商品房买卖合同违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果商品房买卖合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

案例

一、原告诉称
　　原告某公司诉称：2013年2月19日，我公司与柳某签署济南市商品房预售合同，2月20日双方又签署关于变更付款比例的补充协议。根据上述协议约定，柳某购买我公司开发的济南市某区涉案房屋，房屋总价60万元，首付30%，余款办理银行按揭。按照合同补充协议第三条、第六条相关规定，柳某按揭款应于房屋所在楼宇主体结构封顶后30日内到位，或一次性补齐全款。否则构成逾期付款。逾期付款超过30日我公司有权解除合同，柳某应按房屋总价的20%支付违约金。合同签署后，柳某支付了首付款，所购房屋主体封顶时间为2014年1月13日，按照合同约定按揭款应于2月12日之前支付，但柳某一直未支付。我公司多次催要未果，于2014年3月20日向柳某发送解约函，解除双方购房合同，但柳某一直未配合办理备案解除手续。鉴此，我公司诉至法院，要求解除我公司与柳某签订济南市商品房预售合同，柳某配合我公司办理济南市某小西区2号住宅及商业楼xxx号房屋备案解除手续，柳某支付我公司违约金12万元并承担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告柳某未出庭应诉，但提出答辩意见：起诉书所述我已经缴纳了首付款，剩余没有支付，我还是希望继续履行合同，我在今年6月底就找到某公司要求全额支付剩余房款，但是对方说诉至法院了所以不收。我现在也表示8月15日之前将剩余房款交齐。我不同意某公司解除合同的诉讼请求，因为对方也有责任，我更不同意支付违约金，若对方坚持解除合同，对方要求的违约金过高，要求法院予以调整。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：2013年2月19日，出卖人某公司与买受人柳某签订了济南市商品房预售合同及附件，合同及附件约定：该商品房坐落为某区XX号。预测建筑面积85平方米，按照套内建筑面积计算，总价款60万元。买受人采取贷款方式付款：公积金贷款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。按揭贷款付款方式：(1)买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的30%作为首付款，即人民币18万元;(2)买受人应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，……买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担贷款金额万分之四的违约金。(3)买受人逾期支付应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。对逾期付款的补充约定：1、逾期付款在30日(含30日)之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行。2、逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。
2013年2月19日，柳某交纳了房款18万元，由某公司为其出具了发票。
2014年2月17日，某公司向柳某发送了关于尽快缴纳购房款的敦促函，载明：“尊敬的柳某女士：您好;您于2013年2月19日签署了 “购房合同”，付款方式为：按揭贷款。您所购买的商品房所在楼宇已于2014年1月13日主体结构封顶/竣工备案。现我公司告知如下：您应于该房屋所在楼宇主体结构峰顶/竣工验收备案后30日内将贷款部分的房款支付至我司帐户，或应于该期限内一次性补足剩余房款。否则……特此告知。”快递查询，显示：2014年2月19日，投递并签收。
2014年3月3日，某公司向柳某发送了律师函，载明“……您应于2014年2月13日支付按揭款，但直至本函发出之日，您仍未支付。……特此通知：1、请您于收到本函三个工作日内，依据上述合同约定至某售楼处办理剩余房款补交手续，向某支付合同约定的剩余房款及相应的违约金。……”快递查询，显示：2014年3月5日，投递并签收。
2014年3月20日，某公司以公证的形式向柳某发送了解约函，载明“尊敬的柳某女士：您好!您于2013年2月19日签署了购房合同)。您至今未按约付款。鉴于此，我司现根据《购房合同》的约定解除与您的《购房合同》……”快递查询，显示：2014年3月28日，投递并签收。
　　四、法院判决
1、解除原告某公司与被告柳某于二○一三年二月十九日签订的商品房预售合同;2、被告柳某于本判决生效后三十日内配合原告某公司办理上述第一项商品房预售合同备案解除手续;3、原告某公司于本判决生效后十日内返还被告柳某已付购房款18万元;4、被告柳某于本判决生效后十日内给付原告某公司违约金2万元;5、驳回原告某公司的其他诉讼请求。
　　五、济南房产纠纷律师点评
　　根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，柳某经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。某公司与柳某签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。现柳某未按照约定办理剩余房款的贷款手续或按期支付购房款，已经构成违约，现某公司要求解除双方签订商品房预售合同的诉讼请求，应当支持;柳某亦应配合某公司办理诉争房屋备案解除手续。合同解除后，按照法律规定某公司应返还柳某已经交纳的购房款60万元。现某公司要求柳某支付解除合同的违约金12万元，虽然合同约定：任何一方不得以违约金过分高于损失等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失，但是该约定与法律法规相抵触，现某公司未能提供充分的证据证明其实际损失，柳某亦以违约金过高，要求法院予以调整，故酌情确定柳某支付某公司违约金20000元较为合理。