济南房产纠纷律师咨询：商品房买卖合同纠纷中出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款，法院如何处理?

商品房屋的交付，包括实物交付和产权交付，其中实物交付是开发商最主要义务之一，实物的交付以房屋转移占有为依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定:"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"以下是商品房买卖合同纠纷中有关房屋交付使用时常见问题处理。

一、商品房买卖合同纠纷中出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款，法院如何处理?

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

（济南房产纠纷律师咨询律师）

二、商品房买卖合同纠纷中开发商迟延交房，可否以“不可抗力”而主张免责？

开发商迟延交付如果是由于不可抗力造成的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任.不可抗力必然影响到合同的正常履行，因此，其必须发生在合同依法成立后至合同正常履行结束之前，如果在合同成立之前或当事人迟延履行之后发生不可抗力，不能援引不可抗力条款免责.发生不可抗力后，因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任.不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如:地震、水灾、战争等.在商品房交易中，不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见、对其发堡和后果不能避免且无法克服的客观情况，不可抗力通常包括自然现象和社会因素两方面.自然现象如火灾、水灾、地震等；社会因素如战争、动乱、政府禁令等.法律允许当事人在合同中预先约定不可抗力的范围，因为影响房地产开发进度的因素很多，主要包括自然因素和社会因素等.自然因素包括火灾、水灾地震、雷电、风暴、连续阴雨等:社会因素，如战争等.但正常的市场价格波动不属于不可抗力范围.购房者可以采用列举的方法在购房合同中预先约定哪些事件不属于不可抗力，实务中可以约(1)定因下列原因影响建设工程进度，致使房屋不能按本合同约定期限交付的，台同甲方(售房人)不能要求免贵：甲方不能及时采购本合同所列建材、备或同类、同级产品的；(2)市致配工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的；(3)该建设工地附近有重大箱工，该房屋建设不得不停止的；(4)其他不列入免责范围的事项.不可抗力事作发生后，合同当事人双方都应积极采取着施减少损失：(1)受损害一方负有两方面的义务：及时通知对方。不可抗力发生后，应在合同约定或合理的时间内通知对方，以便对方采取措施，减轻不可抗力可能造成的损失，同时，应当在合理的间内提供有关方面出具的证明以避免自处于不利地位。采取合理措施，防止报失扩大.如发生不可抗力一方当事人不时采取措施或采取的措施不合理、不适当，致使报失扩大的，则扩大部分不能要求免责.(2)对方当事人接到发生不可抗力的通知后，应立即采取适当措施避免或减小损失，同时，对已经发生或可能发生的损失作出评估，以便合同双方当事人采取继续履行合同、变更合同还是解除合同的应变措施。

（济南房产纠纷律师咨询律师）

三、商品房交付使用后，购买人可否以质量不合格而要求解除购房合同？

    在商品房存在质量问题时，预购人并非在任何情况下都可以要求解除会同，关键在于这种质量问题是否足以影响正常的居住使用.房屋主体结构质量不合格，或是因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购买人可以要求退房.从常理上说，我们付出了巨大的投资，当然希望能得到与之相应的质量有保证的房屋.房屋的质量问题与人们的生命财产安全密切相关，也和人们日后的生活质量有密切关系，因此不容小觑.因为是预售，在签订合同时我们并不能看到实实在在的房屋，预购人往往是在预售人交付使用后才发现房屋存在种种问题.面对这些房屋质量问题，预购人该怎么办呢？在任何情况下，预购人都能解除合同吗？我们认为，房屋主体结构质量不合格的不能交付使用.交付使用后发现的，经核验确属不合格的，买受人可以要求解除合同并要求赔偿损失.即使是非主体结构的质量问题，但严重影响正常居住使用的，买受人同样可以请求解除合同和要求赔偿.在质量保修期内，房屋产生质量问题的，出卖人应该修复，拒绝修复或者在合同期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，但由此产生的修复费用和由此形成的损失由出卖人承担.

四、济南房产纠纷律师咨询：如何判断商品房买卖合同纠纷中房屋的交付使用及房屋毁损、灭失的风险的承担?（济南房产纠纷律师咨询律师）

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（济南房产纠纷律师咨询律师）

五、将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格，买受人的权利

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

六、商品房买卖合同纠纷中房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买受人的权利?对房屋修复及修复费用怎么处理?

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

（济南房产纠纷律师咨询律师）

七、济南房产纠纷律师咨询:商品房买卖合同纠纷中保修期内，购房人自身使用不当造成房屋损坏的，开发商需要承担保修责任吗？

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，但因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任.购房人与房地产开发商应当在合同中就保修范国、保修期限、保修责任等内容做出约定.保修期内，因房地产开发商对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人成损失的，应当依法承担赔偿责任.商品房保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算.购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是:屋面防水3年；墙面、厨房和卫生何地面、地下室、管道渗漏1年:墙面、顶棚抹灰层脱落1年:地面空鼓开袭、大面积超砂1年:门窗敲裂、五金件损坏及卫生洁具1年:管道堵塞2月:灯其、电器开关6个月:供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由供需双方自行约定。开发商可以延长上述保修期。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限。根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第40条的规定 (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（济南房产纠纷律师咨询律师）

济南房产纠纷律师咨询律师：房产买卖纠纷中，如遇法律问题可以向济南房屋交易律师王勇咨询。济南房产纠纷律师咨询律师王勇;  网站： http://www.sdwylawyer.com