一、原告诉称
米某诉称：2015年6月8日，我以价格550万元购买魏某刚的房屋，此房屋位于北京市朝阳区8号院5号楼1102号。双方约定在合同签订当时我向魏某刚支付购买房屋的定金10万元，在房屋通过网签后2天内向魏某刚支付首付款50万元，在银行批贷后办理房屋产权交税当天支付240万元。合同签订后，我依约履行了义务，可是魏某刚一直不予配合办理过户手续，根据双方的合同约定如果因甲方(魏某刚)的原因致使乙方(米某)在合同签订之日起120天未内取得房屋所有权证书，乙方有权解除本合同，并且按合同成交价20%承担违约金。现我为了维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其他相关合同已于2016年10月11日解除;依法判令魏某刚返还定金10万元、购房款35万元，支付违约金110万元、迟延返还购房款的违约金至实际支付之日。
二、被告辩称并反诉
魏某刚答辩并反诉称：合同签订后，我配合米某办理了房屋解押手续，配合办理了网签手续，并一直积极配合房屋中介公司办理房屋过户事宜，还在上述买卖房屋租期未到期的情况下积极配合被反诉人装修量房事宜。在中介公司已经约好了2015年11月13日办理房屋过户交税后，我突然接到了米某向法院提起诉讼要求与我解除双方所签合同。我同意解除合同并退还米某已支付款项，但我认为我并不存在违约行为，而是米某贷款不符合合同约定，双方就变更支付方式未达成新的协议，米某系违约方。故我反诉至人民法院，请求判令解除双方于2015年6月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;我退回米某已交房款60万元;判令米某向我支付违约金110万元，上述两项相抵，米某应向我支付50万元。
米某针对反诉辩称：合同约定拟贷款240万元的组成包括商业贷款210万元，信用贷款30万元，我已经按照合同约定办理贷款完毕，魏某刚认为我未依约履行合同不符合事实，且双方签订《履约服务合同》保证拟贷款的完整实现。综上，我同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，同意魏某刚退还我已交房款60万元，但我不存在违约行为，不同意支付违约金。
三、审理查明
乙方明确采取商贷方式购买交易房屋，如变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用自行承担;甲乙双方均认可批贷的金额、年限、利率，均以贷款机构通知实际批贷情况为准，乙方实际获取的批贷额与拟贷款额差额部分，在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐并交付甲方。
2015年8月26日，银行出具《贷款审批通知书》，就米某与魏某刚《房屋买卖合同》，拟向米某发放240万元贷款。米某称按照贷款流程，240万元商业贷款由银行直接向魏某刚发放，30万元信用贷款银行转入米某帐户，由米某在房屋过户后支付给魏某刚。经询，米某表示双方到银行办理面签时魏某刚已经了解贷款组成情况，双方均认为没有必要再签订一份补充协议。魏某刚称其当时就对贷款方式提出了异议，米某未就30万元支付方式作出承诺。
米某未能按照合同约定在2015年10月7日之前取得房屋所有权证。2015年10月11日，米某短信通知魏某刚，解除双方之间合同并追究魏某刚违约责任，魏某刚短信回复希望与米某电话联系解决问题。房屋中介公司工作人员马钢作为证人出庭，称其作为居间方人员参与双方买卖合同签订及履行过程，米某申请贷款于2015年8月25日批贷，证人于2015年8月26日通知魏某刚缴税，魏某刚答复在海南回不去，9月中旬证人再问，魏某刚称回去时间未定，让等信儿。关于贷款情况，证人表示银行面签双方都到场，银行工作人员就贷款组成情况向双方说明，魏某刚对于30万元支付方式提出质疑，后又协商30万元由米某自行筹款支付给魏某刚，就该支付方式的变更双方未签订书面协议。2015年10月3日，证人与魏某刚联系后确定于2015年10月25日下午缴税，2015年10月12日在魏某刚的要求下再次预约缴税时间为2015年11月13日，两次通知米某，米某均表示合同已经解除，不同意继续履行。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1.解除原告米某与被告魏某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2.被告魏某刚于本判决生效后七日内返还原告米某60万元。
五、房产律师点评
1、本案争议焦点之一为是否能解除《购房合同》，魏某刚是否需要返还米某已经支付的60万元购房费?
米某与魏某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，对双方具有约束力。米某未在合同签订后120日内取得房屋所有权证，同魏某刚迟延履行合同具有关联性，米某依据合同享有单方解除权，但按合同约定，解除合同需以书面方式进行，米某以短信形式发送解除通知显然不符合合同约定，导致魏某刚在收到短信通知后仍在继续履行合同，事实上未达到合同解除的目的，故米某要求确认合同于2015年10月11日解除不应该支持。鉴于双方庭审中均表述对合同解除的意愿，应该对双方合同依法予以解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可以要求恢复原状，故魏某刚应将米某已经支付的60万元予以返还。
2、本案争议焦点之二是原被告双方谁存在违约行为，需要支付违约金?
房屋买卖合同中关于房款支付方式的约定为核心条款，合同约定米某拟贷款额240万元，履行过程中实际批贷额发生变化，双方未就差额部分支付方式形成书面协议，米某亦未按约定在批贷后5日内将差额部分支付魏某刚，米某亦存在违约行为。关于双方各自主张的违约责任，我认为双方均非根本违约，米某一方实际批贷额虽与合同约定拟贷款额存在差额，但米某亦口头承诺在房屋过户后将差额补足，魏某刚一方米某虽未在合同约定120日期限内取得房屋所有权证书，但在120日期限内魏某刚已确认缴税日期，且在米某通知解除合同后魏某刚再次联系中介预约了新的缴税日期，因米某不再配合履行两次预约均未缴税成功。我认为综合考量双方的违约情节、性质，认为双方违约责任相当，应予相抵。 |
