济南房屋买卖合同律师：济南房屋买卖办理产权证违约金纠纷咨询济南房屋买卖律师

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济南房屋买卖合同律师：济南房屋买卖办理产权证纠纷咨询济南房屋买卖律师 基本案情

对于原被告双方提交的证据，第三人xx公司质证认为，合同发生在原被告之间，对其真实性不表异议，合同及收据上加盖的公司的印章不予认可。原告（反诉被告）提供的证据一、《房屋买卖合同》，欲证实原、被告（反诉原告）的合同权利义务，被告（反诉原告）对该份证据真实性无异议；证据二，“刘顺荣等人反映xx小区延期办证问题的答复意见书”，欲证实原告（反诉被告）因被告（反诉原告）拖延办证而向有关部门主张权利；被告（反诉原告）对该文件真实性没有异议，但对文件效力问题有异议，本院认为，该证据系原告（反诉被告）对xx小区相关问题（本案讼争的产权登记事项）向有关部门反映，请求处理的事实，予以采信。庭审时原告（反诉被告）提交的证据五、购房户王明秀书面证言，欲证实所缴纳费用，及缴纳时间，其与原告（反诉被告）一样是购买该房屋的业主，所缴纳的办证费用为6000元；证人应出庭作证，接受法庭询问及原被告双方质证，因证人无正当理由未出庭作证，不能确认其真实性，故本院不予采信；证据六、证人xx出庭证言及证人的购房合同、房产证、不动产权证；被告（反诉原告）质证认为，对证人证言真实性不表异议，但合同是双方真实意思的表示，证人xx购买的是xx3栋，购房合同的合同相对方是xx公司，系本案的第三人不是本案合同的相对方，与本案不具有关联性，原告（反诉被告）反质证认为，证人与本案原告（反诉被告）所购房屋位于同一小区，合同与本案原被告所签合同格式一致。本院认为，该证据客观、真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据：证据一、7个原告（反诉被告）尚欠被告（反诉原告）购房款：《房屋买卖合同》证实2010年3月30日双方签订，刘xx、刘x2尚欠本诉被告（反诉原告）3900元，原告（反诉被告）对真实性无异议，本院予以采信；证据二、三份文件：“xx城建纪要【2017】12号”、“xx陵区房地产开发小区集中整治和物业管理工作领导小组办公文件第10期”、“关于历史遗留问题不再出具《评估报告》的联系函”；证据三、不动产权证书；证据四、房屋总证；原告（反诉被告）对该三份证据真实性无异议，本院予以采信；证据五、（2015）xx中法民一终第643号民事终审判决书，系xx市中级人民法院作出的判决书，对该判决书的真实性予以确认，但该份判决书双方当事人均与本案无联系，所涉标的也与本案标的无联系，与本案事实无关，不能作为认定本案事实的根据，该案中原告（反诉被告）的诉请也与本案不相同，故依据证据规定，本院不予采信。庭审时提交证据六、苏xx、齐xx办理不动产契税发票6张，欲证实苏xx、齐xx办理不动产权证交税共计36,922元，原告（反诉被告）对该份证据真实性无异议，但对关联性有异议，苏xx、齐xx的代交行为不能代表本案原告（反诉被告）的意思表示，而且销售不动产税是代开代交的，恰恰证明了销售不动产税的实际纳税主体是房地产公司，本院认为根据合同的相对性和意思自治原则，苏xx、齐xx为了办理不动产证做出的让步行为，不能约束本案当事人，故对该份证据，本院不予采信。

济南房屋买卖合同律师：济南房屋买卖办理产权证纠纷咨询济南房屋买卖律师 本院认定事实如下：

xx市xx房地产有限公司因未按规定时间向xx市工商行政管理局申报办理2011、2012年度年检手续，被xx市工商行政管理局于2013年12月16日依法予以吊销，鲁xx等6人以自然人名义向xx陵区国土资源部门申请到现在“xx小区”所在位置的土地，后将部分土地出让给了张xx、王xx、李xx、赵xx、宋xx、等人，双方没有签订合同，也没有收取除购地以外的其他费用（没有收取挂靠费），约定除整体包总规划，办总证外，其他分地验收工作（包括质监、消防合格手续等）均各自对所建楼房负责，分地后以xx公司的名义向相关部门进行了整体规划申请，并以xx公司办理了总的不动产权证。

2010年3月30日，张xx、王xx、李xx、赵xx作为房屋、土地出售方与刘xx、刘x2签订了《房屋买卖合同》。合同第二条约定：被告（反诉原告）将自己开发建造的位于xx陵区萍洲东路xx小区的第1栋A座1单元4楼右侧住房出售给原告（反诉被告），房屋总价为113,900元，第四条约定：“水、电开分户、房屋产权证、土地使用证统一由甲方代办，一切费用、税、契税由乙方承担。”房屋产权证、土地使用证（不动产登记证书）由被告（反诉原告）代办，相关税费由原告（反诉被告）负担。2010年10月28日证人xx与本案第三人签订购房合同，以每平方750元的价格购得xx小区，该合同与本案原、被告（反诉原告）之间的合同条款一致、第四条相同，是被告（反诉原告）与xx公司统一定制的格式合同。

另查明，合同签订后，2010年3月30日，原告（反诉被告）刘xx、刘x2即支付了100,000元，合同第三款载明：“乙方与甲方签订《房屋买卖合同》时，乙方向甲方交购房款壹拾xx万xx仟xx佰xx拾xx元整。”并于合同第十二条第2款载明：“2、乙方装进户门时向甲方交清所有余款……”，被告（反诉原告）于2011年2月2日将房屋交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）将房屋装修后居住至今，尚余3900元购房款未支付给被告（反诉原告）。

因小区建成后2015年以xx市xx房地产开发有限责任公司的名义办理了“xx国用（2015）第001581号”地的不动产权证，后因一直无法办理消防合格和规划核实手续，被告（反诉原告）不能进行初始登记，致原告（反诉被告）与“xx小区”小区其他购房户不能办理产权转移登记（即不动产权属证书）。原告（反诉被告）在向有关部门进行了信访之后，向本院提起诉讼。

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2017年5月17日区城市建设管理工作领导小组办公室印发的“xx城建纪要【2017】12号2017年城市建设管理工作领导小组第十三次会议纪要”、2017年11月7日，xx陵区房地产小区集中整治和物业管理工作领导小组办公室出具“xx小区整治信复[2017]3号关于刘顺荣等人反映xx小区延期办证问题的答复意见书”回复、2018年1月5日区小区整治办公室印发的“xx陵区房地产开发小区集中整治和物业管理工作领导小组办公文件第10期”、2018年4月20日xx市房产局xx陵分局出具的“关于历史遗留问题不再出具《评估报告》的联系函”，“凡原已颁发房产总证和2012年11月28日以前建成未发房产总证的小区，办理不动产登记手续时，开发商不能提供综合竣工验收备案手续，可凭建设规划条件核实（审查）单、质监、消防合格手续及业主缴纳个人办证税费过机后给予办理土地并房产的不动产分户转移登记”，“xx小区为xx房地产公司于2008年之前开发建设的房屋项目，……在小区整治办的督促协调下，开发商于今年10月办理了消防合格和规划核实手续。”“关于纳税主体的问题：由于该小区建设年代较久，当时与购房户签订合同的是搞小开发的个人而非房地产开发企业，且该房地产开发企业已注销，为明确纳税主体，便于缴税纳税，由各实际售房人列表明确各自的售卖对象，xx市xx房地产开发有限公司盖章确认后交区税务部门，明确各实际售房人为纳税主体，履行纳税义务。”“关于怡景小区办证评估的问题，……今后凡属区里历时遗留办证我局不再出具《评估报告》”，xx小区获批办证时不需再进行评估的时间为2018年4月20日，且由区小区整治办公室确定了纳税主体。

济南房屋买卖合同律师：济南房屋买卖办理产权证纠纷咨询济南房屋买卖律师     本院认为

本案案由，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，此处的房屋应是包括了房屋、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。房屋买卖合同纠纷案由适用于房屋销售（买卖）合同，即房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉房屋系搞小开发的个人而非房地产开发企业建设，不是房屋买卖合同纠纷的适用主体，因此不适用房屋买卖合同纠纷这一案由，应定为房屋买卖合同纠纷。

关于本诉，原、被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》，符合平等自愿、协商一致的原则，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律以及行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人应按约定全面履行各自的义务。双方对交房日期未主张异议，应认可按合同确定的最后交房日期交房。

关于办证义务主体及税费承担，根据《合同法》第130条、第135条，《房屋买卖合同解释》第1条、第18条规定，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业，因为法律规定其负有转移房屋所有权的义务。依原、被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》第四条约定，“水、电开分户、房屋产权证、土地使用证统一由甲方代办，一切费用、税、契税由乙方承担”，本院认为对办证义务主体的理解首先应遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定，现双方约定了水电开分户、房屋产权证、土地使用证统一由甲方代办；关于税费承担，被告（反诉原告）辩称“一切费用、税、契税”即包括营业税、维修基金等所有费用均应由买受人承担，原告（反诉被告）认为办理水、电开分户及房屋产权证、土地使用证（现在为不动产权证）分户证书等依法应由购房人承担的税费，而不包括依法应由出售方承担的费用。本院认为，由于该《房屋买卖合同》系本案被告（反诉原告）提供的格式合同，当双方当事人对格式条款出现两种不同解释时，按照不利于合同提供方的解释，且区小区整治办公室确定了纳税主体为各实际售房人，故对原告（反诉被告）刘xx、刘x2诉请要求被告（反诉原告）办理不动产登记证的诉请，符合法律规定，本院予以支持。

依原、被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》，双方没有约定办理房屋产权登记的时间，也没有约定违约责任，由于本案不是房屋买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、第十九条关于房屋买卖中关于违约金的规定，原告（反诉被告）没有提供充分的证据证明其损失存在，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）因未能依法及时取得不动产权属证书造成的损失25,344元的诉讼请求，本院不予支持。

关于反诉，被告（反诉原告）诉称刘xx、刘x2尚欠购房款3900元，刘xx、刘x2承认被告（反诉原告）在本案反诉部分中所主张的事实，购房款还有3900元没有给付，没有异议，故对被告（反诉原告）的主张原告（反诉被告）付清剩余购房款3900元的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”出卖人可以主张买受人以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的二倍赔偿逾期付款损失，本案被告（反诉被告）要求买受人按2011年银行同期贷款利率的1.4倍支付逾期付款利息，符合法律规定，因此，对于被告（反诉）原告主张原告（反诉被告）支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）建设的房屋后，要求办理所购房屋的不动产登记证，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、参照《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十七条、第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：

济南房屋买卖合同律师：济南房屋买卖办理产权证纠纷咨询济南房屋买卖律师     裁判结果

一、被告（反诉原告）张xx、王xx、李xx、赵xx自本判决生效后90日内为原告（反诉被告）刘xx、刘x2办理好所购房屋不动产权证（依法应由购房户个人承担的税费由刘xx、刘x2承担，依法应由售卖人缴纳的税费由张xx、王xx、李xx、赵xx承担）；

二、第三人xx市xx房地产开发有限公司协助被告（反诉原告）张xx、王xx、李xx、赵xx办理不动产权证；

三、限原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）张xx、王xx、李xx、赵xx购房款3900元，并支付延迟履行利息（按2011年银行同期贷款利率6.6%的1.4倍，自2011年2月2日起计算至履行完毕时止）；

四、驳回原告（反诉被告）刘xx、刘x2的其他诉讼请求。

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