济南房产买卖合同律师咨询----开发商逾期交房违约金案例

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（济南房产买卖合同律师咨询----开发商逾期交房违约金案例）

 开发商逾期交房违约金案例：。

王xx向一审法院起诉请求：1.判令xx置业支付逾期交房违约金1073512.7元（自2012年7月1日至2015年2月28日）；2.本案诉讼费用由xx置业承担。

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      一审法院认定事实：2011年5月26日，王xx（买受人）与xx置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0072）一份，约定王xx购买xx置业开发的位于经十路以北的xx小区B区号xx楼2单元xx室商品房及xx号储藏室，建筑层数地上4层，地下1层，该商品房建筑面积共247.7平方米，储藏室建筑面积112.31平方米。该商品房每平方米6535元，金额为1618820元；储藏室每平方米2683元，金额为301285元，以上总价款共计1920105元。合同五条约定：买受人应在本合同签订之日一次性付清房屋总价款人民币1920105元整。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份作为上述《商品房买卖合同》的附件四，其中第三条第2项约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。2011年5月26日，王xx（买受人）与xx置业（出卖人）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定王xx向xx置业购买xxB区B10车库xx号车位使用权，计价80000元，于2012年6月30日前交付原告使用。如xx置业逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。2011年1月23日，王xx已向xx置业支付上述房屋全部购房款1920105元及车位款80000元。2016年7月26日，王xx与xx置业双方签署《房屋及车位交接单》，确认xx置业将上述房屋及车位交付王xx，王xx向xx置业支付差价款8800元。2011年7月29日，王xx（买受人）与xx置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0080）一份，约定王xx购买xx置业开发的位于经十路xx小区B区xx号楼3单元xx号商品房，建筑层数地上4层，地下1层。该商品房建筑面积共194.22平方米，每平方米8226元，总价款为1597568元。合同第五条约定：买受人应在本合同签订之日一次性付清房屋总价款人民币1597568元整。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使。

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      但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，王xx、xx置业双方签订《补充协议》一份作为上述《商品房买卖合同》的附件四，其中第三条第2项约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权记。  

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      2011年7月29日，王xx（买受人）与xx置业（出卖人）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定王xx向xx置业购买xxB区B15车库xx号车位使用权，计价80000元，于2012年6月30日前交付王xx使用。如xx置业逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。2011年7月29日，王xx向xx置业支付上述房屋全部购房款1597568元及车位款80000元。2015年7月2日，王xx、xx置业双方签署《房屋及车位交接单》，确认xx置业将上述房屋及车位交付王xx，王xx向xx置业支付差价款18096元。经xx置业申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区xx小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）；2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）；2014年房地租金日租金年度区间价为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）；2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）；2016年房地租金日租金年度区间价格为0.56-0.93元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.46-0.81元/日/平方米（所在楼层3、4）。王xx对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。

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另查明，xx置业于2013年8月1日向王xx发出书面收房通知，王xx于2013年8月8日收到上述通知，并在《回执单》上写明：“贵公司：收到该公司函件后，即刻与该公司相关人员联系，并亲自前往贵公司接洽交付xx房屋事宜，但因该项目目前尚未获得综合验收证明，我们只能按照双方签署的合同履约，一旦收房条件成熟，我们必定积极履行我们的权利和义务。谢谢！2013年8月8日”再查明，xx置业于2014年7月29日取得xxB区1至23号楼及配套的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。

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一审庭审中，王xx要求xx置业支付以两套房屋和车位总价款3677673元为基数，自2012年7月1日起至判决生效之日止，按照日万分之三计算的逾期交房违约金。xx置业不同意支付，称王xx、xx置业双方已于2015年7月2日对20号楼3单元301号房屋进行了最终结算，于2016年7月26日对13号楼2单元101号房屋进行了最终结算，根据《商品房买卖合同》的补充协议第三条第2项的约定，xx置业无需承担逾期交房的违约责任。即便xx置业应承担逾期交房违约责任，因xx置业于2013年8月1日电话通知王岑收房，并向王xx发送书面的收房通知，且王xx于2013年8月8日收到收房通知，并承诺xx置业取得综合验收备案证明后即收房，故xx置业逾期交房的日期应截止到取得综合验收备案证明之日，即2014年7月29日。xx置业提供《房屋及车位交接单》二份、《收据》二份、电话记录表一份、《回执单》一份、《综合验收备案证明》一份证实上述主张。王xx认可xx置业所述的20号楼3单元xx号房屋、13号楼2单元xx号房屋的交付日期，但对电话记录表的真实性不予认可，且称其在《回执单》上已明确表示房屋没有达到交付条件，拒绝接收房屋，且xx置业实际于2015年2月28日取得《综合验收备案证明》。王xx未提供证据证实上述主张。

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一审法院认为，王xx与xx置业于2011年5月26日、2011年7月29日所签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。王xx依照合同约定履行了支付购房款及车位款的合同义务，xx置业亦应依照合同约定于2012年6月30日前将本案房屋及车位交付于王xx。xx置业于2015年7月2日将B区xx号楼3单元xx室房屋及车位交付王xx，于2016年7月26日将B区xx号楼2单元xx号房屋、储藏室及车位交付王xx，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。王xx主张xx置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。王xx要求xx置业按照合同约定支付其违约金，xx置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王xx、xx置业双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，王xx主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因xx置业的违约，造成了诸多业主先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在王xx未能举证证明其实际损失的情况下，经xx置业的申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东xx资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区xx小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）；2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）；2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在

层3、4）；2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）；2016年房地租金日租金年度区间价格为0.56-0.93元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.46-0.81元/日/平方米（所在楼层3、4）。王xx虽对该鉴定结论不予认可，但对xx置业的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东xx资产评估有限公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，一审法院予以采信。

       综合考虑xx置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合王xx所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定xx置业逾期交房给王xx造成的实际损失为：B区20号楼3单元xx室房屋：2012年日租金为0.47元/日/平方米；2013年日租金为0.5元/日/平方米；2014年日租金为0.53元/日/平方米；2015年日租金为0.58元/日/平方米；B区13号楼2单元101号房屋及储藏室：2012年日租金为0.56元/日/平方米；2013年日租金为0.59元/日/平方米；2014年日租金为0.63元/日/平方米；2015年日租金为0.68元/日/平方米；2016年日租金为0.75元/日/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持王xx主张的逾期交房违约金。综上，一审法院认定王xx逾期交付B区20号楼3单元301室房屋的违约金为[2012年：0.47元/日/平方米×194.22平方米×184天×130%+2013年：0.5元/日/平方米×194.22平方米×365天×130%+2014年：0.53元/日/平方米×194.22平方米×365天×130%+2015年：0.58元/日/平方米×194.22平方米×183天×130%]=143555.97元；王xx逾期交付B区xx号楼2单元xx室房屋、储藏室的违约金为[2012年：0.56元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×184天×130%+2013年：0.59元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×365天×130%+2014年：0.63元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×365天×130%+2015年：0.68元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×365天×130%+2016年：0.75元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×208天×130%]=445801.11元。关于王xx主张的逾期交付车位违约金，xx置业辩称王xx主张的逾期交付车位的违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的有关规定，“住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个/月，可上浮10%。下浮不限”王xx的逾期交付车位损失最高按照该标准上浮10%即242元/月计算，即每日不超过8.07元予以调整。一审法院认为xx拓置业提交的该份证据为复印件，且即便该规定真实存在亦是有关部门为规范物业部门的收费行为所制定的指导性文件。针对本案来讲，王xx、xx置业双方已在涉案的《地下车位使用权转让协议》中就违约责任已作出约定，且xx置业亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对于xx置业的该项抗辩，一审法院不予采纳。故xx置业逾期交付B区B15车库15-1005号车位使用权的违约金应以80000元为基数，自2012年7月1日起至2015年7月2日止，计1097天按照日万分之三计算，共计26328元；xx置业逾期交付B区B10车库xx号车位使用权的违约金应以80000元为基数，自2012年7月1日起至2016年7月26日止，计1487天按照日万分之三计算，共计35688元。xx置业称于2013年8月1日电话通知王xx收房，王xx不予认可，且xx置业提供的电话记录表系其单方制作，xx置业亦未提供其他证据予以证实，故一审法院不予采信。王xx认可曾于2013年8月8日收到过xx置业向其发送的书面收房通知，但根据王xx在《回执单》中的说明，未明确承诺xx置业取得综合验收备案证明后即收房，故对xx置业抗辩逾期交房的日期应截止到取得综合验收备案证明之日的主张，一审法院不予支持。xx置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，王xx无权要求xx置业交付房屋及承担违约责任。（济南房产买卖合同律师咨询----开发商逾期交房违约金案例）一审法院认为，该款项系王xx、xx置业双方对差异款结算的相关约定，同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于xx置业的该项抗辩，一审法院不予采纳。xx置业提出的诉讼时效应自xx置业违约行为发生之日即2012年7月1日起计算，王xx于2015年4月2日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。xx置业于2013年8月1日向王xx发出书面收房通知，王xx亦认可于2013年8月8日收到上述通知，虽王xx未实际收房，但诉讼时效因东xx业于2013年8月1日履行义务而中断，故王xx的诉讼时效应自2013年8月1日起重新计算，故一审法院对xx置业提出的王xx已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2012年7月1日至2013年8月8日期间的逾期交房违约金49608.45元[2012年：（0.47元/日/平方米×194.22平方米×184天×130%）+2013年：（0.5元/日/平方米×194.22平方米×220天×130%）]；二、被告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2013年8月9日至2015年7月2日期间的逾期交房违约金93947.52元[2013年：（0.5元/日/平方米×194.22平方米×145天×130%）+2014年：（0.53元/日/平方米×194.22平方米×365天×130%）+2015年：（0.58元/日/平方米×194.22平方米×183天×130%）]；三、被告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2012年7月1日至2013年8月8日期间的逾期交房违约金108972.15元[2012年：（0.56元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×184天×130%）+2013年：（0.59元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×220天×130%）]；四、被告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2013年8月9日至2016年7月26日期间的逾期交房违约金336828.96元[2013年：（0.59元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×145天×130%）+2014年：（0.63元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×365天×130%）+2015年：（0.68元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×365天×130%）+2016年：（0.75元/日/平方米×（247.7+112.31）平方米×208天×130%）]；五、被告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2012年7月1日至2013年8月8日期间的逾期交付车位违约金9696元（以80000元为基数，计404天按照日万分之三计算）；六：被告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2013年8月9日至2015年7月2日期间的逾期交付车位违约金16632元（以80000元为基数，计693天按照日万分之三计算）；七、被告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2012年7月1日至2013年8月8日期间的逾期交付车位违约金9696元（以80000元为基数，计404天按照日万分之三计算）；八、

告济南xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王xx自2013年8月9日至2016年7月26日期间的逾期交付车位违约金25992元（以80000元为基数，计1083天按照日万分之三计算）；九、驳回原告王xx的其他诉讼请求。

一审查明的事实属实，本院予以确认。

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本院认为，关于xx置业逾期交房违约截止时间。xx置业上诉称王xx在涉案《回执单》明确表示只要涉案房屋取得综合验收备案证明即履行收房义务，而涉案房屋于2014年7月29日取得综合验收备案证明，因此xx置业主张涉案房屋逾期交房违约截止时间为2014年7月29日。王xx对xx置业诉称事实不予认可。本院认为，王xx在涉案《回执单》中虽表示“一旦收房条件成熟，我们必定积极履行我们的权利和义务”，但并未明确表示涉案房屋取得综合验收备案证明即视为交付涉案房屋。因此，xx置业主张涉案房屋逾期交房违约截止时间为2014年7月29日，本院不予支持。一审庭审中王xx变更诉讼请求，要求xx置业支付以两套房屋和车位总价款3677673元为基数，自2012年7月1日起至判决生效之日止，按照日万分之三计算的逾期交房违约金。一审判决判令xx置业支付逾期交房违约金至实际交房之日止的违约金，并未超出王xx的诉讼请求。关于xx置业诉称涉案逾期交付车位的违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的有关规定予以调整。本院认为，上述通知系有关部门为规范物业部门的收费行为所制定的指导性文件。本案中双方当事人在涉案的《地下车位使用权转让协议》中就违约责任作出明确的约定，且xx置业亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对xx置业的该项主张，本院不予支持。xx置业庭审中主张王xx的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，本案中xx置业于2013年8月1日向王xx发出书面收房通知，虽王xx以涉案房屋未取得综合验收备案证明为由未实际收房，但王xx主张的2013年8月1日前的逾期交房违约金的诉讼请求，诉讼时效因xx置业于2013年8月1日要求履行义务而中断，故本案诉讼时效应自2013年8月1日起重新计算，因此，王xx于2015年4月2日起诉要求xx置业支付逾期交房违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，xx置业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6228元，由上诉人济南xx置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

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