王某07年1月份在某房地产开发有限公司购置了房产一套，双方合同明确约定，在07年6月交付使用，交付使用后90天内即办理房产证。并约定逾期交付使用和逾期办证的违约金为每日按照合同总价款的千分之一计算。王某在签订合同当日就一次性全部付清了房款。现在问题产生了，07年6月份房地产公司未能交付，原因是该商品房未达到交付条件。迟延交付的情况就这样一直延续下去了，直到08年6月份，仍未交付，买受人忍无可忍了，起诉至法院要求房地产公司支付违约金。按照每天千分之一的比例计算，现在逾期一年了，买受人要求违约金的比例就是36.5%左右。房地产公司在答辩意见中则提出了，认可违约的事实，但是认为违约金的数额过高，要求法院降低违约金。

那么针对这个案子，房地产公司应该支付违约金的比例到底是多少呢？

就合同纠纷而言，违约的救济手段往往是要求对方支付违约金。

一般来讲，在商品房买卖合同中，一方违约了，另一方要求支付违约金主要有三种情形。

一个是，买受人逾期付款。一个是，出卖人逾期交付。还有一个就是，出卖人逾期办证。实践中出现的较多的是这三种，由于节目时间有限，比如房屋的质量问题等等，就暂时不做阐述了。

首先是，买受人逾期付款的问题，对于违约金支付的数额合同有约定从约定。如果没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

再一个是，出卖人逾期交付。对于违约金支付的数额同样是合同有约定从约定。如果没有约定，按照最高院的上面的那个司法解释，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

还有一个就是，出卖人逾期办证。合同有约定从其约定，没有约定，依据法律规定，由于出卖人的原因，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

通过上述三种情形，我们可以看出，对于违约金支付的数额，首先都是合同有约定从其约定，合同没有约定，一般是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准或者同地段同类房屋租金标准计算。为什么会这么规定呢？首先合同是双方当事人意思表示一致的基础上成立的，是双方自愿的，所以，一旦出现纠纷，按照合同约定的违约责任处理就是按照当事人自己的意思处理的。这是个一般原则。另一个问题就是为什么要参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准或者同地段同类房屋租金标准计算，这里隐含的一个法理就是，设立违约金的主要功能是为了弥补一方因另一方违约造成的损失，而不是为了严厉惩罚违约方。

有了这个这些认识，就可以回到前面案例的问题了。

违约方认为违约金过高，正是基于该违约金超过了对方的损失，对自己严厉惩罚了，所以要求降低。

那么要求降低的这种理由是否能得到支持呢？

《合同法》第一百一十四条　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
     如何认定违约金是否过高？
     约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适减少。但对于什么情况下属于“过分高于”， 法律并未明确。刚才也讲了，设立违约金制度的目的来说，是为了在发生纠纷时免除守约方对自己违约损失的举证者任。因此，在审判实践中，应当充分尊重当事人关于违约金的约定，一般不予 主动调整。只有在违约一方当事人主张违约金过高申请法院予以适当减少，并有充分理由的情况下，人民法院才能考虑予以适当减少。
    判断违约金是否过高时，应当由违约一方提供步证据或者提出合理理由，在足以引起法庭对违金过高产生合理怀疑时，方能要求守约一方当事举证证明自己的损失。此后，还应根据合同的性质、合同标的额、违约部分的标的额、损失的大小、违约情况、当事人主观过错以及当事人的履约和赔偿能力等因素，进行综合判断，适当予以减少。

目前，同类案件可以参照以下两个标准：（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适法律若干问题的解释》第16条：……应当以超过造成的损失 30%为标准适当减少。（2）最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6 条：民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。对于其他不同性质的案件，不得参照上述准。