济南房产买卖合同律师： 济南房产买卖合同纠纷案例

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济南房产买卖合同纠纷案例

xx置业公司于2011年10月13日取得位于xx省××旅游经济特区××村××当印象·山水××房预售字（××）××xx省商品房预售许可证书。2011年9月29日，孙xx与xx置业公司签订一份《商品房预售合同》，由孙xx购买xx置业公司开发的位于xx旅游经济特区xx村xxxB区第8栋3单元1-3层205号住房一套，并办理了xx口市房预x特区字第xx号商品房预告登记手续，该合同约定建筑面积共260.86平方米，单价为每平方米4010元，总金额1046049元。还约定，xx置业公司应当于2013年6月30日前将房屋竣工综合验收合格的商品房交付孙xx；逾期超过60日后，孙xx有权解除合同，xx置业公司应当自孙xx解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并承担累计已付款10%的违约金。合同签订后，孙xx于2011年10月25日、26日向xx置业公司支付了首期购房款586049元（其中：16万元系购买车库款）,并由xx置业公司向孙xx出具了收据二张。2011年11月28日，孙xx与xx农商行签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定孙xx向xx农商行借款62万元，借款期限为240个月，执行月利率5.87‰，由孙xx分月还款给xx农商行，xx置业公司作为保证人承担保证责任。合同签订当日，xx农商行向孙xx发放借款62万元，孙xx当日将62万元支付给xx置业公司，并由xx置业公司向孙xx出具了62万元收据一张。孙xx共向xx置业公司支付购房款1206049元。孙xx自按揭合同生效至今依约履行合同，截止2018年1月21日共偿还xx农商行借款本金及利息331543.11元。但孙xx所购买xx置业公司开发的房屋至今未竣工，以至于不能依约交付房屋，导致孙xx诉至法院。

一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案孙xx与xx置业公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实的意思表示，因该房屋已取得了商品房预售许可证，故不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定全面履行其义务。该合同签订后，孙xx按照合同约定向xx置业公司支付了全部购房款，而xx置业公司至今无法向孙xx交付所购买的房屋，已构成违约，故孙xx依照合同约定主张解除合同，并要求xx置业公司退还购房款、承担违约金的请求，符合法律规定，予以支持。孙xx与xx农商行、xx置业公司签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，该合同系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。但该合同是基于《商品房预售合同》中孙xx所购买的房屋作为抵押物而产生的借款合同关系，从合同的产生而言，按揭借款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭借款合同的履行服务于商品房预售合同的履行。孙xx购买的房屋因xx置业公司至今无法交房，致使商品房预售合同目的无法实现，现孙xx要求解除商品房预售合同，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，当事人有权解除按揭贷款合同。因此，本案就商品房买卖合同之诉与按揭贷款合同之诉存在合并审理的必要。因此，孙xx在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同当事人列为被告，并无不当。根据本案事实，按揭贷款合同履行过程中，xx农商行主观上并无过错，客观上亦无违约行为，但孙xx依法行使法定解除权而解除按揭贷款合同，符合法律规定，予以支持。解除合同后果的处理原则上仍应遵循合同相对性原则。就本案而言，针对商品房买卖合同部分，由于买卖合同因开发商xx置业公司违约而解除，xx置业公司应将收取的首期购房款全部返还购房人孙xx，并向购房人孙xx承担违约责任。针对借款合同部分，合同解除后，xx农商行应当返还孙xx已支付的借款本息，房屋上设定的抵押登记也应一并解除。综上，孙xx的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除孙xx与xxxxx置业有限公司于2011年10月9日签订的《商品房预售合同》；解除孙xx与xxxx农村商业银行股份有限公司、xxxxx置业有限公司于2011年11月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》及房屋抵押预登记手续；二、xxxxx置业有限公司于本判决生效后10日返还孙xx已支付的房屋首付款586049元，并支付违约金120604.9元及资金占用利息（利息以本金586049元自2011年10月26日起至返还全部房款之日止按年利率6%予以计算）；三、xxxx农村商业银行股份有限公司于本判决生效后10日返还孙xx已支付的贷款本息331543.11元。案件受理费12339元，由xxxxx置业有限公司负担。

二审法院查明

本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。

二审法院认为

本院认为，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。从本条第一款字义理解可知，在担保权人作为第三人在商品房买卖合同中提出诉讼请求时，应当与商品房买卖合同合并审理；担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另案提出诉讼请求时，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。从本条第二款字义理解可知，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也应被解除，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本条并未限制买受人同时要求解除商品房买卖合同与商品房担保贷款合同。商品房担保贷款合同是依附商品房买卖合同而产生，服务于商品房买卖合同的履行；商品房担保贷款合同的基础是买卖商品房的抵押。商品房买卖合同与商品房担保贷款合同合并审理有利于案件处理、提高诉讼效率与社会效果，符合合并审理的立法本意。一审根据买受人孙xx的诉讼请求解除商品房买卖合同与商品房担保贷款合同并无不当，xx农商行上诉称一审不应将房屋买卖合同与商品房担保贷款合同合并审理的上诉理由不能成立，不予支持。房屋买卖合同与商品房担保贷款合同解除的原因是因xx置业公司未建设涉案房屋导致根本性违约，xx置业公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（xx农商行）和买受人（孙xx），并承担违约责任。即xx置业应当返还孙xx购房款本金及资金占用利息、返还孙xx已支付的贷款本息、返还xx农商行商品房担保贷款合同项下剩余贷款本金（因xx农商行在本案中未提起诉讼请求且xx置业公司不同意在本案中处理，本案暂不予处理商品房担保贷款合同项下的剩余贷款本金，由xx农商行另行主张）。xx农商行上诉称退款义务人应是xx置业公司的上诉理由符合法律规定，应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应当予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持xx省xx口市人民法院（2018）xx民初265号民事判决的第一、二项，即：（一）、解除孙xx与xxxxx置业有限公司于2011年9月29日签订的《商品房预售合同》；解除孙xx与xxxx农村商业银行股份有限公司、xxxxx置业有限公司于2011年11月28日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》及房屋抵押预登记手续；（二）、xxxxx置业有限公司于本判决生效后10日返还孙xx已支付的房屋首付款586049元，并支付违约金120604.9元及资金占用利息（利息以本金586049元自2011年10月26日起至返还全部房款之日止按年利率6%予以计算）；

二、撤销xx省xx口市人民法院（2018）xx民初265号民事判决的第三项；

三、xxxxx置业有限公司于本判决生效后10日返还孙xx已支付的贷款本息331543.11元。

四、驳回孙xx的其他诉讼请求。

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