济南市房产抵押纠纷律师|济南房产抵押纠纷中法院是否还能查封已经抵押的房子

济南市房产抵押纠纷律师|济南房产抵押纠纷中法院是否还能查封已经抵押的房子？确认房产抵押合同无效案，房屋抵押登记如何办理，房产抵押公证可替代抵押登记吗，未办房产抵押登记的法律后果等法律问题是房产抵押纠纷中经常遇到的问题，以下是对相关问题的分享。

一、济南市房产抵押纠纷律师|济南房产抵押纠纷中法院是否还能查封已经抵押的房子

 　A与B因借款合同纠纷起诉到法院，后法院依法审理终结，判决B偿还A本金及利息30余万元。当该案进入执行程序后，B无力偿还借款，但有可供执行房产一栋。法院在执行程序中查明：2009年11月，B以该房产抵押向银行贷款40万元，该房产评估价值为100万元,双方到房管局办理了抵押登记手续，抵押期限自2009年12月至2011年12月。抵押登记期限届满后，B无力偿还银行贷款，应房管局要求，B与银行又续签了《房地产抵押合同》，抵押期限自2011年12月至2012年12月，并办理了续押登记。在两次办理抵押登记之间，法院于2011年12月5日依法查封了上述抵押房产，并委托评估、拍卖。银行遂向法院提出异议，称该房产已办理了抵押登记，法院无权查封、拍卖，并主张优先受偿权。（济南房产抵押纠纷律师，房产抵押纠纷中法院是否还能查封已经抵押的房子）

　　法院经研究认为：银行对该房产第一次抵押期限届满为2011年12月，法院在2011年12月8日查封后，银行才与B签订了新的《房地产抵押合同》，属法院查封在先，银行抵押在后，因此认为B与银行续签的抵押合同无效，遂裁定驳回了银行的异议和优先受偿的请求。银行不服，向中级人民法院申诉，请求执行监督。中级法院经审查后，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定的有关精神，驳回了银行所谓法院不能查封、拍卖抵押房产的主张，但对银行的优先受偿权给予支持。

　 抵押权，是指债权人对债务人或第三人不转移占有供作债权担保的财产，在债务人不履行债务时，就该财产的变价款优先受偿的权利。抵押权的设定自登记之日起生效，经登记机关核准登记后，抵押权自登记申请之日起享有对抗第三人的效力。（济南房产抵押纠纷律师，房产抵押纠纷法律咨询）查封是人民法院对作为执行对象的财产就地或异地封存，禁止被执行人对其进行处分的一种措施，查封的实质是禁止或者限制被执行人对他的财产行使所有权。被执行人的财产一旦被法院查封，就剥夺了他的处分权，如果被执行人未经法院允许擅自设置抵押或出卖，其行为是无效行为。 本案中，B与银行在房管部门续押登记日期虽在法院查封之后，但依照《担保法》司法解释第五十八条第二款规定：“因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序”，由此得出B与银行的抵押登记日期仍应为2009年12月，在法院查封之前，因此银行对该房产的抵押权仍然有效。

但《担保法》第49条还规定，抵押物在抵押期间可以转让。基于这一规定的同一立法精神，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。结合本案，法院对银行享有抵押权的房产在执行中有权进行查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施；但拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。 　因此，法院对该房产查封有效，但银行对该房产享有优先受偿权。

二、济南市房产抵押纠纷律师|济南房产抵押纠纷中房屋抵押登记如何办理

房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。（济南房产抵押纠纷律师，房产抵押纠纷）抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;（5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。

三、济南市房产抵押纠纷律师|济南房产抵押纠纷中房产抵押公证可替代抵押登记吗

G的朋友H因做生意资金周转不灵而向G借钱，并答应以H名下的一套90平方米的房子作为抵押，该房子市值约70万元。于是G与H签订借款协议，并订立抵押协议，借给H40万元，并约定年利率20%，一年后归还本息，并以H的房产作为抵押。H将其房产证拿来交给G保管。G和H共同到某公证处办理房产抵押的公证，但未到房管局办理抵押登记。借款到期后G要求H还钱，但H还不出钱，后该房屋被他人依法保全查封。G问，当时借款时H以其房屋作抵押并办理了公证，G对该抵押房屋享有优先受偿权吗?（济南房产抵押纠纷律师）G对李先生的房屋所享有的抵押权虽办理公证，但未到房管局办理抵押登记，没有取得他项权证，所以抵押合同尚未生效。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。以房屋进行抵押的，必须履行登记手续抵押合同才生效，未经登记，抵押权尚未发生法律效力。（济南房产抵押纠纷律师）　《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，办理房屋抵押登记的部门为县级以上的房屋管理行政部门，而不是公证机关。因此，虽然G与H签订借款合同，但是G对H的房屋所享有的抵押权尚未生效，G对该抵押房屋不能享有优先受偿权。

四、济南市房产抵押纠纷律师|济南房产抵押纠纷中未办房产抵押登记的法律后果

E找到朋友F，向他借100万元人民币。因为借款金额比较大，F踌躇再三后提出要求E提供房产抵押担保。但是E自己的房子早已经抵押给了银行，无奈之下，E找到另一个朋友B，希望B能够帮提供房产抵押担保。借款当天，E与B一同亲笔出具科借条一份，其中后半部分由B书写，写明“本人同意以本人所有的位B市x街道XX路XX号XX室的房屋作抵押担保”。然而，借款交付后，三个人并没有到房屋所在地的登记机构办理房产抵押登记。一年以后，当F因自己生意上周转不过来，向E催讨时，却被E以各种理由拒绝了。于此同时F发现E经营煤炭亏损巨大，已无力偿还借款。情急之下，F找到B，但是B却以房产抵押未办理登记为由拒绝承担还款责任。无奈，F将E、B诉至法院。

法院经审理后认为，借条中抵押担保部分的约定，依法成立并生效。但是因为没有办理房产抵押登记手续，故依法并未产生相应的物权效力。虽然抵押权并未产生效力，但是根据抵押担保约定并不妨碍B承担相应的责任。法院最终判决B应以其所有并提供抵押的房产的价值承担抵押担保责任。根据我国于2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;为办理物权登记的，不影响合同效力。抵押合同属于原因行为，该行为是否生效，应依据《物权法》第一百八十四条以及《合同法》的相关规定来评判，而不能以抵押权是否设定登记为标准来进行判断。因此，F与B之间就房产抵押担保的约定依法成立并生效。同时根据《物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（济南房产抵押纠纷律师）该条款是关于不动产和不动产物权抵押登记及其效力的规定。通常而言，物权的公示方式分为占有与登记两种，动产物权公示方法为占有，不动产则为登记。抵押登记是公示抵押权的必要途径。对于建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权和正在建造的建筑物等不动产和不动产物权设定抵押的，必须以登记为必要条件，否则不能产生物权变动之效果。

   上述案例中，F与B在达成房产抵押担保约定后并未办理房产抵押登记，以致于抵押权未生效。F不能对B提供的抵押房产享有担保物权意义上的优先受偿权利。综上，F与B之间关于房产抵押担保的约定系设定抵押权的原因行为，因未办理房产抵押登记，从而无法产生物权变动的效果，以致于抵押权未生效。但是F还是可以依据房产抵押担保的合意追求债法上的效果，法院判决B以其提供抵押的房产的价值承担抵押担保责任也正是基于合同债法理论上的归责原则进行评判的。

五、济南市房产抵押纠纷律师|济南房产抵押纠纷中确认房产抵押合同无效案

原告诉称，2003年4月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告C将位B市xx路××小区的x号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛×与被告C系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告C在未经原告同意的情况下，私自处分共同财产，被告××××银行xx×××支行明知其行为侵犯他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，现请求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。

被告××××银行xx×××支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋所有人系C，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由相信C对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向C发放了80万元贷款。这些事实表明，我行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。（济南房产抵押纠纷律师，房产抵押纠纷法律问题。经审理查明，原告与被告C系夫妻关系。2003年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告××××银行xx×××支行(以下简称×××支行)向C发放80万元贷款。2003年4月2日被告C以其位B市二七区xx路××小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与×××支行签订房地产抵押合同一份，2003年4月23日，×××支行依法办理了房屋抵押登记。

本院认为，《房屋所有权证》是判断房屋权属的合法凭证，被告C在申请抵押贷款时提供的房屋的所有权证上记载的房屋所有权人是C，该证书以及C填写的房地产抵押登记表的“共有人”栏内均未显示原告，虽然D与C系夫妻关系，但×××支行有理由相信C是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，×××支行在与C签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向C发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条、《中华人民共和国担保法》第38条、41条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。

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