随着房价的急速上涨，房屋继承纠纷日益增多，房改房因其与商品房的性质不同，有其特殊性，权属认定成法定继承纠纷的热点和难点。老年人再婚的越来越多，再婚老人的“房改房”该如何继承？ “房改房”属特定历史时期的政策福利分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属，既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属。使用包括死亡配偶工龄在内的各种优惠，并非仅仅是对房价的政策性补贴，是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的根据。享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”，由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有，双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。老人再婚后夫妻共同出资也应根据实际情况来具体认定。

                        “房改房”的权属认定

 房改房是我国城镇住房制度改革的特殊产物，与普通商品房迥异。首先，房改对象特定，仅为售房单位职工和家庭，且每个单身职工和家庭只能享受一次。其次，权利主体多样，购买者只有以市场价、成本价购买的才具有完全产权，以标准价购买的只具有部分产权，其与原产权单位或集体组织存在特殊共有关系。再次，房价的优惠性。房改价并未完全体现房屋价值，它是售房单位根据房改对象职级、工龄甚至已死亡配偶生前工龄等多种因素给予工龄折扣、住房补贴、免税等政策优惠和福利补助后的优惠价，房改房的权属认定也比较复杂。

       因《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[①]已于2013年2月被最高人民法院以“与现行房改政策不一致”为由决定废止，当前涉房改裁判依据仅有《婚姻法司法解释（二）》第十九条及《婚姻法司法解释（三）》第十二条，此外，只能参考国务院及其部委和各地方政府的政策、规章。

       因此在各地的审判实践中也出现了不同的裁判意见。有裁判观点认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。在已故配偶生前，诉争房屋仅为其承租的公有住房，而非诉争房屋的产权。在夫妻一方过世后，其承租人的身份亦已消灭，公房则由健在一方实际居住并通过自身意思表示取得诉争房屋的所有权。而夫妻共同财产是指一方或双方在婚姻关系存续期间取得的财产，离婚和死亡是导致婚姻关系终止的原因，夫妻一方死亡后，婚姻关系自然终止。住建部建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》[②]仅是对个案的复函，针对的是以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体的购买公有住房的情形，并不适用使用已故配偶工龄购买房改房之情形。因此，健在一方使用已故配偶工龄购买的房改房不应认定为夫妻共同财产，而应认定为健在一方的个人财产 。另一种裁判观点认为，房改房是国家根据职工工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，这种政策性优惠福利实质上是对职工的一种工资差额的补偿。而根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响。虽然职工生前并未实际取得工龄优惠，但其实际来源于职工生前的贡献，故应理解为个人的财产性权益。再者，住建部建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》明确规定了购买公有住房，每个家庭只能享受一次，亦说明该政策性福利具有极强的人身属性。因此，使用已故配偶工龄所购“房改房”，应由健在一方与已故配偶共同共有。笔者赞同第二种观点。

 笔者认为：“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，它的出现与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。这种政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来。另外，我国继承法规定了公民享有遗产继承权。被继承人死亡后无遗嘱的前提下，其遗产可以由法定继承人继承。因此，不存在因一方死亡失去财产主体资格而将遗产直接归属健在一方一人所有的情形。最后，人死后政府通过折算死者工龄优惠、职级因素、购买其生前承租公房，将其本应享有的权利补偿给其继承人，正是中国特定时期房改政策的精神。死亡配偶所享受的房改房福利待遇通过其继承人得以补偿，这是由特定时期国家房改政策的福利性、补偿性、身份性等特殊性决定的。不能抛开特定时期国家政策考虑问题【案例一】[③]： 秦某甲与秦某某等遗嘱继承纠纷案裁判意见与笔者相同。

              再婚老人去世后房改房继承探析

  随着社会的发展，配偶去世后，选择再婚的老人也越来越多，再婚老人去世后，房改房继承纠纷也日益增多。再婚老人遗留的房改房该如何继承呢？

 笔者认为:健在一方再婚后，其购买的房改房的权属的认定应结合个案的实际情形来认定，关键要看购买房改房申请表上记载的申请人的家庭情况来确定。 一种情形是再婚后夫妻共同参加的房改购房，产权登记在一方名下的，属再婚夫妻的夫妻共同财产，即婚姻存续期间用共同财产房改、产权虽登记配偶一方名下的房屋，依《婚姻法司法解释（二）》第十九条规定，认定为夫妻共同财产。另一种情形是健在一方购买房改房时虽已再婚，但其申请参加房改时是其与已故配偶组成的家庭户为单位申请的，适用了已故配偶的包括工龄年内的各种优惠，则房改房的产权归健在一方与已故配偶共有。

       笔者比较认可北京高院解答的观点，2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会［2018］第9次会议通过《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《北京高院解答》）[④]。该解答第6条承认使用已故配偶工龄优惠购买房改房的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已故配偶的遗产予以继承。本质上是已故配偶按照其工龄优惠折算的购房货币补贴在购房款中所占份额拥有相应的产权份额。从系统解释角度而言，北京高院的处理意见与《婚姻法司法解释（二）》第19条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”衔接恰当，对于处理健在一方再婚后用夫妻共同财产购买房改房的权属认定问题亦是便于裁判，尤其是对健在一方再婚后去世引发的继承纠纷之解决大有裨益，即无遗嘱情况下，可将使用已故配偶工龄折抵房款的财产价值进行折算后作为遗产予以分割，分割时再进一步分出房改房剩余财产的一半为健在老人与再婚配偶共有，“健在一方”继承的已故配偶财产以及房改房析产后的财产可作为其个人财产部分由其法定继承人来继承。当然，若健在一方有充分证据证明其使用婚前个人财产购买房改房的，则该房屋的产权应认定为其个人财产。

       一些地方中级法院的对北京高院的上述观点也予以认可，作为判案的参考依据。【案例二】[⑤]杨某2、杨某3等与杨某1继承纠纷案。简要案情：杨某某与王某共育四子女，大女儿杨某3、二女儿杨某2、三女儿杨某4、四子杨某1。崔某某生前共育两子女，长子王某1、次女王某2。被继承人杨某某去世时，遗留位于西安市莲湖区莲湖路32号陕西省粮食局家属院12幢1单元10101号房屋一套，建筑面积120.30平方米。杨某1父母自1983年起就由所在单位省粮食局分配至上述房屋居住，1993年7月母亲王某病逝，1997年1月父亲杨某某与崔某某再婚，2006年10月4日，崔某某去世。2014年1月31日，杨某某去世。上述房屋系杨某某单位省粮食局的房改房，自1994年起开始房改，1994年2月2日交纳购房款10650元，2004年4月28日交纳购房款19713元，2008年6月23日补交购房款1203元，2008年9月杨某某取得房产证。2005年7月20日，杨某某立有（2005）西证民字第1716号公证遗嘱一份，载明:1994年根据房改政策购买莲湖路32号12幢1单元10101号房屋一套，2004年6月补交房款取得全部产权，系与崔某某的共有财产，愿将该套房屋由崔某某一人继承。2006年9月20日，崔某某立有（2006）绥证民字第64号公证遗嘱一份，载明:愿将莲湖路32号12幢1单元10101号房屋中属于其的份额由王某1、王某2共同继承。2007年6月27日，杨某某立有（2007）西莲证民字第1093号公证遗嘱一份，载明:愿将莲湖路32号12幢1单元10101号房屋中属于其的份额及继承崔某某的份额由杨某1一人继承，之前所立其他遗嘱均作废。王某1、王某2与杨某2、杨某3等与杨某1与因继承上述房屋诉至法院。一审法院认为，位于西安市莲湖区莲湖路32号陕西省粮食局家属院12幢1单元10101号房屋（产权证号:西安市房权证莲湖区字第××Ⅳ-28-12-10101号），系公民取得合法财产，应当由相关继承人依法继承。该房屋系房改房，在房屋产权取得过程中历经数年，故应以交纳房款的时间及数额确定产权人及所享有的产权比例。杨某1不服一审判决提起上诉，请求依法改判决原审判决第二项，二审法院认为，涉案房屋即西安市莲湖区莲湖路32号陕西省粮食局家属院12幢1单元10101号房产系陕西省粮食局房改房，依据该《职工购买公有住房合同书》，涉案房屋购买时成本价为606元每平方，即涉案房屋成本价为606元×120.3平方=72901.8元，对该成本价进行政策性折扣及优惠后，实际购房款为31566元。基于杨某某的工龄和职务等因素所产生的低于成本价的购房优惠及折扣是杨某某在职期间工作、劳动的福利性财产价值体现，即该部分差价是具有财产性利益的，这部分财产利益归其个人所有。涉案房屋房改开始于1994年即其与崔某某再婚之前，即涉案房屋中的政策性折扣及优惠均系杨某某与崔某某再婚之前取得，因此，在处理涉案房屋继承分割时，应考虑到将隐含在房改房屋购房价格中的福利政策具体份额化，即按照房改政策和《职工购买公有住房合同书》约定，将杨某某的工龄、职级等折扣及优惠因素在购房出资比例中予以折算，从而计算出各继承人应得份额或折价款数额等。据此对原审法院的第二项判决做出了改判。笔者赞同该二审法院的观点，在实务中再婚老人房改房继承纠纷情况错综复杂，使用已故配偶工龄购买的房改房权属问题往往与再婚配偶的分家析产及继承纠纷“纠缠不清”。因此，在处理此类纠纷时，更需要结合个案厘清法律关系进行具体分析。

       笔者认为：对公房无购房资格而出资以有购房资格人名义参加房改并登记在有购房资格人名下的房改房，《婚姻法司法解释（三）》第十二条规定，应认定归参加房改的产权登记人所有。房改房出售对象仅限于特定对象，不具有房改资格的人的实际出资在不符合赠与情形下应视为借款。不能仅以购房合同签订和交付房改购房款、颁发不动产证书（房屋产权证书）的时间来判断，也不能仅以购房款实际出资者来判断房改房的产权归属。产权虽登记为一人名下，但参加该房屋房改时的申请表上载明的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，因这些人均为具有购房资格的人，且房改时已享受其福利优惠或出资，不因去世而影响其享受相应的财产权益，可确认其为房屋产权共有人，其享有的房产份额由其继承人来继承。

注：[①]《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

[②]住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》：按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。

 [③]案例一：秦某甲与秦某某等遗嘱继承纠纷二审民事判决书（山东省济南市中级人民法院 案号：（2017）鲁01民终4802号）。

[④]北京高院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条：被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考方式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

[⑤]案例二：杨某2、杨某3等与杨某1继承纠纷二审民事判决书，陕西省西安市中级人民法院 案号（2016）陕01民终7491号。