济南商品房买卖律师：济南商品房买卖合同违约金纠纷咨询济南商品房买卖专业律师

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济南商品房买卖律师：济南商品房买卖合同违约金纠纷咨询济南商品房买卖专业律师 原告诉称

2010年7月17日，原告购买了被告开发的位于xx市xx区xx街7号xx小区5栋3单元603室，原告于当日交付了首付款85311元，并办理了商业贷款手续，在2011年1月12日交付了产权代办费8843元。被告在2011年1月12日交付房屋入住，但时至起诉前，被告一直未为原告办理产权登记备案手续，导致原告一直未能取得产权证。原、被告双方所签订的商品房买卖合同书系被告单方拟定，而且在签订合同时被告没有尽到提示义务，合同第十五条违反我国法律规定，被告违约后违约金拟定为按照已付房价款0.2%的定额标准支付，显然单方免除其责任，并与合同中原告违约条款不对等又违反公平原则，故该条款应为无效条款。该商品房买卖合同第十五条第二款的约定为被告单方拟定的，是格式化条款，与合同中对原告违约时违约金的约定不对等：合同第七条买受人逾期付款的违约责任为按日向出卖人支付逾期付款万分之五，合年利率为18.25%。买受人逾期办理上述手续超过7日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人承担合同总价款10%的违约金。可见合同约定原告承担违约金比被告违约时违约金高至少50倍。另外该条约定违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定，该条明确要求商品房办理产权登记备案手续的期限为自交付之日起90日，如果一方违约，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉至法院，请求一、被告立即为原告办理产权登记备案手续；二、被告向原告支付因逾期提交产权登记备案手续违约金40000元（按中国人民银行一年期贷款利率6%×405311元从2013年1月12日计算至起诉日）；三、被告返还产权代办费用8843元，并支付利息2387元；四、本案的诉讼费用由被告承担。

济南商品房买卖律师：济南商品房买卖合同违约金纠纷咨询济南商品房买卖专业律师 被告辩称

被告辩称：一、被告正在履行办理备案手续。2011年1月被答辩人搬进xx小区，答辩人已经开始着手办理工程备案手续，由于政府原因备案手续一直没有办理通过，近期答辩人已经备齐了全部备案手续，只差规划部门通过，就可以办理备案手续了。二、不同意原告要求支付违约金的请求。原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。原告要求每日按银行贷款利率支付违约金改变了合同约定条款。根据《合同法》第五十四条规定合同的变更或者撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提起。因撤销权的消灭，原告改变支付违约金的方式的诉求没有法律依据。三、不同意原告要求返还代办费的请求。原告在购买住房时，和银行签订了贷款合同，根据银行贷款合同规定必须由代办机构代办，所以代办费不能返还给被答辩人，为此，要求支付利息就没有法律依据了。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

济南商品房买卖律师：济南商品房买卖合同违约金纠纷咨询济南商品房买卖专业律师 法院查明

2010年7月17日，原、被告签订商品房买卖合同书，合同约定原告购买被告开发的位于xx市xx区xx街7号xx小区5栋3单元603室，建筑面积80.91平方米，房屋总价为405311元。原告于当日交付了首付款85311元，并办理了商业贷款手续。2011年1月12日原告办理了入户，被告按照建筑面积×32元/米的标准收取了原告房屋专项维修资金、按照房屋总价款×1.5%的标准收取了契税作为房屋产权证的代办费用。买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。买卖合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。”合同补充协议第6条规定：买受人未按规定期限接收商品房，逾期不超过15日，自本合同规定的进户期限的第二天起至实际接收之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金，并承担自交付期限之日起所产生的所有费用，合同继续履行。买受人逾期15日及以上仍未接收房屋，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行自本合同规定的进户期限之第二天起至实际进户之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之八的违约金，并承担自交付期限之日起所产生的所有费用。”另，在庭审过程中，法院多次组织原、被告调解，未能达成一致意见。

济南商品房买卖律师：济南商品房买卖合同违约金纠纷咨询济南商品房买卖专业律师 法院认为

原、被告签订的商品房买卖合同为有效合同，合同内容对双方具有约束力。原告已经按照合同约定履行了自己的义务，如期缴纳房款并办理了贷款，被告亦应当履行自己的义务，为原告办理产权登记备案手续，按照合同规定，被告已于2011年1月12日将房屋交付原告使用，故被告应当在2013年1月12日前为原告办理产权登记备案手续，现被告超期仍未能办理该手续，原告主张被告立即为原告办理该手续，符合法律及合同的规定，法院予以支持。关于原告主张的逾期办理产权登记备案手续违约金的问题，依据原、被告间签订的商品房买卖合同，被告应按已付房价款的0.2％支付违约金，现原告对合同中此部分约定有异议，根据原告的诉讼请求，实为约定的违约金低于造成的损失，要求提高违约金的意思表示，法院认为，首先，原、被告签订的商品房买卖合同中对原告方违约所约定的违约金比例远高于对被告方违约所规定的的违约金比例，明显缺少对等性及公平性；其次，此份商品房买卖合同系被告单方制作的格式化合同，合同第十五条对被告逾期办理产权登记备案手续规定的违约金条款，与对原告违约如逾期付款、逾期办理手续应承担的违约金相比较，明显属于减轻己方责任，加重对方责任；再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房办理产权登记备案手续的期限为自交付之日起90日，如果一方违约，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求增加违约金的诉讼请求没有超出法律规定的违约金标准。综上所述，对原告主张被告给付原告逾期办理产权登记备案手续违约金40000元（按中国人民银行一年期贷款利率6%×405311元从2013年1月12日计算至起诉日）的诉讼请求，法院予以支持。关于代办费问题，现被告虽未能如期办理登记备案手续，但因法院已判令被告履行办理备案义务，另代办中的收费项目也是办理处安全证产权证的必要支出，故原告主张被告返还产权代办费用8843元，并支付利息2387元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

济南商品房买卖律师：济南商品房买卖合同违约金纠纷咨询济南商品房买卖专业律师 裁判结果

一、被告xxxx房地产开发有限公司于判决生效之日起立即为原告王xx办理产权登记备案手续；

二、被告xxxx房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向原告王xx给付违约金40000元；

三、驳回原告王xx其他诉讼请求。

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