关部门提交相应的手续，此项义务亦需要双方共同完成，但此项义务属于流程义务，双方可以通过约定明确由一方负担，或者委托第三方完成。张男主张曾委托X公司办理过户手续，对此张男并未提出证据予以证明，应视为双方未就过户义务予以明确约定，应认定X公司及张男均负有完成所有权过户的相应义务。
其次，关于房屋所有权迟延过户的责任承担问题，律师认为，本案中，X公司虽主张完成了备案义务，但并未以有效的方式通知张男。虽然合同中未明确X公司履行备案义务后应通知买受人，但合同在涉及房屋规划变更、房屋交接等重要事项上，都明确约定了出卖人的书面通知义务，按照诚实信用原则的要求，从有利于达成合同目的的角度考虑，X公司应以书面方式通知张男。现X公司并未提供证据证明其尽到通知义务，应就迟延办证承担相应的违约责任;另一方面，张男作为买受人，其享有过户登记请求权，对于所有权过户移转亦承担一定义务。张男未缴纳相关费用，也未提交证据证明曾向X公司提出过办证登记请求，其对于迟延办证亦应承担相应的责任。 |
