济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例

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济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例   一审法院查明

宏xx提供《济南市商品房买卖合同》一份，该买卖合同与本案有关的约定如下：（一）出卖人为xx公司，买受人为宏xx（摁手印）。（二）xxxx楼号为G2-1-XX。（三）该商品房建筑面积为143.19平方米，储藏室-1XX面积为16.61平方米，车库RXX，以上总价款为670000元。（四）买受人一次性付款，总房款670000元于签署合同时交清。（五）出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程质量验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（六）出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.2的违约金。（七）本合同自双方签订之日起生效。出卖人山东xx房地产开发有限公司（印章）委托代理人：常某某（印章）买受人：宏xx(签字摁手印)2013年7月10日。合同签约地点：xx。宏xx提供收据一份，该收据载明：入账日期2013年7月10日交款单位宏xx收款方式现人民币（大写）陆拾柒万元整收款事由房款G2-1-XXRXXXX。xx公司提供《商品房认购书》一份。该认购书与本案有关的内容载明如下：（一）甲方（开发商）：xx公司乙方（认购客户）：宏xx。（二）认购财产资料房号G2-1-XXR226(复一层XX)房产面积143.19房产单价3550房产总价508324.5储藏室面积16.61储藏室单价3000车库总价120000合计总价678155。（三）甲乙双方签署本认购书之日，乙方须向甲方交足人民币贰万元作为购买上述房产的定金。乙方在签订本认购书后须在五日内携本认购书、定金收据、购房首期款、购房需带的证件及其他相关材料到项目销售中心签署正式《济南市商品房买卖合同》。一次性付款需交纳全款。若乙方不按期签署购房合同，视为乙方违约并自动解除本认购协议，甲方将没收定金，并收回上述房产另行出售而无需通知乙方。本认购书在加盖甲方公司公章与财务章后与甲方开具的定金收据一并使用方能签署《济南市商品房买卖合同》。签署《济南市商品房买卖合同》后，本认购书中止，双方权利义务以《济南市商品房买卖合同》约定为准。客户宏xx（摁手印）2013、6、28置业顾问马莉2013、6、28财务部严华2013、6、28。xx公司成立于2010年4月28日，当时公司法定代表人为常某某，2014年9月28日该公司法定代表人变更为李一桥。涉案G2号楼房已于2015年2月3日竣工验收。涉案商品房买卖合同已经xx住建委备案在宏xx名下。经一审法院依法向xx住建委调查时，该委员会的工作人员称涉案合同是2013年签订，比较早，系xx公司备案，买受人来办理登记备案，不予受理。

济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例  一审法院认为

一审法院认为，双方当事人争议的焦点问题为：（一）双方是否签订涉案商品房买卖合同，如已签订，该合同的效力及履行情况。（二）宏xx请求xx公司交付涉案楼房、储藏室、车库及违约金的事实和法律依据。关于焦点问题一，宏xx主张双方于2013年7月10日在xx公司签订涉案商品房买卖合同，在签订合同的当天宏xx向xx公司支付了总房款670000元。该合同同时约定xx公司于2014年12月31日前向宏xx交付涉案房产，但xx公司至今未履行交付房产的合同义务，提供涉案商品房买卖合同一份、xx公司出具的收款收据一份，予以证明。xx公司主张，对宏xx提交的涉案《济南市商品房买卖合同》及收款收据真实性存有异议。1.xx公司从未与宏xx签订过涉案楼房的商品房买卖合同。在宏xx提交的涉案商品房买卖合同第3页、第4页、第11页中的印章，明显与xx公司在济南市公安局备案的印章不符，宏xx提供的印章直径小，与xx公司在济南市公安局备案的印章并不吻合，且宏xx提供的商品房买卖合同中所加盖的印章是公章，而xx公司在签订商品房买卖合同中使用的是合同专用章。2.在上述合同的第3页载明其房产总价款为670000元，与双方签订的商品房认购书中的价款678155元不符。且宏xx提供的商品房买卖合同中楼房单价为3493.05元，按照一般常理，楼房的价格不可能具体到角分的程度，xx公司认为670000元的数额是通过调整商品房单价凑出来的整数。3.商品房买卖合同第11页加盖的常某某个人印章与xx公司法定代表人变更之前一直在用的法人章不符（字体不一致）。4.宏xx提交的收款收据中的财务专用章与xx公司在济南市公安局备案财务专用章（xx公司法人变更但该财务章一直没有改变）不符，且收款方式模糊不清，不明白是现金还是现金转账，且没有任何财务人员签字，也无经办人签章，对其真实性不予认可。xx公司提交与宏xx签订购房合同日期相近的济南市商品房买卖合同4份（其中有张某于2013年7月5日签订的合同、刘某某于2013年7月10日签订的合同、郭某某于2013年7月12日签订的合同、刘某某于2013年7月13日签订的合同）、xx公司留存的宏xx签订的商品房认购书复印件1份、xx公司于2010年4月28日在济南市公安局备案的公章及财务专用章备案登记单复印件1份、xx公司于2011年1月21日在济南市公安局备案的合同专用章备案登记单复印件1份，证实宏xx提供的签订的商品房买卖合同的印章、楼房单价与xx公司留存的印章及认购书中单价不符。另外提供建筑工程竣工验收报告1份，证实xx公司进行公司行为中原法定代表人常某某的个人印章样式、内容和字体与宏xx提供的常某某的印章不符。宏xx主张，1.双方确系在2013年7月10日签订涉案商品房买卖合同。合同签订时xx公司在合同中加盖公章以及法定代表人的个人印章完全是由xx公司自行决定，宏xx方是购买者，无权决定xx公司应该加盖何种样式的公章及法人个人印章。xx公司出具的4份商品房买卖合同，因买受人没有出庭作证，不能证实合同的真实性。且xx公司只选择了4份加盖合同专用章的合同，因公章的属性不一样，所以不具有任何可比性，仅凭xx公司单方陈述和推断，不能证明宏xx提交的证据材料不真实。2.宏xx提交的收款收据是xx公司为宏xx出具的，交款单位明确写明是宏xx，收款事由是房款，收款方式系“现”，根据通常做法就是现金，如果是现金转账，其应该载明系现金转账。至于该收据是否规范，宏xx认为是xx公司内部财务管理的问题，不能因此而否定xx公司已经收到宏xx方房款。3.涉案房产总价款为670000元，是双方商定后确定的单价及总房款数，并非是xx公司所述的拼凑得出，这是xx公司的自行推理。宏xx向xx公司交付670000元的房款现金，是为买房子准备了很长时间，且系亲戚朋友凑足的现金交付的xx公司。4.xx公司提供的商品房认购书只是宏xx方向xx公司方购房之前的意向书，购房合同应该以双方正式签订的商品房买卖合同为准，在上述认购书中明确约定，双方权利义务以济南市商品房买卖合同约定为准，认购书签订之后经双方协商共同确定上述房产的单价及价款。且该认购书中只是约定加盖xx公司方公章，并没有约定必须加盖合同专用章。签署商品房买卖合同后，认购书终止，故该认购书并非是合同的一部分。5.对xx公司所提供的在济南市公安局备案的3枚印章的问题，宏xx认为即使其在公安部门备案的公章与宏xx合同中使用的公章不一致，也不能排除xx公司与宏xx签订合同的真实性，因为宏xx只是购房者，对应该加盖什么样公章是xx公司决定的，其加盖公章是否在公安部门备案，宏xx并不知晓，宏xx也没有权利选择。6.对常某某个人印章的问题，宏xx认为xx公司提供的建筑工程竣工验收报告书，因常某某在履行职务中，是否存在其他个人印章，宏xx不清楚。常某某即使存在两枚不一致的个人印章，也不能否定合同的真实性。7.宏xx与xx公司所签订的商品房买卖合同已经在xx住建委备案。xx公司主张，1.宏xx主张确实与xx公司方签订涉案商品房买卖合同，应详细说明签订合同时是与谁进行磋商，由谁带领签订的合同，合同中每页的印章有谁加盖，在什么时间什么地点加盖，签订合同的经办人是谁。宏xx提交的合同是否是本人领取，是谁交给宏xx的。2.按照正常购房流程，与宏xx谈房产价格，接待宏xx的置业顾问是谁，选购房产时是经过几次磋商达成现在购房价格。3.关于收款收据，无财务人员签章，也无经办人签字，对于正常的购房人来说，负有一般的审查义务。而此收据的情况明显不符合常规，宏xx竟然接受，不符合常理。4.关于交付涉案房款670000元，宏xx称是由双方商定后交付，那么是谁与之商定的，xx公司提供的商品房认购书中的房款与上述670000元相差8155元，怎么解释这个差额。即使有房产的优惠，也不符合商品房销售优惠的一般常理。5.商品房认购书中xx公司明确约定了房产价格、面积和交款方式，是合同的一部分，由此可以证明宏xx提供的合同系伪造或不正当手段获得。宏xx主张，当时签订合同时是与xx公司的置业顾问马莉签订，是在xx公司田园路的售楼处，签合同时是宏xx先签字，再由工作人员收上该合同加盖印章后，通知宏xx到售楼处领取的合同。宏xx领取合同的时间要晚于签订合同的时间。关于收款收据中没有财务人员的签章和经办人的签字的问题，当时售楼处在1楼，财务处在2楼，宏xx在2楼财务处交钱，财务室的人宏xx不认识。关于商品房认购书和合同总价款的差额问题，是在售楼处2楼，与常某某商议后的价格。关于认购书是合同的一部分，宏xx不认可，因该认购书中对此有约定，应该以商品房买卖合同为准。xx公司于2015年12月4日向一审法院提出鉴定申请，申请对宏xx提供的《济南市商品房买卖合同》第11页上加盖的“山东xx房地产开发有限公司”印章的真实性进行司法鉴定。2016年6月12日，青岛正源司法鉴定所出具（2016）文痕鉴字第212号鉴定意见书，鉴定意见为检材《济南市商品房买卖合同》第11页上出卖人（签章）处“山东xx房地产开发有限公司”印文与提供的样本上（委托书、商品房预售许可证复印件）同名印文不是同一枚印章所盖印。xx公司主张，因宏xx提供的房产买卖合同中的印章与xx公司印章不符，故xx公司支付的司法鉴定费7900元，应由宏xx承担，并提供鉴定机构出具的收费票据一份。宏xx主张，涉诉商品房买卖合同中的印章系xx公司加盖，故xx公司应向宏xx交付涉案房产，司法鉴定费由xx公司自行负担。

济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例  一审法院认为，在商品房买卖实践中，买卖双方签订正式的房产买卖合同之前先行签订房产认购书、购房意向书等，约定在一定的时间内签订正式房产买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书、意向书在法律性质上属于预约合同。在本案中，根据xx公司提供的涉案《商品房认购书》及交款人为本案宏xx的收据，能够证实宏xx于2013年6月28日与xx公司签订了涉案楼房、储藏室、车库的认购书，并交纳了20000元的定金。在该认购书签订后，双方于2013年7月10日签订涉案的《济南市商品房买卖合同》，虽然超出《商品房认购书》约定的须5日内签署的期限，但因xx公司已在宏xx提供的上述商品房买卖合同上加盖印章并出具楼房款670000元的收据，故对xx公司的该行为，应认定其系对该商品房买卖合同的确认，且涉案商品房买卖合同已在房管部门备案，据此亦应认定双方之间于2013年7月10日正式签订了涉案《济南市商品房买卖合同》，且宏xx已履行了支付楼房价款670000元的义务。关于xx公司主张宏xx签订的涉案购房认购书与涉案商品房买卖合同载明的涉案房款不一致的问题。同上，一审法院认为宏xx之前签订的购房认购书系宏xx为购买xx公司开发的涉案房产而达成的初步意向，在双方签订正式的商品房买卖合同后，应以该商品房买卖合同确定的总房款为准。故对xx公司的该主张，一审法院不予采信，应认定涉案房产价款为670000元。关于xx公司主张，1.宏xx提供的涉案《济南市商品房买卖合同》中的公司印章与xx公司在公安部门备案印章不一致、xx公司原法定代表人常某某个人印章与xx公司同期和其他楼房买受人签订的商品房买卖合同中及xx公司提供的建筑工程竣工验收报告中常某某字体不一致问题。2.宏xx提供的涉案《济南市商品房买卖合同》中加盖的是公司印章，而同期其他买受人签订的商品房买卖合同中xx公司加盖的是公司合同专用章的问题。3.宏xx提供的670000元收据上的财务专用章与xx公司在公安部门备案的财务专用章印章不一致，宏xx提供的670000元收据上收款方式为“现”，并未载明是现金还是现金转账，无经手人或财会人员签字的问题。4.鉴定机构鉴定意见即宏xx提供的《济南市商品房买卖合同》第11页加盖的公司印章与提供样本上同名印文不是同一枚印章所盖印的问题。5.xx公司主张由宏xx支付司法鉴定费7900元的问题。一审法院认为宏xx作为一自然人，xx公司作为一房地产开发公司，宏xx在购买涉案楼房的行为中，并非必然知晓xx公司加盖的不是公司印章或公司合同专用章及是否经过备案，亦不必然知晓xx公司的财务专用章、xx公司原法定代表人常某某的个人印章系何种形式。即使如xx公司主张宏xx提供的商品房买卖合同、收款收据中加盖的公司印章及公司财务专用章确实与其备案的印章不一致，xx公司原法定代表人常某某个人印章不一致，也是xx公司的内部管理问题，宏xx对此并不存在过错，也并不影响双方签订的涉案商品房买卖合同的成立，且经过一审法院依法对xx住建委工作人员的调查，证实涉案商品房买卖合同系xx公司备案登记在宏xx名下。至于xx公司主张宏xx提供的收据中存在的是现金交付还是现金转账、无财务人员签字的问题，因宏xx主张系在亲戚朋友的帮助下凑齐房款现金670000元，并向xx公司财务交纳。宏xx提供的该收据上虽未有经办人员或财务人员的签字，但xx公司无其他充分有效的证据证明宏xx并未交付涉案房款，故应认定宏xx已完成了涉案楼房款项的交付义务。同上理由，宏xx在购买涉案楼房的行为中，并非必然知晓xx公司加盖的公司印章或公司合同专用章是否经过备案，且涉案商品房买卖合同系xx公司在房管部门登记备案在宏xx名下，故在一审法院认定双方于2013年7月10日签订了涉案商品房买卖合同的情形下，xx公司主张由宏xx支付司法鉴定费7900元，一审法院不予采信，该司法鉴定费应由xx公司自行负担。关于焦点问题二，宏xx主张根据双方签订的涉案商品房买卖合同约定的交付时间，xx公司应该履行交付涉案楼房、储藏室、车库的义务；因xx公司迟延交付涉案房产，根据双方签订的涉案商品房买卖合同第九条第一款第一项的约定，由xx公司向宏xx支付违约金2988.20元（违约金应以总房款670000元为基数，自2015年1月1日起至2015年8月10日止，按照日万分之0.2计算）；以总房款670000元为基数，自2015年8月11日起至交房之日，按照日万分之0.5计算（该计算标准宏xx当庭变更）。xx公司主张，1.根据xx公司提交的定金收据，证实xx公司只收到宏xx20000元的定金，并未收到剩余房款。根据xx公司提供的商品房认购书的约定，xx公司收回涉案房产，不存在向宏xx交付房产的义务。且宏xx只交付20000元定金，根据商品房认购书及宏xx提交的证据材料，应适用定金罚则，定金没收。2.宏xx提交的证据材料证实涉案楼房总房款为670000元，即使宏xx再次补齐房款，宏xx的收据上的房款数额应该为650000元，这也充分说明宏xx提交的收款收据不真实。宏xx主张，当时交纳房款时定金收据由xx公司收回，又出具了670000元的总收条。且xx公司提供的20000元的收据中加盖的财务专用章，与宏xx方提交的房款收据中的财务专用章是完全一致的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在本案中，双方签订的涉案商品房买卖合同对涉案房产交付时间已有约定，且依据宏xx的申请一审法院在房管部门调取的涉案房产所在的7号楼的建筑工程竣工验收报告载明的时间为2015年2月3日。故在宏xx已履行了付款义务的情形下，请求xx公司交付涉案楼房（包含储藏室、车库），一审法院予以支持；xx公司至今未向宏xx交付房产，且双方在签订的涉案商品房买卖合同中对交房时间及逾期交房的违约金计算方式已有约定，故xx公司应以总房款670000元为基数，自2015年1月1日（约定交付房产的次日）起至交付房产之日止，按日万分之0.2计算向宏xx支付违约金。

济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例   一审法院判决

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告山东xx房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宏xx交付xx县xx?xx小区G2-1-XX号楼房（建筑面积为143.19平方米）、-1XX储藏室（面积为16.61平方米）、RXX车库各一处。二、被告山东xx房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以总房款670000元为基数，按日万分之0.2计算，向原告宏xx支付自2015年1月1日起至交付房产之日止的逾期交房违约金。三、驳回原告宏xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告山东xx房地产开发有限公司承担。

济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例  二审法院查明

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。

济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例   二审法院认为

本院认为，本案系xx公司与宏xx之间因商品房销售合同的签订和履行发生的争议，属商品房销售合同纠纷。宏xx与xx公司曾经签订《商品房认购书》，宏xx认购涉案G2-1-XX号房产，宏xx又与xx公司签订《济南市商品房买卖合同》，宏xx购买涉案G2-1-XX号房产，且宏xx所购房产已经在济南市房地产市场信息系统中进行了备案。故本院认为xx公司与宏xx之间就涉案G2-1-XX号房产存在商品房销售合同关系。xx公司签订涉案合同时加盖何种印章，收取购房款后开具何种收据，均系xx公司自己的行为，并非宏xx所能决定，xx公司以此为由主张双方合同不成立依据不足，本院不予支持。综上所述，xx公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同违约金纠纷案例   二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

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