网站首页 我要咨询 最新文章 房屋买卖 房产继承 房屋租赁
购房定金 离婚房产 房屋拆迁 房产抵押贷款 成功案例 法律法规

滚动公告
济南市房产纠纷律师王勇是山东诚信人律师事务所合伙人,法律功底扎实,为人诚信,待人热情,对工作认真负责。擅长主办:房产买卖、房产继承、房屋确权、房屋拆迁、离婚房产分割等房产纠纷案件;并且精通企业法律顾问业务,担任多家大、中型企业的法律顾问,具备相当丰富的执业实践经验和诉讼技巧。
王勇律师咨询电话:13573782679,地址:济南市经七路758号连城国际大厦A座301室。



供求信息

文件下载

访客留言
[5-9]我朋友已购得小产权
[5-9]你好,我是2013
[5-9]通过中介买了二手房
[5-9]您好,女方婚前父母
[5-9]你好,我家最近被卫
[5-9]您好!我想咨询下我
[5-9]面签失败,贷款申请
[5-9]我名下无房产,别人
[5-9]在售楼处买了房子交
[5-9]你好,我这边售楼处
[5-9]男方婚前付了个首付
[5-9]你好,我买的万科的
[5-9]律师老师您好,我想
[4-29]母亲欠房款不给怎么
[4-29]夫妻双方买了一套房
[4-29]交了订金2万签订金
[4-29]商家收取定金,没有
[4-29]婚后男方父母全款买
[4-29]你好,我这边售楼处
[4-28]我购买了一套精装修
我的链接
·济南市建筑工程专业律师武丹
·济南继承专业律师
友情链接
房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
房产继承,纠纷,律师咨询,租赁公房,继承

房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
  
    一、关于租赁公房的继承问题
    1、何为公房
    公房是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售,由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    2、公房能否作为遗产被继承
    遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的房产,但这里的房产,是指所有权归死者所有的私房,包括产权房和已经转为私房的公房。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体,公民对该房屋仅享有使用权和租赁权,并没有所有权,而使用权和租赁权依据我国法律规定是不可以继承的。所以公有住房不属于遗产,其所有权人为国家,被继承人在系争房屋内仅享有承租使用权,因此该房产不应作为被继承人的个人财产纳入遗产范围。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题

根据我国继承法的有关规定,继承人所能继承的只能是属于被继承人个人所有的合法财产,即公民死亡时遗留的财产。公房所有权不属于个人,而是属于国家或集体所有,个人无权擅自处理公房的所有权和使用权。公房承租人死亡后,公房的所有权人有权决定收回或另行安排他人居住,或按当时的公房分配制度,延续承租权,且只能由与原承租人长期同住且别无他房的家庭成员提出续租申请,申请经批准后,申请人便享有对该房屋合法的承租权和使用权(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题

    3、公民生前承租的公房死后如何处理
    以上海为例,根据上海政府的相关规定,公民死后其生前承租的公房的处理分两种情况:
    (一).公房承租人死亡时,公房有同住人的情形
    承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租用户的,出租人应予同意。
    协商不一致的,出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人:
    1)原承租人的配偶;
    2)原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短)
    3)原承租人的父母;
    4)其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)

  

  (房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    ().公房承租人死亡时,公房无同住人的情形;
    公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡,租赁关系终止时,出租人有权收回房屋。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    二、 公房的拆迁补偿款能否作为遗产继承
    邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。2004年9月底楼房拆迁,邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议,并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费13.87万元。国庆节期间鲁某用13.2万元置换了一套公房,房屋承租人写在了自己的名下。12月初,邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一,邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭,要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示,鲁某私自处分母亲的拆迁款,用母亲的钱购买房屋,承租人还写在自己的名下,在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利,违背了母亲的意愿。她们认为,母亲既然已经去世,房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产,她们当然有权依法继承。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
法院一审判决认定:被继承人邢某名下承租的公房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的个人财产。由于邢某已经死亡,对于她所遗留的拆迁补偿费13.87万元,应作为遗产由其主张继承的子女按法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人,应在扣除被告为邢某支付的医药费及丧葬费近万元后,余额由双方共同等额继承,被告鲁某给付三姐妹继承款各3.25万元。
分析:
    我国现行的《民事诉讼法》第六十四条第一款规定:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。即谁主张,谁举证,也就是说无论是原告、被告,还是第三人,谁主张一定的事实或一定的法律关系,谁就有责任提供证据以证明自己的主张,不能提供证据加以证明的,就要承担不利于自己的法律后果,就可能败诉。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
本案中被告鲁某要证明他母亲生前把拆迁款交给他,并让他将买来的新房登记在自己的名下,就应当提供相应的证据以支持自己的主张,但他并没有提供,法院不会采纳他的主张。
本案中既然不存在遗嘱继承的问题,就应该按照法定继承来处理。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
本案中鲁某的母亲邢某生前留下的公房拆迁款是否是遗产呢?遗产是公民死亡时遗留下来的个人合法财产,包括财产权利和财产义务。遗产的范围,是指被继承人死亡之时可供继承人继承的遗产。并非被继承人的任何财产都可由继承人继承,而是有一定范围的,对此,继承法作了较为明确的规定。遗产的范围包括:公民的合法收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;林木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;合法的生产资料;著作权、专利权中的财产权利;其他合法财产。同时,依司法实践,与人身相联系的权利、义务不能作为遗产。邢某所获得的安置补偿费应是其个人合法财产,属遗产范围。房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
按照我国继承法的规定,法定的第一顺序继承人为被继承人的配偶、子女、父母。本案中被继承人的配偶、父母已经去世。遂只有其子女作为第一顺序继承人来分配遗产。

  

 (房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
 

三、在承租公房的继承人补交成本价与标准价差额的情形下,公有住房如何进行遗产分割?
1、案情简介:
    李父、李母共生育李某芬、李某芳、李某建、李莫平、李某成、李某慧、李某富七子女(均为化名)。李母于1990519日去世。19921225日,李父与某××厂签订《房屋买卖合同》,以标准价购买楼房一套,建筑面积72.97平方米,总价款5890元。19931021日,李父交付购房款(实际付款5762元)。李父于19941122日去世。后该房屋一直由李某富居住。某政府房改办于20001225日发布《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》,规定房价计算公式中的标准价高限按成本价的94%计算 2001年李某富向某××厂补交5385元,该房屋由标准价改为成本价。2010年,李某芬、李某芳、李某建、李莫平、李某成、李某慧将李某富起诉至法院,请求分割上述房产。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
2、审理结果:
    法院认为,诉争房屋系李父于1992年以标准价购买,而李母早已在1990年去世,因此诉争房屋属于李父而非李母的遗产。李某富补交的5385元应视为补交了6%的房款,李父的房屋份额为94%。双方当事人一致认可房屋价值71万元,所以其中的4.26万元归李某富所有,剩余的66.74万元属于李父的遗产,应由李芬等七子女继承。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    最后,法院判决房屋归李某富所有,李某富分别给付六原告财产折价款95 342.86元。
    宣判后,双方当事人均未上诉。
3、评析意见:
    本案的争议焦点在于:在承租公房的继承人补交成本价与标准价差额的情形下,公有住房如何进行遗产分割?
    要正确处理此类案件,首先必须对公有住房的历史进行梳理,准确界定公有住房的物权类型及归属,弄清楚成本价、标准价、实际付款以及租金的由来,在此基础上,才能对继承人补交差价的行为予以正确定性,划分各出资人的产权份额,进而对属于被继承人遗产的部分进行继承分割。

 

  (房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    1、)住房政策的变迁与公有住房的沉浮
    计划经济时期,我国实行福利化住房政策,以低租金、高福利、实物分配为典型特征。此时期公有住房的来源有:一是国家对私有住房的几次社会主义改造(1956年、1958年);二是由中央财政直接拨付进行建设。公有住房可以分为两类:一类是由单位直接管理的住房(即单位自管住房),另一类是由城市住房行政机构直接管理的住房(即城市直管公房)。其中,单位自管住房占绝大多数,城市直管公房仅发挥补充性作用。在住房的分配上,几乎所有的公有住房都是通过单位来分配的,即使是城市直管公房往往也先分配给单位,然后再由单位分配给职工。分房的依据主要是职工的职级、贡献及实际的住房需求等,这种分配基本上是无偿的,仅收取象征性的租金(房租占城市居民家庭收入的比重不足1%)。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    改革开放后,我国的住房政策经历了从福利化向市场化的转变。这种转变具体表现在两点:一是住房投资,职工在住房投资中的作用开始扩大,职工住房需求的满足不再是无偿的;此外,中央政府投资占住房投资的比重日益缩减以及单位投资比重大幅增加。二是住房分配,出售公房与提高租金都反映出了住房分配上等价交换的导向,即职工的住房消费支出将会不断增加,最终达到市场化所要求的水平。在我国住房制度改革的过程中,首先出现了三次公房出售试点(即全价出售公房、三三制补贴出售和提租补贴),直至19881月,全国首次房改工作会议召开,形成了《国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,标志着中国全面住房改革的开始。

 

  (房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    2)如何理解成本价、标准价、实际付款与租金
    根据建设部于1994323日发布的《城市公有房屋管理规定》,公有房屋指国有房屋和集体所有的房屋。当时的房改文件中写道:向高收入职工家庭售房实行市场价,向中低收入职工家庭售房实行成本价或标准价。成本价与标准价都是在住房制度改革中出现的词汇,成本价由房改办会同有关部门按规定定期测定,标准价是指目前以成本价向中低收入职工家庭售房,确有困难的市()依据该市()职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。两种价格所带来的权利也是不同的。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有;职工对以标准价购买的住房仅拥有部分产权,所以本文案例中在李父支付公房的标准价后,李父及其继续居住该房的继承人仍需支付租金,但租金的支付并不意味着李父与单位之间仅存在单一的租赁关系。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    案例中提到标准价为5890元,而李父实际付款为5762元,原因何在?根据当时相关房改部门的规定,标准价购房的实际房价=[标准价×1-年工龄折扣率×夫妇工龄和)×1+调节因素之和)×(本套楼房建筑面积+阳台面积×系数)+装修设备价] ×1-已竣工年限×1.5%-负担价×现住房折扣率×(本套楼房建筑面积+阳台面积)。可见,标准价与实际付款的差额是基于职工个人的工龄、对单位的贡献等身份性因素,当时的房改措施仍具有很强的福利色彩。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    3)如何划分李父与李某富的房屋产权份额
    毫无疑问,本案诉争的公有住房有李父的份额,因为他支付了标准价,虽然实际付款低于标准价数额,但这是单位对他个人贡献的回报;该房屋没有李母的份额,因为李母早在李父签订购房合同之前便已去世;李某富补足了成本价与标准价的差额,所以他对该房屋也应拥有份额。接下来的问题是:如何划分李父与李某富的房屋产权份额?份额一旦确定,随后的继承问题便迎刃而解。

 

  (房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    对两人产权份额的确定有以下几种处理意见:
    第一、在遗产分割时将李某富的出资视为垫资,按借款处理;该房屋全部为李父的遗产。原告认为,同为继承人,其应拥有购买该房屋的权利,李某富未经原告同意私自出资的行为侵犯了原告的权利,李某富不应因此获得房屋的部分产权。其实,这种处理结果对李某富是不公平的,因为李某富在李父死后一直在该房屋居住并交纳租金,是房屋的实际承租人,其对该房屋享有优先购买权,所以李某富的出资是为取得房屋产权的对价行为,并未侵犯其他继承人的权利,也不能将之与借款行为相混淆。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    第二、按照两人的出资数额划分房产份额。结合住房制度改革背景,不难看出,在李父的实际出资之外,还存在许多暗贴,即国家和单位基于李父的贡献而给予李父的福利性待遇。所以按照李父与李某富的出资比例确定两人的房产份额,即使进一步考虑到通胀因素,将李父在1993年的出资计息至2001年李某富出资之日,这种折算方法都是不合理的,将损害其他继承人的利益。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    第三、寻找政策依据,确定两人的产权份额。在住房制度从福利化向市场化的改革过程中,很多措施都带有福利性,这种经济利益是难以精确量化的。此外,房改部门政策的出台也考虑了历史和现实方面的诸多因素,具有较强的公信力和说服力。所以,在两人的产权份额划分上,依据政策性规定更为妥当与可行。当年的很多政策性文件都规定可将成本价的94%定为标准价高限,据此法院判决确定李父的产权份额为94%、李某富为6%。
    4)诉争房屋的遗产分割与所有权归属(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
    对房屋的分割,一般实行价值分割法。至于其所有权归属,应结合该房屋的使用状况、效用的发挥程度、对当事人工作生活的影响等因素予以确定。考虑到李某富及其家人一直在该房屋居住、生活,且李某富所占产权份额最多,故法院判决房屋归李某富所有,由李某富向其他继承人支付遗产份额折价款。(房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
总之,公有住房问题牵涉政策太多,必须将此类案件置于当时的住房制度改革背景下,予以历史性地把握。

 

房产纠纷律师事务所房产继承纠纷中,如遇法律问题可以向济南房产继承纠纷律师王勇咨询。济南房产继承纠纷律师王勇; 网站 http://www.sdwylawyer.com 

http://www.wudan123.com


相关信息:
房产继承纠纷律师咨询:关于租赁公房的继承问题
分享到:
版权所有:济南房产买卖纠纷律师丨济南房屋买卖律师丨济南房产买卖律师丨二手房买卖|济南房产纠纷律师|房屋买卖|房   单位地址:山东诚信人律师事务所
王勇联系电话:13573782679 传真: Email:13573782679@163.com
浏览次数 管理