济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例

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济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一） 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三） 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例上诉人诉称

A上诉请求：一、撤销山东省XX县人民法院（2017）鲁XX民初532号民事判决，判令被上诉人继续履行商品房买卖合同；判令被上诉人支付逾期交房违约金193596元（自2014年5月1日至2017年2月21日）；判令被上诉人支付自2017年2月21日至符合依法、依规交房之日的违约金;或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例被上诉人辩称

B辩称，一、一审判决认定答辩人实际履行了交房义务，事实清楚，证据充分。1、答辩人在《商品房买卖合同》约定的2014年5月1日交房日前的2014年4月26日书面通知上诉人于2014年4月26日至30日前到XX售楼处办理交房手续。答辩人已经按照《商品房买卖合同》约定履行了书面通知交房义务。上诉人对答辩人的交房通知亲笔签字确认且在签字时和签字后对交房通知的内容及事项均没有提出异议。该书面通知自上诉人签字起即为《商品房买卖合同》组成部分，成为合同条款，假如上诉人没有按通知办理交房手续，责任在于上诉人，房屋已视为交付，答辩人不承担逾期交房责任。2、2014年5月15日，上诉人与答辩人对房屋进行验收交接并签署《XX房屋交接验收表》，上诉人并没有拒绝交接。双方按照商品房买卖合同附件交房标准逐一验收交接，上诉人对验收和交接内容无异议，并签字确认，事实清楚，证据充分。上诉人在上诉中提出上诉人签字时没有签署任何内容、也没有被要求签署时间，不符合客观事实和基本常识。3、关于房屋在交接后上诉人何时装修是其自身的问题，由其根据需要进行，与交房时间无关，不能以装修时间作为交房日期。二、上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，不是“综合验收”。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效。1、《商品房买卖合同》第一页商品房买卖合同说明部分可知，商品房买卖合同不是由答辩人拟定的，不属于合同法第三十九条第二款规定的格式条款，不能做出不利于答辩人的解释，应当严格按合同约定的交房约定执行且该合同条款经XX县房屋产权交易监理所审查合法有效后，进行了商品房买卖合同备案。2、《商品房买卖合同》约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，现上诉人起诉要求综合验收，是上诉人在违约。3、中华人民共和国建设部是《商品房买卖合同》的拟定者、解释者，是建设工程的主管机关、建设工程的执法者。2003年10月28日建设部办公厅关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中明确答复：《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收”和第49条“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案”的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。对涉案房产答辩人在收到竣工验收报告后依法组织施工、设计、监理单位对XX3号住宅楼进行了工程质量竣工验收，2013年12月20日，验收结论为：满足使用功能要求，通过验收合格。答辩人的交房符合商品房买卖合同约定的交房条件和《建设工程质量管理条例》规定，合理合法。综合验收交房的唯一依据是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十八条，该规定已经被明文取消，自取消至今已达14年。故自2004年4月19日起所有与综合验收交房有关的部门规章、地方性法规、地方人民政府相关规定，都因上位法的修改而丧失了存在的基本法律依据，特别是还与新法规《建设工程质量管理条例》规定相抵触。三、上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年5月1日前，至2016年4月30日诉讼时效期间届满。上诉人提起本案诉讼的时间是2017年2月23日，超出诉讼时效期间十个月，期间从未向答辩人主张权利。四、上诉人在上诉中明确承认房产验收交接是其本人签字，答辩人已经交给上诉人房屋钥匙，却还要求答辩人继续履行合同、交付房屋。上诉人在上诉状中承认已经入住并装修了，上诉人住着房子却要求答辩人支付逾期交房违约金，自相矛盾。五、上诉人自己违约，未按《商品房买卖合同》约定的时间办妥银行贷款手续，逾期253天。现在上诉人诉讼请求第一项是要求继续履行合同。根据《商品房买卖合同》第七条的规定，上诉人逾期付款超过30日后再要求继续履行合同，必须经过出卖人即答辩人的同意，现在答辩人不同意继续履行。答辩人的反诉，针对上诉人的起诉不超时效，上诉人要求发回重审，答辩人亦要求解除合同。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例A向一审法院起诉请求:

1、判令被告继续履行商品房买卖合同；2、支付逾期交房违约金193596元（自2014年5月1日至2017年2月21日）；3、判令被告支付自2017年2月21日至实际交付房屋的违约金。

B向一审法院提出反诉请求：1、解除合同；2、被反诉人支付逾期付款违约金18981.71元；3、诉讼费由被反诉人负担。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例一审法院认定事实：

2013年6月27日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：201306240086），约定被告将位于XX县XX路88号第003幢D1（单元）8（层）D1-801号商品房出售给原告，总金额为632723.68元。该合同第六条付款方式及期限约定：“1、出卖人应于2013年6月21日前支付首付款372723.68元整；2、买受人应于签订合同后7日内持相关材料到银行办妥贷款手续，贷款额（260000元）。”第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。”合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年5月1日前将本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定……”。合同签订后，原告于2013年6月30日支付购房首付款372723.68元。2014年2月25日，原告A向中国建设银行股份有限公司XX支行申请贷款260000元。2014年3月17日，中国建设银行股份有限公司XX支行将原告申请的260000元贷款存入被告账户。原告自2014年3月17日开始支付该房贷款至今。2014年4月26日，被告B向原告A发出XX交房通知书，通知内容：定于2014年5月1日办理交房手续，避免在接受住房时带来不便，敬请各业主于2014年4月26日至30日前到售楼处尽快办理相关手续。一、到XX售楼处领取交房通知书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。二、根据预测面积全额交情房款（含车位、储藏室），结清卫生砖、有线电视初装费、装修保证金等费用，费用金额及交款账户详见《钥匙发放通知单》。三、结清上述款项的业主，根据结清款项的先后顺序，售楼处排序办理交房手续。四、截止2014年5月1日未到XX售楼处领取交房通知书及相关的文件资料的，视为已接受了房屋交房。五、……。A在交房通知书上签字确认。2014年5月15日，双方办理交房手续，原告A在XX房屋交接验收表上签字。2016年1月15日，BXX项目代收原告A卫生砖款3703.80元、代收有线电视初装费350元、装饰保证金1000元。2016年3月5日，XX花园物业管理部与原告A签订XX室内装修协议书。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例一审法院认为，

原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应自觉履行合同中约定的义务。被告B于2014年4月26日向原告A发出XX交房通知书，通知其于2014年5月1日办理交房手续，原告A在通知书上签字确认。双方于2014年5月15日办理房屋交接手续，系原告未按照被告通知要求及时办理房屋交接手续，非被告B逾期交房，现原告A已经实际接受房屋，原告要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，因被告已经实际履行了交房义务，其该诉求不予支持。同时，因被告B并未逾期交房，原告A要求逾期交房违约金的请求，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”双方于2013年6月27日签订合同，约定原告应于签订合同后7日内持相关材料到银行办妥贷款手续，贷款额260000元，即原告应于2013年7月4日前持相关材料到银行办妥贷款手续。但原告申请银行贷款日为2014年2月25日，中国建设银行股份有限公司XX支行于2014年3月17日将原告申请的260000元贷款存入被告账户。原告逾期办理购房贷款的行为已构成违约，被告有权解除合同，被告没有在上述法律规定的期限内行使解除权，解除权消灭，故被告要求解除合同、支付逾期付款违约金18981.71元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决:一、驳回原告反诉被告A的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）B的反诉请求。案件受理费4172元，减半收取2086元，由原告承担；反诉费275元减半收取137.50元，由被告承担。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人A提交证据一：2016年被上诉人为上诉人出具的物业费、电梯运行费收款收据原件，拟证明被上诉人是在2016年才开始对上诉人收取物业费的，被上诉人是于2016年方才交房，这与一审中被上诉人所提交的交房通知书第二条、第三条所载明的内容是一致的，也就是说应当由上诉人支付相应款项后被上诉人才给予办理交房手续，如果上诉人没有支付该些款项（包括一审时上诉人提交的2016年1月15日向被上诉人支付装修保证金、代收卫生砖款、代收有线电视初装费），被上诉人是不会向上诉人交房的，因此被上诉人所陈述的交接表中的日期为2014年5月15日明显与事实及相关证据不符，并且该日期并非上诉人书写，是由被上诉人工作人员书写，在与其它证据相矛盾的情况下，应当作出对上诉人有利的解释；提交证据二：建设工程备案项目受理列表打印件一份，该材料系上诉人到消防大队行政服务窗口进行了解并在其系统内查询后拍照打印的，拟证实案涉房屋是于2016年4月7日方才经过消防验收抽查，消防验收合格日期为2016年4月7日，在此之前达不到交房条件；提交证据三：商品房买卖合同附件五第十一页《商品房屋交接书》一份，该交接书所有内容均为空白，只有被上诉人盖章，上诉人并没有签字交接，因此，被上诉人仅提交交接表并不视为商品房按合同进行了交接。被上诉人B质证认为，对证据一的真实性有异议，因物业管理和被上诉人公司是两个不同的单位，所以被上诉人不能确认该收据是否真实。该证据假如真实，也不能证明上诉人所主张的证明内容：该收据没有开具日期，从收据内容看是收取的物业管理费，上诉人何时交纳物业管理费、电梯运行费与上诉人的入住有关，与交房没有任何关联。上诉人与被上诉人购房进行交接依据是交接验收表而不是物业管理费或装修保证金，上述证据不能证明被上诉人没有交房和被上诉人违约、也不能证明交接表上的日期是不真实的；对证据二的真实性有异议，该份证据系复印件，其来源仅限于上诉人的解释，没有加盖消防部门的公章，不能作为合法有效的证据使用。即使该证据存在，亦与本案无关联：案涉合同约定的交房标准是商品房验收合格而不是综合验收合格；对证据三的真实性无异议，但是该商品房屋交接书属于建设部和国家工商行政管理局制定的示范文本的一部分，与本案上诉人与被上诉人房屋交接内容并不适用，本案双方就房屋交接依据了合同第十一页XX花园交房标准逐一进行了交房验收，应当以交接验收表作为交房验收的依据。被上诉人B提交XX市中级人民法院（2016）鲁03民终XX号民事调解书一份、（2016）鲁03民终XX号民事调解书一份、（2017）鲁03民终XX号民事裁定书复印件一份，拟证明涉案的XX小区与上诉人同期交房的业主共有275户，对被上诉人提起诉讼的仅有4户（包括本案上诉人），其余3户经法院审理调解均确认被上诉人的交房不存在逾期违约，交房符合商品房买卖的约定条件。上诉人A质证认为，对三份法律文书的真实性无异议，但该三案应当都是因为原审原告以被上诉人逾期交房要求支付逾期交房违约金作为诉讼请求提起的诉讼，在调解书中当事人虽然认可了不存在逾期交房的违约行为，这是其对自己权利的处分，效力不作用于上诉人。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例法院查明

A提交物业费、电梯运行费收据载明收取的上述费用于2016年9月5日至12月31日发生，但无法证实A开始交纳物业费、电梯运行费的时间、亦无法证实案涉房屋的交房时间和《XX房屋交接验收表》签收日期，对其证明效力，本院不予采信；A提交的建设工程备案项目受理列表系打印件，无法显示其制作单位，且B对该证据的真实性亦不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予采信；A提交的《商品房屋交接书》系案涉《商品房买卖合同》附件部分，而案涉《商品房买卖合同》未约定双方填写并在该《商品房屋交接书》签字作为交房验收的依据，故该《商品房屋交接书》无法证实办理案涉房屋交接的相关事实，对其证明效力，本院不予采信。被上诉人B提交的民事调解书中载明的购房者认可B不存在逾期交房的违约行为，对本案事实认定不产生效力，上述调解书及裁定书与本案待证事实无关联，对其证明效力，本院不予采信。

二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例法院认为

A已实际占有使用了案涉房屋，且案涉房屋于2018年10月办理房产证，登记在A名下，即被上诉人B已实际履行了交付房屋及办理权属登记的义务，已履行完毕商品房买卖的主要义务，故A要求B继续履行商品房买卖合同无事实依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。本案双方当事人争议的焦点问题为B应否支付A违约金、如B应支付违约金相应违约金数额问题。A主张B存在逾期交房违约行为的理由为：一、案涉房屋所在工程于2016年4月7日通过消防验收，故案涉房屋符合法律规定的交房时间应为2016年4月7日；二、双方实际交接案涉房屋的时间为2016年3月5日。对A上述上诉理由分析如下：案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。根据上述约定，案涉房屋交房的条件是：“经验收合格”。根据2013年12月20日《单位工程质量竣工验收记录》，案涉房屋所在的XX3#已经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位验收，该验收记录载明综合验收结论为“通过验收”，故2013年12月20日，案涉房屋已具备案涉《商品房买卖合同》约定的交付条件。A主张依照相关法律法规规定，案涉房屋所在工程应经过分户验收、消防验收，经综合验收合格方能交付。但A主张所依据的《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》均规定房地产开发项目经验收合格方可交付使用；且在案涉《商品房买卖合同》第八条明确列明了“验收合格”、“综合验收合格”等多项交房条件的情形下，双方当事人合意选择以“验收合格”作为交房条件，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方应当按照该约定履行合同。故A关于案涉房屋竣工验收不符合法律规定的交付条件的上诉理由不成立。案涉《商品房买卖合同》第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……竣工验收后，买受人应按本协议中的交付期限来办理交接，出卖人不再另行通知。买受人应在本协议约定的交付期限15日内办理交接手续，逾期不办理视为交接，买受人承担之后发生的一切后果”。据《XX交房通知书》，B于2014年4月底向A发出交房通知书，A在该通知书上签字，即B已经依约履行了办理交房的书面通知义务；A亦在《XX房屋交接验收表》签字。虽然A主张其在该交接验收表上签字的时间为2016年并非该交接验收表中书写的2014年5月15日。因A在该验收表的签字未书写时间，在A无有效证据推翻该验收表上被上诉人书写的时间、或证明其所主张的签字时间的情况下，一审法院认定该验收表中所签字的时间作为交接时间并无不当；同时，按常理分析，在B书面通知A办理交房手续的情形下，A应当按照合同约定的期限办理房屋交接。A主张因B未提供证明文件故其拒绝交房，但其未提供证据证实；其主张以其缴纳卫生砖、有线电视初装费和装修保证金的时间2016年1月作为交房时间，无法律和合同依据，该交费时间不足以证实交房的时间；其亦未提供其他有效证据证实其主张的交房时间，而目前其已经入住案涉房屋，在此情况下，对其主张的实际交房时间为2016年，本院不予支持。综合上述分析，无法认定存在B逾期交房的事实。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例A上诉主张一审审理期限违反法律规定。经查明，一审中双方当事人申请庭外和解，A及其一审委托诉讼代理人均在该庭外和解申请书上签字，A二审中对此予以认可。根据相关规定，庭外和解的期间不计入审限，故A关于一审审限违反法律规定的上诉理由不成立，本院不予支持。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例综上所述，A的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖纠纷之商品房买卖合同纠纷律师咨询案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

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