一、房、地分别转让的，合同无效

　　我国实行房地一体原则，房屋是建在土地上的，与土地是不可分离的。所以房屋转让的时候也必须转让土地的使用权。如果在买卖房屋时，只转让了房屋而没有转让土地的，那么该合同是无效的。

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  　二、因欺诈而转让房屋的

　　出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同并交付第三方使用的，买方向法院请求出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

　　三、商品房预售违法的

　　我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程施工规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工的交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如果不符合上述条件，买受人可以要求法院或者仲裁机构宣告该合同无效。

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　四、无行为能力人签订的房屋买卖合同无效

　　五、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

　　六、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效

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    按照法律规定，以下房地产不可转让：1、以出让的方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的。

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