（济南回迁房买卖合同纠纷律师咨询）买预售房买到回迁房怎么办

【案例】

一对小两口凑了十几万元准备买套新房，今年初，他们在报纸上看到一个售房广告，面积、位置等条件都符合他们的要求。于是，就通过一家中介公司找到了卖主。双方见面谈好价钱，也看了房子，就在中介公司签了一份买卖合同。小两口不但交给中介公司几千元的中介费，还交给卖主2000元的定金。当时在合同里约定，如果不买这套房子，定金和中介费就不退还了。就在他们准备办理房屋过户手续时，他们才得知所买的房子是回迁房，几年以后才能拿到房产证，现在根本就不能上市买卖。得知这个消息后，这对小两口要求退还中介费和2000元定金。经过交涉，中介公司退了费用，但卖主坚决不退定金，认为买方不买房子构成违约。多次讨要不成，他们准备到法院起诉对方。那么，起诉能要回定金吗？

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【律师解答】

既然这个房子没有房产证，并且不能交易，买主完全有理由要回定金和中介费。因为不能上市买卖，这个买卖合同就是无效合同，双方就不能按照合同条款来执行。另外，卖主有意隐瞒重大信息，对买主来说也是不公平的，客观上对他们的利益造成了损害。因此，卖主不但应无条件退还定金，甚至还应该赔偿买主的适当损失。

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相关知识：回迁房与商品房的区别

回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

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2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

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另外，拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

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