济南有名的房产官司律师:房屋买卖合同纠纷法律问题

1、房屋买卖纠纷中买卖双方就停车位权属发生纠纷，如何确权？

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由买卖双方通过出售、附赠或者出租等方式约定.规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有.商品住宅区停车位权属纠纷是近年来建筑物区分共有权属纠纷中最为常见的一种.目前我国关于停车位的权属情况主要有以下几种形式:一是停车位为住宅区的公共停车位，由区分所有人共同使用，但是要向物业管理部门交纳管理费:二是商品房买受人在购买商品房的同时，还购买了对停车位的使用权，使该停车位成为私人停车位，为业主专有使用；三是将停车位作为区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，进行物权登记，并发放所有权证书.其中将小区的车库或者停车位的所有权或者使用权单独出售，经成为开发商们越来越普遍的做法.“物权法”颁布后，明确规定开发商与购房人对车位的归属可以通过三种方式来确定，即出售、附赠和出租，而且车位应当首先满足业主的需要.因而，对车位的归属，当事人有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有.

（济南有名的房产官司律师:房屋买卖合同纠纷法律问题）

2、商品房担保合同未办理抵押登记买受人不按约定还款，担保权人向谁主张权利?

买受人未按照商品房担保合同的约定偿还，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保合同提供保证的，应当列为共同被告。

3、商品房担保合同对买受人取得房屋权属证书并办理抵押登记不按约定还款，担保权人向谁主张权利?

买受人未按照商品房担保合同的约定偿还，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

4、哪种情形出卖人的售楼广告构成商品房买卖合同的内容?

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（济南有名的房产官司律师:房屋买卖纠纷法律问答）

5、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照下面第八条的规定处理。

6、那些情形买受人无法取得房屋，买受人享有什么权利?出卖人应承担的什么责任?

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

 (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

 (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（济南有名的房产官司律师:房屋买卖纠纷法律问答）

7、如何判断房屋的交付使用及房屋毁损、灭失的风险的承担?

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

8、将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格，买受人的权利

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

9、因出卖人的责任导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人享有何种权利?

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

 (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

 (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

 (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

（济南有名的房产官司律师:房屋买卖纠纷法律问答）

10.公房买卖中存在质量问题如何处理？

公房买卖合同存在默认的住房质量条款，即住房现状.因此，出卖的公房即使存在明显瑕疵，单位也不构成违约，不承担责任，职工无权请求法院判决单位赔偿损失或支付违约金.但所买卖的公房属于严重损坏房、危险房、简易房、违章建筑、产权有争议的住房等不可售公房，则应认定买卖合同无效，单位承担全部责任，除退还职工购房款外，还应赔偿职工损失，如利息和巳缴纳的费用，同时职工可继续承租该住房.住房确有质量问题需要处理的，可进行调解，由对方按照公房售后维修管理的规定协商解决. 

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11、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，买受人可向法院请求确认无效

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

12、房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买受人的权利?对房屋修复及修复费用怎么处理?

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

13、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应如何处理

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

 (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

 (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（济南有名的房产官司律师:房屋买卖合同纠纷法律问题）

14、出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款，法院如何处理?

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。（济南有名的房产官司律师:房屋买卖纠纷法律问答）

15、出卖人原因导致买受人未能在规定期限内取得房屋权属证书，出卖人应承担什么责任?

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

 (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

 (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

 (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。

16、买受人无法办理房屋所有权登记，买受人权利

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（济南有名的房产官司律师:房屋买卖纠纷法律问答）

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