济南房产纠纷律师谈购房合同更名纠纷 一、 原告济南某房产公司诉称 根据其与童某某签订的《商品房买卖合同》及附件，主张童某某没有按照合同的约定支付购房款。要求解除其与童某某之间签订的《商品房买卖合同》并要求童某某承担该合同约定的违约责任。 二、被告童某某辩称 2005年10月2日，张某某作为买受人，济南某房产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同签订后，张某某向济南某房产公司支付了全部购房款，济南某房产公司向张某某交付了xxx室房屋，但张某某一直未办理上述房屋的产权登记手续。其于2010年8月与张某某签订了买卖xxx室房屋的《房产买卖合同》之后，因张某某尚未取得该房屋的所有权，在济南某房产公司同意的情况下，济南某房产公司、童某某及张某某三方达成了一致意见，将济南某房产公司与张某某签订的商品房买卖合同的买方变更为了童某某，其实际系通过“更名”的方式与济南某房产公司签订的商品房买卖合同。其已经把全部购房款支付给张某某，济南某房产公司也已经协助其办理完房产过户手续。不存在没有按照合同的约定支付购房款的问题，请求驳回原告诉讼请求。 三、法院查明 经举证质证，双方就涉案合同中涉及的房产系同一房产没有异议。童某某主张其与张某某签订《房屋买卖合同》，约定将张某某购买的济南某房产公司的涉案房屋转让给童某某，合同签订时，张某某已向济南某房产公司支付房款但未办理房屋产权证，产权依然在济南某房产公司。因此，童某某作为委托人与济南某某咨询有限公司（居间人）签订《买卖斡旋金协议》，约定由居间人在童某某与张某某之间就涉案房产的购买价格进行斡旋。在其斡旋下，童某某作为买方与张某某（卖方）、济南某某咨询有限公司（居间方）三方签订《房产买卖合同》，约定将涉案房产以80万元的价格出售给童某某。为证实自己已支付房产对价的主张，童某某提交支付中介费1万元的《收据》、向张某某支付购房款的银行交易流水、张某某出具的房款已结清的《收条》、缴纳商品住宅维修基金和契税的单据。 济南某房产公司虽辩称，童某某与张某某签订《房屋买卖合同》时，其已经与张某某签订《解除协议》，因此，张某某对涉案房产不再享有权利，无权出售涉案房产，但并未提交证据证实。另，《解除协议》签订于2010年8月23日，虽然《房屋买卖合同》没有落款签订时间，但是张某某出具的房款已结清的《收条》载明时间为2010年8月23日，童某某向张某某支付购房款的银行流水时间为2010年8月21日和2010年8月22日。根据先签订《房屋买卖合同》后交付购房款的一般交易习惯，童某某与张某某签订《房屋买卖合同》的时间应早于2010年8月23日，即早于济南某房产公司与张某某签订《解除协议》的时间，故济南某房产公司的该上诉理由不能成立。 济南某房产公司根据与童某某签订的《商品房买卖合同》及其附件，主张童某某没有按照合同的约定支付购房款。童某某主张该合同只是为办理房屋产权证而签订并未实际履行，为证实自己的主张，其向法院提交济南某房产公司办理房屋产权证的相关证据，该组证据显示，济南某房产公司向房地产管理部门出具《房屋结算移交协议书》，载明涉案房屋的房款已付清，济南某房产公司在协议书上盖章确认；向济南市某区房地产管理局递交《房屋所有权转让登记申请表》，申请将涉案房屋所有权转让给童某某，在济南某房产公司的配合下，童某某取得了涉案房屋的产权证。这说明济南某房产公司对整个房屋转让交易的事实是知晓并认可的。济南某房产公司关于对“更名”一事不知情且不同意的主张，没有提交有效证据予以证实，本院不予采信。 四、法院判决 驳回原告济南某房地产公司的诉讼请求。 五、律师点评 济南房产纠纷律师认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。本案中，《房屋买卖合同》先于《解除协议》，张某某在将涉案房屋转让给童某某时，张某某与济南某房产公司互负权利义务，在取得济南某房产公司同意的前提下，将权利义务概括转让给童某某。涉案合同签订之时，济南某房产公司并未向张某某返还50万元的购房款，童某某亦未直接向济南某房产公司支付购房款50万元，济南某房产公司出具了童某某已经付清了全部购房款的证明，并协助童某某办理了涉案房产的产权证，济南某房产公司与童某某之间的权利义务已经履行完毕，双方债权债务抵销。济南某房产公司主张债权债务抵销应当通知对方，其未接到相关通知，因而抵销无效。但是，济南某房产公司与童某某签订协议认可童某某已经付清购房款，充分说明济南某房产公司同意抵销债务。因此，驳回原告的诉讼请求。
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