济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷律师咨询案例

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A上诉请求：1.撤销一审判决，确认A与B之间存在房屋租赁关系；2.B返还A房屋租金6000元；3.一、二审诉讼费用由B承担。事实与理由：一、一审法院在查明双方之间存在租赁关系的前提下，将本案认定为房屋买卖纠纷系认定事实错误。一审法院已经查明，A自1994年开始居住在B所有的济南市XX区XX路2号（XX宿舍）9号楼2单元***室，每月房租自A工资中扣除。2006年10月，B通知A按照国家房改政策购买该房屋，A交纳手续的同时交纳房改购房款25000元。后由于B未及时通知A补充材料，导致A房改购房未能成功。2006年10月之后，A继续在该房屋租住，房屋租金交纳方式变更为在已交付的25000元中进行抵扣，A自行交纳水电费、燃气费，直至该房屋于2016年4月拆迁。一审中，A提交的济南市XX区XX街道XX社区居民委员会出具的《证明》也证实了双方的租赁关系延续到房屋灭失。一审法院在立案通知书、开庭传票上均确定案由为房屋租赁合同纠纷，法庭审理过程中也是围绕着双方租赁事实进行法庭调查，但一审判决却将本案租赁关系变更为房屋买卖纠纷。二、涉案房屋房改未果，A基于租赁关系继续租赁使用涉案房屋直至拆迁。并据此要求B返还租金6000元，但一审判决认定A要求B返还的6000元系购房款属认定事实错误。根据《济南市出售公有住房实施细则》的规定，申请购买公有住房的公民，经审查不符合售房规定的，应将购房定金退回，不支付利息，并从退回定金后的下月起重新起租。本案中，A房改未果，自2006年10月之后与B之间的房屋租赁关系继续延续，A也仍然以房屋承租人的身份在上述房屋租住直至房屋被拆迁。由于B未向A返还购房定金，因此每月房租在25000元中进行抵扣。根据每月房租标准，B在扣除租金后，尚欠A6000余元。为此A提起诉讼要求B返还剩余房屋租金6000元。但一审判决在查明该款项性质的情况下，认定该款项为购房款，显然是认定事实错误。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷律师咨询案例被上诉人辩称

B辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回A的诉讼请求，维持原判。

A向一审法院起诉请求：1.判令B返还A欠款6164.8元；2.本案诉讼费由B承担。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷律师咨询案例一审法院认定事实：

A提交证据：1.将XX有限公司住房制度改革办公室出具的《证明》一份，证明双方存在租赁关系，A居住的是福利分房。B对该证据的真实性无异议，并认可A是其单位的退休员工，但其抗辩双方租赁关系至2006年9月份，之后A申请房改购买该涉案房屋后，双方便不存在租赁关系。对该证据，具有客观性、真实性及关联性，本院予以确认。2.济南市XX区XX街道XX社区居民委员会出具的《证明》一份，证明A为B的员工，享受福利分房待遇，并一直居住在涉案房屋，双方的租赁关系一直延续到房屋灭失。B对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明在2006年10月份后A实际占有使用该涉案房屋。经审查，该证据真实客观，一审法院予以确认。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷律师咨询案例法院查明

A系B的退休职工。A在职期间于1994年开始居住在济南市XX区XX路2号（XX宿舍）9号楼2单元***室。2006年9月25日，A向B提出要通过房改政策购买该房屋的申请。B同意A的申请。当日，A向B交纳了25000元的房改购房款。后因A不符合房改购买条件，市房改部门对A的申请未予以审核通过。但A交纳的25000元购房款B未退回。2016年4月20日，该涉案房屋予以拆除。2016年9月19日，A向一审法院提起了诉讼，请求依法判决B返还上述购房款中的6000元。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷律师咨询案例一审法院认为，

本案系房屋买卖纠纷。A于2006年9月25日申请通过房改购买该涉案房屋，并已向B交纳了25000元。在本案房屋未能房改成功的情况下，B理应返还该购房款，且庭审中，B亦同意予以返还。故A主张B返还上述款项一审法院予以支持。现A仅要求B返还购房款中的6000元，系对自己权利的处分，一审法院予以准许。判决：B于判决生效之日起10日内返还A6000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由B负担。

本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。A提交如下证据：1.A部分工资条，拟证明2006年之前，B在A的工资中扣除涉案房屋租金的情况；2.A缴纳电费的部分收款收据，拟证明A自2006年参加涉案房屋房改未果后仍在该房屋居住，并自行缴纳电费的事实；3.银行代扣燃气费协议书，拟证明2013年10月，A与济南港华燃气有限公司签订银行代扣燃气费协议书，约定将涉案房屋的燃气费由银行代扣，进而证明A在该房屋居住的事实；4.B关于催要拆迁补偿款的函，拟证明一审诉讼期间，B向济南旧城开发投资集团有限公司催要拆迁补偿款，包括A租住的二宿舍9-2-***室全部拆迁补偿款399260.40元，郝XX居住的二宿舍8-2-102室15%补偿款44588.25元等，进而证明B否认双方之间租赁关系本质是侵害A对涉案房屋的拆迁补偿款；5.B劳资培训处、B离退休管理处证明一份，拟证明郝XX未购买其租住的XX路2号8号楼2单元102房屋，一直租住该房屋。B认可其与郝XX之间系租赁关系；6.证明一份，拟证明2011年，将XX有限公司向济南市XX拆迁办公室出具证明，证明郝XX承租XX路2号8号楼2单元102室单位公房，可按照拆迁相关政策给予补偿安置；7.济南市XX区人民法院受理案件通知书及开庭传票，拟证明A与B之间纠纷立案时被确定为房屋租赁合同纠纷，但一审法院在审理过程中，在没有证据证明A与B之间是因房屋买卖引发纠纷的情况下，在判决书中将案由变更为房屋买卖合同纠纷，是对事实的错误认定和对法律的错误适用；8.《济南市住房制度改革领导小组关于印发济南市出售公有住方实施细则通知》（济房改字（1996）2号）。拟证明根据该实施细则第23条之规定，申请购买公有住房的居民，在提出申请后10日内，向产权单位预交购房定金，经审查不符合售房规定，产权单位应将定金退回，不支付利息，并从退还定金后的下月起重新起租，进而证明A2006年参加房改未果后，与B之间的房屋租赁关系继续。B质证称，1.对证据1的真实性没有异议，对A提交的工资单所证明事项只能证明是在2006年之前，双方没有争议，是租赁关系；2.对证据2、3的真实性没有异议，不能证明A的证明目的，B并不否认A一直实际占有使用涉案房屋，但是不论A是基于何种法律关系，占有使用房屋，均会产生相关水电费、燃气费，不能证明双方法律关系；3.对证据4的真实性没有异议，但与本案没有关联性；4.对证据5、6的真实性没有异议，但与本案没有关联性。证据中明确载明因郝XX个人经济状况没有购买房屋，而本案中A是申请参加了房改，但未通过济南市房改机关的审核；5.对证据7的真实性没有异议，但认为法院立案案由与结案案由不同是很正常的；6.对证据8，B认为不属于证据，只是规范性文件。首先，根据A援引的条款，是要在退回购房款之后双方重新确认租赁关系，但是本案中A的相关房改材料报济南市房管机关审核后，因房管机关查出A及其配偶已经在A配偶单位进行了房改。因此，没有通过审查，在此之后，A一直在争取对该房进行房改，一直到房屋被拆除，A并没有明确放弃该房屋的房改，因此也就没有确认所谓租赁关系，B一直也未收取租金。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷律师咨询案例法院认为

本案二审争议焦点为A与B之间是否存在房屋租赁合同关系。本案中，A自1994年1月至2016年4月涉案房屋被拆迁前，始终居住在涉案房屋。B对其与A之间自1994年1月至2006年9月存在房屋租赁合同关系并无异议。A虽曾于2006年9月申请通过房改购买涉案房屋，并向B交纳了25000元款项，但在其房改购房申请未获通过后，仍居住在涉案房屋，直至该房屋被拆迁。据此可以认定，A与B之间就涉案房屋形成事实租赁合同关系。一审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。因一审法院已判决B于判决生效之日起10日内返还A6000元，且该款项数额系从A缴纳的款项中扣除涉案房屋租金计算所得，故本院对该判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷律师咨询案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

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