济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例

济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例，并提供济南房产买卖合同纠纷律师诉讼代理，济南房产买卖纠纷律师非诉讼法律服务，济南房产买卖纠纷律师在线免费咨询济南房产买卖合同纠纷，济南房产买卖纠纷律师咨询，济南房产买卖合同纠纷可以向济南房产买卖纠纷律师咨询相关法律问题。

济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例---基本案情

2014年1月13日，原告为购买xx市xx街道xx、xx2010年91号地块“锦绣xx小区”第2幢xx号房产，与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：xx、备案登记号：xx），房屋总价款为783097元。合同第七条约定：“买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式。贷款付款（商业银行按揭贷款或公积金贷款），详见附件八补充协议第一条第2款（即买受人应在签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计243097元，剩余部分房款540000元通过商业银行按揭贷款或公积金贷款方式予以支付）。”合同第九条约定：“出卖人（被告）应当在2014年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行疾病等不可预见不可避免的事件，以及法律法规和政策的改变等事实。县级或县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过12个月；3、交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应房款后7日内。”合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”

（济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例）

合同签订后，原告按约支付了首付购房款243097元（其中包括2014年1月7日已支付被告的涉案房产预付款50000元）。2014年2月27日，原告以涉案房产作为抵押，并由被告提供担保就剩余购房款540000元向第三人办理按揭贷款，三方签订了《个人购房借款／担保合同》。2014年3月间，第三人按照《个人购房借款／担保合同》的约定向被告支付了540000元。截至2015年6月2日，原告按借款合同的约定偿还按揭贷款本金7177.62元及利息40282.05元。

2014年10月31日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，因未能按约交付房产，经包括原告在内的购房人要求，被告向包括原告在内的部分“锦绣xx小区”购房人发放《关于延期交付的承诺书》，承诺：“1、被告承诺于2015年1月29日前将符合《商品房买卖合同》中规定的交付条件交付验收通过的房屋给各位业主使用。2、对于合同约定在2014年10月31日交付的业主，被告依据合同所约定的赔偿标准履行赔偿义务，即每日0.3‰的房款总价予以赔付各位业主，被告承诺于2014年11月1日开始办理赔偿手续，并于每月15日前将赔偿款转入各位业主指定的银行账户内。”

2014年11月8日，原告以挂号信函的方式向被告邮寄《关于要求立即交付房屋的催告函》要求被告在收函后立即交付涉案房产，或于收函后10日内与原告就延迟交付房屋及赔偿一事进行磋商，否则，原告将依法通过法律程序追究被告的违约责任或解除《商品房买卖合同》。（济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例）

2015年3月22日，原告通过EMS邮寄《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，收件人为陈xx即被告法定代表人，公司名称为xx市xx房地产开发有限公司即被告，收件人电话为0577-61579999即《商品房买卖合同》所载出卖人联系电话，收件地址为xx市xx镇晨沐路388-390号三楼即被告住所地（《商品房买卖合同》所载出卖人地址）。《解除〈商品房买卖合同〉通知书》载明：“……但截至本通知发出之日，贵司逾期交房已超过142天，本人曾于2014年11月8日向贵司发函，催告贵司立即交付房屋或就赔偿一事进行磋商，然而未获贵司任何回应。为此，本人现依照合同约定，向贵司发出解除合同通知书，该合同将于本解除通知到达之日即行终止。敦请贵司自本通知书到达之日起15日内退还全部已付购房款783097元，并按本人累计已付购房款的3%支付违约金即赔偿本人因按揭贷款而产生的利息损失。……”2015年3月23日，被告收到《解除〈商品房买卖合同〉通知书》。

2015年7月31日，原告向被告邮寄“关于《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的说明”，再次要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款、支付违约金、赔偿原告因按揭贷款产生的损失。2015年8月1日，被告收到该函件。

（济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例）

另查明：1、被告分别于2014年11月17日、12月29日、2015年1月28日、4月23日向原告支付违约金3500元、7000元、7000元、3500元，合计21000元。2、被告至今尚未将涉案房产交付原告使用。3、原告表示，如果法院认为原告之前的解除合同行为不合法，则现要求解除本案《商品房买卖合同》。

济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例---本院认为

本院认为，原、被告于2014年1月13日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年10月31日前向原告履行交房义务，但被告至今尚未交付涉案房产，已构成违约，应承担违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条有关“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向爱收人支付违约金。……”的约定，原告在被告逾期交房超过90日开始享有解除合同的权利。2014年10月31日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满当日，经包括原告在内的购房人要求，被告向原告发出《关于延期交付的承诺书》，承诺于2015年1月29日前交付房产。根据原告有关“由于被告并按照承诺时间办理赔偿手续，原告于2014年11月8日向被告发函，催告被告立即交付房产或就赔偿事宜进行磋商”的陈述，本案被告在《商品房买卖合同》约定的交房时间届满当日就交房时间作出变更后，原告已经予以同意，应视为原、被告已就《商品房买卖合同》约定的交房时间作出变更即交房时间变更为2015年1月29日。因此，本案原告依照《商品房买卖合同》的约定，从2015年4月29日开始享有解除合同的权利。本案原告于2015年3月22日向被告邮寄解除合同通知书，并于2015年3月23日到达被告，但原告的解除明显违反了双方合同的约定，原告的解除不合法。本案审理期间，原告于2015年7月31日向被告邮寄“关于《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的说明”，再次要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款、支付违约金、赔偿原告因按揭贷款产生的损失。对此，本院认为，本案《商品房买卖合同》是否已经解除、是否符合解除条件系本案审理的重点之一，本案原告在本案提起诉讼之后就所谓《商品房买卖合同》的解除问题致函被告要求解除合同，并据此认为涉案合同已经解除，显然于法无据，本院不予采纳。综上，本案《商品房买卖合同》尚未解除，本案被告在双方就涉案房产交房时间变更后，至今尚未交付涉案房产，现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。（济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例）

《最高人民法院关于审理房产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理房产买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与房产买卖合同纠纷合并审理。”该条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”如前所述，原、被告之间的《商品房买卖合同》经本院准予解除，现作为担保权人的第三人未就商品房担保贷款合同提出主张，本案仅处理房产买卖合同纠纷，因此，原告在要求解除《商品房买卖合同》的同时解除《个人购房借款／担保合同》，并要求被告向第三人履行《个人购房借款／担保合同》项下尚未履行的全部义务，于法无据，本院不予支持。本案《商品房买卖合同》本院准予解除，被告依法应当返还原告已付全部购房款，并按合同约定支付违约金。本案原告累计已支付被告全部购房款783097元，原告在本院就购房款的返还等进行释明后，仍然仅要求被告返还其已付首期购房款243097元及按揭贷款中的部分已付购房款7177.62元，合计250274.62元，并未损害被告利益，本院予以采纳。对于其余已付购房款的返还，应由原告另行主张解决。违约金应按《商品房买卖合同》约定的已付全部购房款783097元的3%计算，扣除被告已支付的违约金21000元，故被告尚需支付原告违约金2492.91元。

对于原告要求被告支付因按揭贷款所产生的利息损失问题。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》仅约定被告逾期交房，原告行使合同解除权时被告应支付违约金，并未约定原告既可要求违约金，又可以要求赔偿损失，故对原告要求被告赔偿偿还按揭贷款产生的利息损失，本院不予支持。

第三人中国工商银行股份有限公司xx支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告陈xx与被告xx市xx房地产开发有限公司于2014年1月13日签订的《商品房买卖合同》。

二、被告xx市xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈xx已付购房款250274.62元、违约金2492.91元，合计252767.53元，款交本院民一庭转付。

三、驳回原告陈xx的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

济南房产买卖纠纷律师：济南房产买卖合同纠纷案例，并提供济南房产买卖合同纠纷律师诉讼代理，济南房产买卖纠纷律师非诉讼法律服务，济南房产买卖纠纷律师在线免费咨询济南房产买卖合同纠纷，济南房产买卖纠纷律师咨询，济南房产买卖合同纠纷可以向济南房产买卖纠纷律师咨询相关法律问题。