定金

作为买房人，我们遇到过太多的卖房人违约的情况，前几天一个朋友打电话咨询了这样一个问题，2016年他在原来的保定市安新县购买了一套商品房，并且向房主交了10万块钱的定金，银行也批准了贷款，可是现在雄安新区的规划一出，房主死活不卖了，也不配合办理过户手续，他告诉我的朋友说同意赔偿双倍定金。我告诉朋友，如果真是这样的话，你赶紧提起诉讼。没有想到，朋友确这样回复我，对方说同意赔偿定金，中介也说赔偿定金就可以解除合同。听到这里，我才意识到了这个问题的严重性，我说的严重性并不是说这个案件有多么的复杂，其实以前就有一些朋友提出过同样的问题，现在看来存在这种错误观念的人真的不是少数，很多人认为：违约的一方赔了定金，就可以解除合同。

定金可以说是二手房合同中必备的一个条款，但是很多人对定金只是一知半解，全面认识定金我们需要弄清楚几个问题

首先，定金不能超过20%

根据我国法律规定，定金不能超过合同总金额的20%，比如房屋价值100万，定金只能约定20万或者20万以下，如果约定超过了20万，那么多出的部分不会产生定金责任。另外，定金以实际交付为准，如果约定了20%的定金，但是实际只交付了10%，那么定金责任的范围是10万元而不是20万元。

其次，接受定金的处罚是否就可以解除合同了呢？

回答这个问题之前我们需要看一下合同中关于定金性质的约定。如果定金属于解约定金，那么双方确实可以随时解除合同。但如果双方约定的是违约定金，那么合同是否能够解除要不取决于违约方的意愿。在大多数房屋买卖合同中约定的是违约定金，所以卖房人都不享有合同解除权。在这种情况下，买房人不但可以要求继续履行合同还可以让卖房人承担逾期履行合同的法律责任。

虽然说卖房人不享有合同解除权，但是很多时候，因为卖房人的违约导致买房人不想继续履行合同或者不能履行合同，这个时候买房人可以解除合同并追究卖房人的法律责任。买房人这时会发现，合同中既约定了违约金，又约定了定金，那么应该选择呢？这里需要明确，解除合同时，违约金和定金不能同时主张，只能选择其一。也就是说让卖房人承担了定金责任就不能要求违约金了，反之亦然。定金如果不足以弥补损失的，买房人也可以追加损失。