济南房屋买卖纠纷律师：济南房屋买卖纠纷案例

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济南房屋买卖纠纷案例

原告诉称

李xx向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年6月8日签订的xx市存量房屋买卖合同及补充协议；2、张xx腾空位于xx市xx区xx×号楼×层×门201房屋并交付给我；3、张xx支付房屋使用费，从2014年6月13日起至腾退之日止，每月按7000元计算；4、张xx赔偿我违约金717000元；5、本案诉讼费由张xx承担。事实与理由：2014年6月8日，我与张xx签订了xx市存量房屋买卖合同及补充协议，约定我将名下位于xx区xx×号楼×层×门xx号房屋(以下简称xx号房屋)出售给张xx，约定全款购房，房款总价为3585000元。张xx支付200万元之后，无力支付余款，双方协商后用xx号房屋抵押向银行贷款，用该贷款支付给我方，张xx半年向银行偿还完该贷款。但后经我多次催促，张xx仍不履行其还款义务，多次逾期还款，导致我的资信受到不良影响，不能贷款买房。随后，张xx又承诺2016年6月30日之前偿还完该贷款，2016年9月30日之前办理房屋过户手续。可是张xx再一次违反了自己的承诺，经我合法催告无果，故起诉到法院。

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被告辩称

张xx辩称，不同意李xx的诉讼请求。第一、2014年6月8日，双方签订了房屋买卖合同，并且我方支付了200万元的首付款。在合同尾款的支付过程中，李xx亲属胡某配合我办理了房屋抵押合同，我将其余款项支付给了李xx，所以我已完成合同义务。第二、李xx已将xx号房屋交付给我，我已对xx号房屋进行了装修，购买了家电，并已经实际入住。第三、我按时进行了贷款偿还，未影响李xx资信。2016年10月，李xx单方将用于还贷的银行卡办理挂失后，我才不能办理正常还贷，所以李xx的诉讼理由不能成立。济南房屋买卖纠纷律师 ，济南房屋买卖合同纠纷案例。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

位于xx市xx区xx×号楼×层×门xx号房屋登记于李xx名下，登记时间2010年11月25日。

2014年6月8日，李xx（出卖人）与张xx（买受人）签订《xx市存量房屋买卖合同》，合同约定：“第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为xx区xx×号楼×单元xx号；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交总价格为3585000元；（二）买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四；…（1）买受人向出卖人支付定金，定金金额为30000元整，定金支付方式为直接支付给出卖人；第六条房屋的交付：出卖人应当在收到首付款贰佰万之后将该房屋交付给买受人；第七条违约责任（二）逾期付款责任：买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（和不作累加）。（1）逾期在七日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十三条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。落款处载明：“出卖人（签章）李xx、委托代理人（签章）李某，买受人（签章）张xx”。

2014年6月8日，李xx（甲方）与张xx（乙方）签订《补充协议》，合同约定：“乙方购买甲方位于xx区xx×号楼×层×门201房产，双方达成以下协议。1、房屋核验通过后2日内乙方将首付款壹佰玖拾柒万元整转账至甲方账户。2、甲方承诺此房为家庭唯一住宅，否则产生的个税由甲方承担。3、房屋尾款壹佰伍拾捌万伍仟元整乙方于6个月内转账到甲方账户。4、甲方收到全款后配合乙方七日内到公证处办理房屋出售公证书，日后乙方自行办理过户手续。”落款处载明：“甲方：李xx、李某，乙方：张xx”。（济南房屋买卖纠纷律师 ，济南房屋买卖合同纠纷案例。）

2014年6月14日，李xx（甲方）与张xx（乙方）签订《补充协议》，约定：“乙方购买甲方位于xx区xx×号楼×层×门201房产，双方达成以下协议：1、房屋核验通过后2日内乙方将首付款壹佰玖拾柒万元整转账至甲方银行账户。甲方在收到首付款之后，将房屋交付给乙方，乙方装修居住。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。2、甲方承诺此房为家庭唯一住宅，否则由此产生的个税由甲方承担。3、房屋尾款人民币壹佰伍拾捌万伍仟元整乙方于签订合同后6个月内转账至甲方账户。4、甲方收到全款后配合乙方七日内到公证处办理房屋出售委托公证，日后乙方自行办理过户手续（手写：2015年11月26日以后过户）。5、如甲方违约，甲方赔付总房款的20％的违约金给乙方，并承担乙方装修等产生的一切损失。6、如乙方违约，乙方赔付甲方总房款的20％的违约金。本补充协议与合同产生冲突时，以本协议为准”。合同落款处载明：“甲方：李xx、李某（代），乙方：张xx”。（济南房屋买卖纠纷律师代理济南房屋买卖合同纠纷诉讼业务）

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李xx与张xx2014年6月8日签订的《xx市存量房屋买卖合同》及2014年6月8日签订的《补充协议》、2014年6月14日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。

本案争议的焦点在于张xx是否存在违约行为。首先，本院认为，张xx履行了房屋买卖合同约定的价款支付义务。根据现有证据及本院查明的事实，李xx与张xx对已支付首付款200万元均无异议。李xx在向本院提交的说明中其自述2014年12月9日、10日收到张xx40万元，上述合计张xx给付李xx240万元。后因无力支付余款，张xx向xx融海行投资有限公司、黄某借款120万元，以支付房屋买卖合同的尾款。张xx主张已经将余款支付给李xx之女婿高某，虽然李xx称张xx给付高某款项一事与本案无关，但是李xx在张xx支付余款给自己的女婿后并未表示反对，也没有继续要求张xx支付余款，而是以民间借贷利率过高为由向银行贷款并交给张xx偿还对xx融海行投资有限公司、黄某的债务。因此，本院认为，张xx向李xx女婿高某支付120万元的行为，属于按照房屋买卖合同约定支付余款的行为，即张xx已经履行了买卖合同项下的价款支付义务。

其次，本院认为，张xx虽然支付了房屋买卖合同约定的余款，但仍然存在违约行为。按照现有证据及本院查明的事实，李xx与张xx之间的法律关系应当以双方就还款的后续事宜进行的约定来认定。具体来说，李xx以xx号房屋作为抵押向银行贷款，再将贷款借给张xx，张xx以该借款清偿自己对他人的借款，并负责偿还李xx的银行贷款。在这一新的协议中，张xx通过向他人借款还清了房屋买卖合同中约定的余款；李xx与银行之间成立银行借贷法律关系，李xx负有向银行还清贷款的义务；李xx与张xx之间成立民间借贷法律关系，李xx借款给张xx，由张xx去清偿自己为支付余款负担的债务，张xx则负责清偿李xx负担的银行贷款债务。因此，在张xx向他人借款支付李xx房屋余款的情况下，张xx履行了房屋买卖合同中支付价款的义务，不构成违约。然而，张xx在订立合同时并不具备购房资格。张xx于2016年1月向李xx一方表示自己正在“与有关部门沟通”，试图取得购房资格，且张xx明确承诺“在2016年9月30日之前办理过户手续”。这意味着张xx向李xx承诺未来会取得购房资格并办理过户手续。但是，由于张xx并未获得购房资格，因此，张xx无法与李xx办理房屋过户登记。也就是说，张xx违反了之前对李xx的承诺，构成违约。故因张xx未取得购房资格而无法实现房屋买卖合同的合同目的，李xx可以据此主张解除合同。现李xx主张解除双方的房屋买卖合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。（济南房屋买卖纠纷律师代理济南房屋买卖合同纠纷诉讼业务）

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同及补充协议被解除后，张xx无权继续占有房屋，故应当将xx号房屋返还给李xx。据此，李xx主张张xx腾空xx号房屋并向其返还，于法有据，本院予以支持。

房屋买卖合同被解除后，李xx作为卖方应当返还张xx作为买方已经支付的房款，故在本案中对张xx已付房款一并处理。关于李xx与张xx之间的借款，与房屋买卖合同非同一法律关系，本案不予处理，双方可以另行主张权利。

关于李xx主张张xx支付自2014年6月3日起至实际腾退之日止使用费一节，本院认为，张xx在签订房屋买卖合同后即已实际入住xx号房屋，在房屋买卖合同被解除之前，张xx对xx号房屋的占有属于依据房屋买卖合同的有权占有，无须向李xx支付房屋使用费。但是，在房屋买卖合同被解除之日起到张xx实际腾退房屋之日截止，张xx应当向李xx支付房屋使用费，故对于房屋买卖合同及补充协议解除之日起至张xx实际腾退房屋之日止的房屋使用费，本院予以支持。关于房屋使用费计算标准，李xx主张按每月7000元计算，结合同地段房屋租金市场行情及庭审情况，本院对李xx上述租金标准，不持异议。其所主张超出部分，不予支持。（济南房屋买卖纠纷律师代理济南房屋买卖合同纠纷诉讼业务）

房屋买卖合同因张xx的违约行为被解除，张xx应向李xx支付违约金。现双方就违约金标准各执一词。根据现有证据及本院查明的事实，张xx主张违约金标准5%记载于2016年3月15日其单方出具的承诺书中，李xx未在上述承诺书上签字。本院认为，违约金计算标准的调整系对合同双方当事人重大利益的变更，应由双方确认才可视为变更，故就违约金计算标准，本院认为应适用李xx与张xx双方签字确认的房屋买卖合同及补充协议之约定，现张xx存在违约行为，李xx主张按照房屋总价款20%计算违约金，即717000元，张xx主张标准过高，根据合同履行及庭审情况，本院对违约金数额予以调整。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除李xx与张xx于二〇一四年六月八日签订的《xx市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、李xx与张xx于二〇一四年六月十四日签订的《补充协议》；

二、张xx于本判决生效之日起十日内将位于xx市xx区xx×号楼×层×门二〇一号房屋腾空并交付李xx；

三、李xx于本判决生效之日起十日内返还张xx购房款三百五十八万五千元；

四、张xx于本判决生效之日起十日内给付李xx违约金三十万元；

五、张xx于本判决生效之日起十日内向李xx支付房屋使用费，自本判决主文第一项生效之日起至本判决主文第二项实际履行完毕止，按每月七千元标准计算；

六、驳回李xx的其他诉讼请求。

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