济南房产买卖合同律师 :济南房屋拆迁案例

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一审法院查明

原告丈夫李xx系济南xx局xx退休职工，原告与李xx原居住在xx市xx区xx路31号xx号（以下简称xx路31-9号），该房屋系李xx所在单位自管公房。1996年10月，李xx根据xx系统的房改政策，交纳了4597元的房改购房款，济南xx局xx分局为其颁发了房产证明，该房产证明在说明一栏载明此证明作为职工按房改政策购买本套xx住宅的凭据，根据售房单位通知，持此证明办理《住宅产权证书》，但一直没有为李xx办理正式的房屋产权证书和土地使用权证书，即没有办理完毕对此房的房改手续。2006年9月，两被告根据烟房拆许字（2006）第（9）号拆迁许可证，对包括李xx在内的75户xx职工的房屋进行拆迁。2006年9月14日，中房拆迁公司向拆迁户发出拆迁通知，主要内容是中房拆迁公司根据烟房拆许字（2006）第（9）号拆迁许可证批准，负责xx三角地旧区改造的拆迁工作，拆迁期限自2006年9月18日至2006年10月17日，通知载明了拆迁补偿和安置方案，同时载明了中房拆迁公司负责办理新安置房的房产证，办证服务费收取标准是按新房套数交纳，二室一厅每套650元，三室一厅的每套750元。同年11月16日，xxxx三角地拆迁指挥部（xx市政府成立）向xx路27至37号xx住宅楼拆迁户发了一封公开信，在公开信中载明了“xx职工通过旧楼拆除改造可解决房产证、土地证等问题”等相关内容。

2006年9月18日，xx市xx房地产评估有限公司对李xx居住的xx路31-9号房屋进行了评估，评估价值为201058元。其中房屋评估值为180044.8元，附属设施及装修评估值为21013元。

2007年1月16日，被告xxxx房地产开发有限公司（简称xx公司）作为拆迁人（甲方），xx房地产开发集团中房拆迁安置有限公司（现xx中房拆迁安置有限公司，简称中房拆迁公司）作为受委托拆迁人与李xx作为被拆迁人（乙方）在签订的拆迁补偿安置协议书中载明：经烟房拆许字（2006）第（9）号拆迁许可证批准，甲方拆除乙方房屋。根据城市拆迁法规、政策规定，双方就房屋拆迁补偿达成如下协议：一、房屋坐落于xx路31号xx号，建筑面积70.33平方米，产权性质为房改私房，房屋类型为楼房；二、安置期限、地点和面积。甲方于2008年7月前为乙方安置在xx家园新建多层住宅楼位于二层房屋，建筑面积为98平方米；三、乙方投资面积为15平方米，价格每平方米1680元，再投资12.67平方米，价格2080元／平方米，投资款合计51553.6元。限2007年11月前付给甲方，回迁安置时，超面积投资款，按实际面积多退少补；四、乙方选择甲方多层住宅房屋第二层，需按安置面积向甲方交纳楼层差价款9800元；五、甲方付给乙方附属设施补偿费39613元、搬家费800元、临时安置补助费6329.70元、安置房配套款5880元，合计52622.70元；六、乙方须在2007年1月16日前将房屋腾空，完好无损地交给甲方；七、回迁安置房小棚按建筑面积每平方米500元由乙方交款购买；八、本协议第四、五、六、七条所述各种款项除搬家费、速迁奖励费、一年的临时安置补助费，在本协议签订后2个月内结算，其他费用在2007年11月份结算。被告xx公司在该协议拆迁人处盖章，被告中房拆迁公司在受委托拆迁人处盖章，李xx在被拆迁人处签字。

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上述协议签订后，李xx按约定将xx路31-9号房屋交给了两被告予以拆除。2009年7月10日，被告xx公司收取了李xx的房屋投资款114872元以及购买小棚款2765元，被告中房拆迁公司收取了李xx750元的办证服务费后，两被告将xx家园xx号楼4单元内4号房屋交付给了李xx。之后，李xx多次催促两被告办理房产证，但至今未果。（济南房产买卖合同律师：济南房屋拆迁纠纷案例）

另查，安置给李xx的xx家园xx号楼4单元内4号房屋登记在被告xx公司名下。由于李xx原有的xx路31号xx号房屋所属的xx路31号整栋楼一直没有办理土地使用权证书，且31号xx房屋迟迟未按房改政策登记至李xx名下，被告虽曾提交办证的相关资料，但房产管理部门以李xx等人没有取得被拆迁房屋的号房产证为由，拒绝根据拆迁协议直接将安置房屋登记至李xx等被拆迁人名下。现李xx等被安置的75户xx职工，至今均未取得安置房屋的所有权证书。

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再查，xx三角地拆迁之前的2003年7月，被告xx公司就与被告中房拆迁公司签订了房屋拆迁项目委托协议书，由xx公司委托中房拆迁公司对xx市xx区xxxx三角地域旧区进行拆迁，该协议第七条载明“安置房屋分配原则及房证办理，安置房房产证、土地证由中房拆迁公司负责办理，房管局办证部门按规定收取的办证所需费用由xx公司承担并缴纳，中房拆迁公司只向被拆迁人收取办证资料费、手续费等中介服务费。中房拆迁公司应在规定时间内办出房证，发给被拆迁人，因乙方原因延误办证，给被拆迁人造成的损失由乙方承担。”2006年6月27日，济南xx局土地房产管理处、济南xx局房产管理所xx分所、济南xx局xx、xx房改办及中房拆迁公司的有关人员在xx一号楼接待室就xx路xx住宅楼的拆迁有关问题进行了专题研究，并形成了会议纪要，该会议纪要第二项载明：济南xx局住宅楼现有二幢已办理房屋所有权证书，门牌为xx路27、29、31、33号，由济南xx局将房证原件交给中房拆迁公司并办理交接手续，由中房拆迁公司负责为房改住户办理房改办证的相关手续。xx房改办给予积极协助。门牌号为xx路35、37号楼现没有办理整楼房屋产权证，xx将有关办证资料提供给中房拆迁公司，由中房拆迁公司出面协调，加快该楼房证办理，办理大房证所需办证费用由中房拆迁公司承担。济南xx局责成xx与中房拆迁公司办理办证相关资料交接手续，以积极推动问题早日解决。但被拆迁的xx路31号住宅楼，至今未将房屋产权证办理至参加房改住户的名下。2012年6月25日，xx公司与济南xx局签订协议约定，xx三角地已被拆迁的75户xx职工住宅，由xx公司负责按当地拆迁政策进行安置并为济南xx局职工办理房屋产权手续，济南xx局负责将75户职工住宅的土地证交给被告xx公司办理土地注销登记手续，对75户职工住宅用地不再要求补偿。

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2013年8月，两被告经与xx系统协商并征得李xx等被拆迁人的同意，确定先将安置房屋所有权证办到xx部门名下，再由李xx等被拆迁人对安置房屋参加房改，以此将安置房屋办到个人名下。当月，两被告即向李xx等被拆迁人发放了购房申请表，李xx于2013年8月21日领取购房申请表时在被告的购房申请表领取登记表上签字，该登记表上方载明：因原拆迁房屋（xx路27、29、31、33、35、37号）在xx系统参加房改后没有在xx房产部门进行权属登记，为办理拆迁安置房屋所有权证，同意先将安置房屋所有权证办到xx部门名下，再通过房改形式办到个人名下；保证除原拆迁房屋之外没有参加房改和购买经济适用房。安置房面积增加，不加收房改购房款数额。李xx领取了购房申请表后进行了填写，该申请表载明申请人为李xx，配偶为原告陈xx，所购住房地址房号为xx家园xx号楼4单元4号。原告单位xxxx资产经营处、李xx所在单位济南xx局济南xx在购房申请表上盖章，李xx在申请人处签字。现该购房申请表已提交给了两被告。（济南房产买卖合同律师：济南房屋拆迁纠纷案例）2014年4月22日，xx家园xx号楼4单元内4号由xx公司转移登记至李xx所在单位济南xx局xx名下。目前李xx等被拆迁人安置房的房改工作正在推进中。

本案诉讼中的2014年10月13日，李xx因病死亡。李xx与其妻子陈xx共生有一女李x和一子李x男。李xx死后，陈xx与李x和李x男商定，由陈xx行使李xx的一切诉讼权利，陈xx遂申请作为本案的原告参加诉讼。

原审查明的上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议、xx市xx三角地拆迁指挥部致xx路27-37号xx住宅楼拆迁户的一封公开信、拆迁通知、房地产评估报告书、投资款收据、办证服务费收据、房屋拆迁项目委托协议书、会议纪要、xx公司与济南xx局于2012年6月5日签订的xxxx路拆迁补偿协议、房屋所有权转移登记申请审批书两份、购房申请表和购房申请表领取登记表各一份、公司登记情况表、死亡证明、户口登记卡、结婚证等为证，还有原、被告双方庭审中的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经双方当事人庭审质证及法院审查认证，可以采信。（济南房产买卖合同律师：济南房屋拆迁纠纷案例）

一审法院认为

原审法院认为，（一）本案两被告与李xx于2006年1月16日签订的房屋拆迁补偿安置协议，体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，被告xx公司系拆迁人，被告中房拆迁公司系受委托拆迁人，李xx系被拆迁人。两被告在拆迁xx路31号楼时，李xx所居住的31号xx号房屋未按房改政策办理完毕房改手续，该房屋的产权尚未登记至李xx名下，两被告对此是明知的。由中房拆迁公司发出的拆迁通知和拆迁指挥部发给拆迁户的公开信、xx公司与中房拆迁公司签订的拆迁项目委托协议及两被告与李xx签订的拆迁补偿安置协议和会议纪要可以证明被告中房拆迁公司应与被告xx公司共同负责为李xx等拆迁户办理安置房屋的房产证。

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（二）两被告在2013年8月，经过做协调工作和征得李xx等被拆迁人同意后，确定了先将安置房屋办理产权转移登记至xx单位名下，然后由被拆迁人对被安置房屋根据房改政策进行购买，从xx部门分户登记至各被拆迁人名下的办证方案，李xx对此是同意的，且其已根据该方案填写了购房申请表并提交给了两被告。之后两被告按照上述方案于2014年4月将包括安置给李xx和原告的xx家园xx号等安置房屋登记在济南xx局xx名下的事实清楚。其后应由两被告继续协调xx部门根据房改政策为李xx或原告等人办理安置房屋的房产证。因之后为原告等人办理房产证涉及到房改政策和xx部门的配合，故在此情况下，原告要求判令两被告为其办理xx家园xx号房屋的房产证，超出了法院的受案范围，法院在本案中依法不予处理。

（三）应当指出的是，虽然拆迁补偿安置协议中没有约定为李xx办理房产证的时间和逾期办证的违约责任，但两被告将安置房屋交付给李xx等人后，理应加紧工作，积极协调各方面关系，为李xx等被拆迁人办理新安置房屋的产权证书。而两被告早在2009年7月就已将安置房屋交付给了李xx，并收取了李xx的办证服务费，但直到2013年8月才确定了办证方案，因此两被告违反了合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任，故原告要求两被告支付逾期办证的违约金，于法有据，法院依法予以支持。两被告关于至今未能将安置房屋过户登记至李xx名下，责任不在两被告，两被告对此没有过错，因此不应支付逾期办证违约金的辩解，与事实不符，于法相悖，法院依法不予采信。（济南房产买卖合同律师：济南房屋拆迁纠纷案例）

（四）关于两被告承担逾期办证违约金的起止时间及违约金应按何标准计算的问题。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》有关办理房产证及逾期办证责任的规定，针对的是商品房买卖合同纠纷，而非拆迁补偿安置合同纠纷，而相关法律法规对拆迁安置房屋办理房证的时间和逾期办证的责任没有明确规定，故原告根据最高人民法院的上述司法解释规定，要求两被告自2009年10月11日起至实际办出房证之日止，按同期银行贷款利率支付逾期办证违约金，法院依法不予支持；其二，本案安置给李xx的房屋早已登记到了xx公司名下，具备了分户登记的条件，但由于被拆迁的xx路31-9号房屋在拆迁时未完成房改工作，尚未登记到李xx名下，该房屋的所有权依法律规定仍属于xx部门，因此两被告无法根据拆迁安置协议，将安置给李xx的xx家园xx号房屋直接办理至原告名下。要达到将安置的房屋登记到李xx名下的目的，应当先将安置房屋登记至xx部门名下，再由两被告协调xx等部门根据房改政策或其他方式出卖给李xx等人，这样才能将房证登记至被拆迁人名下。而这些工作客观上是大量和复杂的，需要一定时间，且并非两被告能完全控制，两被告事实上也没有消极和故意拖延办证的故意。因此，基于上述原因，结合本案两被告为被拆迁人办理安置房屋房产证的复杂情况及两被告在办证过程中的主观态度和客观行为等实际情况，法院认为，逾期办证的违约金以拆迁房屋的评估价值180044.8元加投资款114872元计294916.8元为计算基数，自2010年1月1日暂计算至2013年8月21日李xx领取购房申请表止，按年利率3％计算为宜。据此计算，违约金数额为24109.45元，原告主张的超出部分，法院不予支持。（济南房产买卖合同律师：济南房屋拆迁纠纷案例）

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，结合本案的实际情况，原审法院于2014年10月31日判决：一、限被告xxxx房地产开发有限公司和被告xx中房拆迁安置有限公司于判决生效之日起10日内共同支付给原告陈xx逾期办证违约金24109.45元，并互负连带责任。二、驳回原告陈xx的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由原告陈xx负担600元，由被告xxxx房地产开发有限公司和被告xx中房拆迁安置有限公司负担575元。因原告方已向法院全额预交，故限两被告于判决生效之日起10日内经法院支付给原告陈xx600元。

二审法院认为

本院认为，本案二审双方争议在于，1.原判判令xxxx房地产开发有限公司和xx中房拆迁安置有限公司连带支付违约金给陈xx是否正确？2.陈xx诉请要求二公司办理房产证是否应予支持？

原判根据xxxx房地产开发有限公司、xx中房拆迁安置有限公司2003年7月10日订立的房屋拆迁项目委托协议书、2006年6月27日济南xx局土地房产管理处与xx中房拆迁安置有限公司的会议纪要、2006年9月14日拆迁通知，2006年11月16日公开信、三方2007年1月16日的房屋拆迁补偿安置协议，2012年6月25日xxxx房地产开发有限公司与济南xx局协议，认定xxxx房地产开发有限公司、xx中房拆迁安置有限公司负有为陈xx办理涉案房屋的房产证的合同义务，判令二公司承担相应的违约责任，合法有据。二公司虽然承诺为陈xx及时办理出房产证，但由于涉案房屋办理房产证涉及到土地使用权的政策等问题，需要xx局、房管局等部门的协调，颁发房产证并非二公司可以单独完成，故原判虽认定二公司负有违约责任，但对陈xx要求二公司办理房产证的诉讼请求，在本案不予支持并酌情适当降低了违约金的数额，符合本案的实际情况，也较为公平合理。综上，二上诉人的上诉请求，均无充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审法院所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

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