济南房产买卖合同律师 :济南房产买卖合同逾期办证违约金案例 济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例，并提供济南房产买卖纠纷律师诉讼代理，济南房产买卖合同律师非诉讼法律服务，济南房产买卖合同律师在线免费咨询，济南房产买卖合同律师咨询，济南房产买卖合同审核法律服务，房产买卖合同纠纷可以向济南房产买卖合同律师咨询相关法律问题。济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例： 一审法院认定事实 xx区xx局原为xx区xx与xx局，2004年xx区xx局建设xx区xx路中段西侧济南市xx区xx局综合楼一栋，简称“xxxx大厦”。房屋竣工后，xx区xx局向xx区国有资产管理局请示将该栋楼房的一、二层商业用途的沿街房出售变现，xx区国有资产管理局作出xx资[2004]2号文件《关于xx区xx局出售“xxxx大厦”商品房请示的批复》，内容为：“xx区xx局：你单位关于出售xxxx大厦商品房的请示受悉，经研究同意将该处资产出售变现。但必须做好以下几个方面的工作：（一）面向社会公开竞价销售。（二）出售程序及价格由公证机构予以公证。（三）及时履行xxxx大厦使用土地的评估、登记手续。（四）做好政府投资及办公楼净收益的国有资产产权登记工作。二00四年三月三十一日”。2006年12月xx区xx局依据上述文件向社会公开发布招标公告，招标公告载明了竞买房产的位置、投标起始价、竞买时间、竞买地点、竞买方式等内容。同xx、刘xx参加竞买并中标，双方于2008年8月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：“甲方:xx区xxxx局乙方：同xx、刘xx根据区国资局“xx资20042号”文件精神,将坐落于xx路中段路西xx南邻的济南市xx区xx局商办楼的一、二层商业用途的沿街房,通过竟标方式出售给乙方,为明确权利义务,双方达成以下协议：一、在区政府、区国资局,区公证处工作入员的监督下,乙方以竟标的方式,竞得甲方一、二层商品房自北向南数第二套房屋,竞标数为人民币壹佰零贰万元；二、付款方式:根据招标文件规定及区纪检委、监察局、区国资局对区xx计生局《关于沿街商品房出售遗留问题的处理意见的请示》批复意见，乙方分别于2007年2月28日、2007年12月17日分两次将全部房款足额交付甲方，并交付乙方商品房钥匙。三、甲方协助乙方办理房产证和土地使用证等相关手续、提供相关证明,办理房产证和土地使用证其面积按有关部门确定的为准……九、本合同自签字之日起生效，任何一方不得违约，否则由违约方承担给对方造成的经济损失。十、本合同未尽事宜，由双方协商解决。十一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，区公证处存档一份”。上述合同签订前，同xx、刘xx分别于2007年2月28日、2007年12月17日分两次足额交清购房款1020000元，xx区xx局也及时将涉案房屋交付同xx、刘xx使用。 济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例 另查明，涉案房屋所在的xxxx大厦由xx区计划委员会于2002年3月26日批复同意建设，于2003年11月20日取得建设工程规划许可证，载明“建设单位济南市xx区xx局项目名称沿街商办楼建设位置xx路中段西侧建设规模4720.30平方米”。2005年12月30日济南市规划局作出济规管[2005]707号文件，文件名称为“关于对济南市xx区xx局综合楼项目予以规划确认的函”，内容为：“济南市xx区xx局：你单位位于xx路中段路西的综合楼一栋，地上八层，一层为商业，二层为宿舍，三至八层为办公，建筑面积4720.3平方米。2003年11月xx规划分局颁发《建设工程规划许可证》（200301-07-033），该综合楼现已竣工。鉴于该项目是在xx撤县设区时期经xx区规划领导小组研究同意办理的项目，现我局审查，符合城市规划要求。予以规划确认。”但xxxx大厦竣工验收后，经房管局测绘中心初步测定建筑面积为5190.42平方米，与原规划许可面积不符，致使整栋大厦及涉案房屋至今未取得房屋产权证书。xx区xx局就办理房屋产权证书问题也一直与相关部门沟通协商，2017年4月14日xx区xx局曾就该问题将相关材料上报济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室请求予以解决，但至今未取得明确进展。 （济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例） 一审法院认为， 双方签订的《商品房买卖合同》是在xx区xx局对外公开招标、同xx、刘xx竞标中标的基础上签订的，且经过公证处公证，是平等主体之间从事的民事法律行为。从该合同内容可以看出，双方意思表示真实、明确，也不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效。合同生效后，对双方当事人均产生法定约束力，双方当事人均应当按合同约定履行合同义务。对此，同xx、刘xx作为买受人按约定付清了房屋价款，xx区xx局作为出卖人也有义务及时交付房屋并办理相应的房屋产权证书。xx区xx局及时履行了房屋交付义务，但是就涉案房屋的产权证书却至今未能办理，虽然双方合同中未明确约定办理房屋产权证书的期限，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：出售商品房为现房的，购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；出卖人应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案涉案房屋为现房，在合同未约定办理房屋产权证书期限的情况下，双方应当在上述规定的90日内完成相关的房屋所有权变更手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，涉案房屋所在的xxxx大厦因违反规划、超面积建设致使涉案房屋至今未能取得房屋产权证书，属于上述司法解释列明的情形，xx区xx局应当承担违约责任。 （济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例） 关于逾期办证违约金计算问题，一审法院认为，涉案房屋因违反规划、超面积建设无法在法律规定的期限内取得房屋产权证书，则意味着买受人取得涉案房屋产权登记的合同目的不能完全实现，在此情况下，买受人应及时向出卖人主张权利并要求出卖人承担相应违约责任，以阻止损失的无限扩大，但同xx、刘xx直至2017年12月13日才向一审法院提起诉讼，其主张自2008年11月21日起开始计算逾期办证违约金的诉讼请求，因部分超过诉讼时效的期间，一审法院不予全部支持。鉴于逾期办证的违约事实一直持续至《民法总则》实施日之后，诉讼时效应适用三年的计算标准，故仅对2017年12月13日同xx、刘xx起诉之日前三年的逾期办证违约金，一审法院予以支持。对于起诉之后的逾期办证违约金，诉讼中经一审法院向同xx、刘xx释明可以选择行使合同解除权，但同xx、刘xx仍坚持要求继续履行合同，因此出于公平原则及止损原则，对起诉之后的逾期办证违约金，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金的具体计算方式，因双方合同第九条并未约定具体的计算标准，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，一审法院酌情认定以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准予以计算。关于同xx、刘xx要求xx区xx局协助办理房产证的诉讼请求，诉讼中，xx区xx局明确表示同意继续积极协助办理房产证手续，但涉案房屋因属于xx区城市建设历史遗留问题，相关材料也已经上报有关部门进行研究，鉴于何时能够办理房屋产权证书的时间尚不明确，同xx、刘xx又不选择行使合同解除权，其可待涉案房屋符合办理房屋产权证书条件时另行主张权利。 （济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例） 一审法院判决 综上，判决：一、由济南市xx区xx和xx局于判决生效之日起十日内向同xx、刘xx支付逾期办理房屋产权证书的违约金，以1020000元为基数，自2014年12月13日起至2017年12月13日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算；二、驳回同xx、刘xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12064元减半收取6032元，由同xx、刘xx，济南市xx区xx和xx局各负担3016元。 （济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例） 二审法院认为 本院认为，同xx、刘xx与xx区xx局签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点为：一、本案是否应当适用《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》；二、xx区xx局是否应承担逾期办证的违约责任；三、本案是否超过诉讼时效。 （济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例） 关于焦点一，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。理由为：1.上述司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该司法解释调整的范围为商品房买卖合同。房屋按其价值属性分为商品房和非商品房，本案xx区xx局建设的涉案房屋在向社会公众公开销售之前不属于非商品房。2.法律调整的对象在于行为而非主体身份，故只要从事商品房开发、销售行为，都应遵守房地产管理法、合同法等相关法律，自然也应当适用上述司法解释。xx区xx局虽然为政府管理部门，不是房地产开发企业，但在本案中，该局经请示国有资产管理部门批准后，面向社会公众公开竞价销售涉案房屋，涉案房屋因公开对外出售具备了上市流通条件，因此而转化为商品房的属性。3.从当事人签订的合同来看，双方使用的格式文本，无论从合同的内容上，还是从形式来看，均体现为商品房买卖合同。综上，一审适用《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定调整本案双方之间的房屋买卖行为，适用法律并无不当。xx区xx局关于其不属于房地产开发企业故本案不应适应《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的上诉主张于法无据，本院不予采信。 （济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例） 关于焦点二，依法生效的合同具有法律约束力，双方均应依照合同约定或法律规定履行各自的义务。根据涉案商品房买卖合同第三条的约定，xx区xx局有义务为买受人办理房屋产权证书等相关手续，虽然双方并未在合同中明确约定办理房屋产权证书的期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。涉案房屋买卖合同于2008年8月21日签订，同xx、刘xx分别于2007年2月28日、2007年12月17日分两次足额交清购房款，xx区xx局于当日将涉案房屋交付同xx、刘xx使用，但xx区xx局至今未能办理房屋权属登记，构成逾期办证违约，依法应当承担相应违约责任。关于涉案房屋是否存在未按规划要求建设问题，2005年12月30日济南规划局作出确认函，确认涉案楼房规划建筑面积4720.3平方米，而根据房屋竣工后房管部门初步测定建筑面积为5190.42平方米，该面积与原规划面积不符，济南市xx区xx和xx委员会在2014年9月17日向济南市规划局递交的申请报告，以及xx区xx局在2017年4月14日向济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室递交的申请中，均自认涉案房屋不能办理产权证书的原因系因房屋现测定面积与原规划面积不符。现xx区xx局又上诉主张涉案房屋并不存在违反规划面积问题，与事实不符，本院不予采信。因xx区xx局上述违反规划建设房屋，导致至今未能办理产权登记证书，责任在于xx区xx局。xx区xx局二审提交的相关会议资料并不能否认其违反合同约定的协助办理房屋权属登记的客观事实，本院对此不予采信。关于逾期办证违约金问题，在合同对此并无明确约定的情况下，一审根据上述司法解释规定，酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以计付逾期办证违约金，并无不当。xx区xx局主张应按照同地段、同类型房屋租金标准约为0.6-0.7元每平方米计算违约金，并无事实和法律依据，本院不予采信。 （济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例） 关于焦点三，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。民法总则开始施行时间为2017年10月1日，同xx、刘xx于2017年12月13日起诉，依照上述司法解释的规定，同xx、刘xx关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。据此，xx区xx局应支付逾期办理房屋产权证书的违约金应自2015年10月1日起至2017年12月13日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算。一审按照三年期间计算违约金，即自同xx、刘xx起诉之日倒推三年，未能依法扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分，适用法律有误，本院予以纠正。 综上所述，xx区xx局的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 二审裁判结果 一、撤销济南市xx区人民法院（2017）鲁xx民初xx号民事判决； 二、上诉人济南市xx区xx和xx局于本判决生效之日起十日内向被上诉人同xx、刘xx支付逾期办理房屋产权证书的违约金（以1020000元为基数，自2015年10月1日起至2017年12月13日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）； 三、驳回被上诉人同xx、刘xx的其他诉讼请求。 济南房产买卖合同律师：济南房产买卖合同逾期办证违约金纠纷案例，并提供济南房产买卖纠纷律师诉讼代理，济南房产买卖合同律师非诉讼法律服务，济南房产买卖合同律师在线免费咨询，济南房产买卖合同律师咨询，济南房产买卖合同审核法律服务，房产买卖合同纠纷可以向济南房产买卖合同律师咨询相关法律问题。
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