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济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例
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济南房产买卖律师谈济南产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例原告诉称

A向本院提出诉讼请求:1.判令BC继续履行房屋买卖合同;2.判令BC承担原告损失3万元(暂定);3.判令被告D返还中介费1.5万元及对原告损失承担连带赔偿责任;4.诉讼费用由被告承担。诉讼中,A明确其诉讼请求为:1.判令BC继续履行房屋买卖合同,由A支付BC剩余购房款135万元,BC协助A将坐落于济南市XX区某室转移登记在A名下;2.判令C赔偿A房租损失,从2017年1月1日起至判决生效之日止,按每月2500元计算;3.判令C赔偿A律师代理费3万元;4.判令C赔偿A违约金70万元;5.判令C赔偿A担保费2000元;6.判令XX公司返还中介费1.5万元,并对A的上述损失承担连带赔偿责任;7.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年8月14日,A通过XX公司与BC签订房屋买卖合同,购买B名下位于XXXXXX一期(F地块南)某室房屋及地下室(以下简称涉案房产),约定涉案房产总价款170万。C代其父亲BXX公司处签订了上述房屋买卖合同。合同签订后,A2016年8月14日支付C5万元购房定金,于2016年9月16日又向C名下账户支付30万元购房款。2016年12月19日,涉案房产完成房屋登记手续,登记在B名下。A遂及多次通过短信、快递等方式要求BC带上不动产登记证书共同办理相关贷款及过户手续,但BC屡屡拖延不接电话、不见面。A又多次通过中介表达催办请求,未果。后期终于见到C,但其提出涨价要求,却又不明确表态,至今无法办理相关手续。为维护A的合法权益,特诉至法院,望判如所请。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例被告辩称

第一,A并未与B签署过房屋买卖合同,原告与B之间不存在房屋买卖合同关系,故不应承担房屋买卖合同中任何义务及相应责任。第二,C在没有获得B授权的情况下擅自以代理人的身份并经XX公司的居间服务与A签署房屋买卖合同。合同签署后,B至今一直不予认可该房屋买卖合同,故该房屋买卖合同与B无关。因该合同而产生的一切法律后果,均与B无法律上的联系。综上,请求依法驳回AB的诉讼请求。

C辩称,第一,在2016年8月14日经XX公司提供居间服务,与A签署房屋买卖合同时,该涉案房产还未办理房产证,也没有经过B的明确授权。B直至该房屋产权证办理完毕才知道该案房屋买卖合同签署的事实。知道后立即表示反对,该案交易无法继续进行。在签署房屋买卖合同时,房屋的产权人B并未在房屋买卖合同中签字,也未以其他方式表达过认可该房屋买卖合同的意思。C在本案法律关系中属于无权代理,在未经被代理人追认的情况下,房屋买卖合同应属无效。对上述情形,无论是XX公司还是A,均是明确知晓的。尤其是在知晓上述情形的情况下,仍然签署房屋买卖合同,并强行要求其继续履行该合同,其本身的过错也是显而易见的。由此,给相关当事人造成的损害应承担相应的责任。第二,本案房屋买卖合同之所以签署,主要是由于XX公司不恰当的引诱包括A在内的双方当事人,在完全不具备缔约条件的情况下贸然签署的合同以获取居间服务费的利益,置双方当事人在本案合同履行中极有可能产生的巨大风险于不顾,在合同签署后也没有在合理的期限内积极地寻求妥善的解决办法导致相关当事人利益损失。C认为XX公司在无效买卖合同中作为专业的房屋中介,应承担最大的过错责任。

XX公司辩称,XX公司在整个居间过程中没有任何过失,不应承担任何责任。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年8月14日,在XX公司(合同丙方)居间下,A(合同乙方、买方)与C(合同甲方B的委托代理人)签订房屋买卖合同一份,载明:“一、房产状况甲方自愿出售坐落于济南市XXXX一期工程(F地块南)某室(以下简称涉案房产)的房产给乙方,房屋所有权证书号:销20135131998;房屋所有权人为B(甲方、卖方)…房屋建筑面积为137.29平方米;地下室/小房面积9.1平方米…二、成交价格:甲、乙双方经协商一致,同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为:人民币(大写)壹佰柒拾万元整(小写1700000元整)。三、定金:乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金:人民币(大写)伍万元整(小写?50000元整);甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方,用于办理房产交易的后续手续,并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式:甲乙双方同意使用本条的第贰种付款方式:……(二)按揭贷款:乙方于2016年9月15日前,将首付房款人民币(大写)叁拾伍万元整(小写?350000元整)存入甲方指定账户;剩余房款人民币(大写)壹佰叁拾伍万元(小写?1350000元整),在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付,以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准,如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额,乙方应于过户前一次性补足。十二、违约责任:……2、甲、乙双方在签订本合同后,如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务,每逾期一日,违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金(或者违约方承担合同总房价30%的违约金,具体承担哪一种违约责任,由守约方选择),并赔偿对方因此所遭受的损失(包括律师费、诉讼费用、交通费等)……十三、其他约定事项:备注:自甲方房产证办理完毕当日计算三十个工作日内,乙方贷款未通过银行审批,则视为乙方违约。自甲乙双方办理过户起计算90天内,甲方未收到全款,则视为丙方违约……甲方(签字):BAC支付了5万元定金。2016年9月16日,A又向C账户转账支付30万元,并由C出具了收条。涉案合同签订后,C将涉案房产的《商品房买卖合同》交由XX公司保管,作为合同履行的担保。

另查明,XX公司在房屋买卖合同订立前,与A到涉案房产及地下室进行了实地看房,房屋买卖合同签订时,C出具了涉案房产及地下室的《商品房买卖合同》及购房发票,并在订立房屋买卖合同后,将《商品房买卖合同》交由XX公司保管。2016年9月29日,BXX公司将涉案房产的《商品房买卖合同》借走,并出具借条,载明:“房产证借条今借到XX不动产XX店购房合同2本,产权人:BXX。用于房产解押,领取他项权利证使用。借领期间,借领人不得从事与此无关的事宜,由此产生的一切房屋抵押、纠纷、查封等异议均由借领人承担,与XX不动产无关。借领人承诺在2016年10月15日之前将此证归还。借领人:B…”。上述涉案房产及地下室于2016年12月19日办理了不动产权登记证书,地下室登记的房屋坐落为济南市XXXX37号XX一期工程(F地块南)某某室,登记在B名下。再查明,BC系父女关系,两人户籍均登记在济南市XXXX新区4号楼2单元XX号。C系济南XX房地产咨询有限公司的股东,该公司的经营范围包含房地产信息咨询、房地产中介服务等。现涉案房产及地下室在A实际控制之下。A因本案支出律师代理费3万元。

诉讼中,XX公司述称,C在与A签订房屋买卖合同时,曾明确表示涉案房产及地下室均系由C出资购买,只是系B的名义签订的《商品房买卖合同》,A认可上述事实,BC均主张由B出资购买,但未向本院提交购买涉案房产及地下室的有关付款凭证。XX公司另述称,B在向其借领《商品房买卖合同》时表示知道涉案房产及地下室已出售的事实。B辩称对涉案房产及地下室出售不知情,借领《商品房买卖合同》是为了办证,缴纳房屋维修基金。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例法院认为

本案双方争议焦点问题为C代理B签订的房屋买卖合同的效力以及其效力是否及于B本人。首先,CA签订房屋买卖合同前,XX公司已经带A实地进行了看房,就涉案房产及地下室可能存在的权利瑕疵进行了现场勘察。其次,CA签订房屋买卖合同时,CA出示了涉案房产及地下室的《商品房买卖合同》及购房发票作为相关权利凭证,并客观陈述了其与合同载明权利人B之间的父女关系。第三,C明确向A表示其有权出售涉案房产及地下室,并且以B委托代理人的身份与A进行磋商并签订了房屋买卖合同。第四,C在签订房屋买卖合同后,将涉案房产及地下室的《商品房买卖合同》交由XX公司保管,B在其后向XX公司借领了该合同,借领的原因为办理涉案房产及地下室的权属登记,并约定了归还的日期。综上,本院认为,《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款规定,民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。涉案房产及地下室一直由C进行处分,且相关权利凭证均由C保管,可见,BC具有口头委托管理、处分涉案房产及地下室的事实。BXX公司处借走了《商品房买卖合同》,表明C已经告知B涉案房产及地下室出售的事实,并告知了具体提供居间服务的房屋中介,B才有可能到XX公司处借走了上述商品房买卖合同。B借走商品房买卖合同的理由为办理权属登记,即履行C代签的与A之间的房屋买卖合同关系。综上所述,B实际上已授权C出售涉案房产及地下室,CA之间签订的房屋买卖合同真实有效,其合同效力及于BBC在取得涉案房产及地下室权属登记后,不认可房屋买卖合同的效力,不履行房屋买卖合同约定的义务,已经构成违约。A要求BC继续履行房屋买卖合同,由A支付BC剩余购房款135万元,BC协助A将坐落于济南市XXXX37号XX一期(F地块南)9号楼3单元1504室房屋及地下室转移登记在A名下的诉讼请求,符合合同约定,合法有据,本院予以支持。A自愿请求判令其支付剩余房款135万元,系对其权利的行使,本院予以准许。ACB的违约行为,既主张了违约金70万元,又主张赔偿房租损失、律师代理费损失等,CB亦就违约金标准问题请求法院予以调整。诉讼中,A主张的损失主要包括:房租损失和律师代理费损失。关于房租损失问题,一方面,其另行租赁房屋产生的损失系间接损失,另一方面,A已实际占有涉案房产,房租损失并不是必然发生的合理费用。关于A主张的律师代理费3万元,符合房屋买卖合同第十二条第2款的约定。A根据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2款约定,主张按总合同总房价30%计算违约金。BC主张该违约金标准过高,但亦未能提交相应证据证实A损失情况。本院认为,A主张70万元违约金的数额确实过高,结合BC的违约行为、过错程度、合同履行情况及A实际损失情况,另参照房屋买卖合同第十二条第2款约定的逾期履行合同义务的,每逾期一日按总房款的3‰支付违约金,本院酌定合理违约金10万元。关于A要求XX公司返还中介费1.5万元的问题,属于居间合同法律关系,与本案房屋买卖合同关系不是同一法律关系,A可另案主张,本院不予处理。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十二条规定,判决如下:

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷办理房产过户手续案例裁判结果

一、被告B于本判决生效之日起10内协助将坐落于济南市XXXX37号XX一期(F地块南)某室房屋及某某号地下室所有权转移登记在原告A名下;

二、原告A于本判决生效之日起30日内支付被告B购房款135万元;

三、被告B、被告C于本判决生效之日起10日内支付原告A违约金10万元;

四、驳回原告A的其他诉讼请求。

 


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