济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例

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《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例原告诉称

A向本院提出诉讼请求：

1.请求判令B向A赔偿房屋租金损失1000万元；2.请求判令B向A承担恢复房屋原状或者修复承租房屋费用暂定1200万元（以司法鉴定认定的数额为准）；3.请求判令B承担本案诉讼费。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例被告辩称

B辩称：1.A起诉系重复告诉。2.恢复原状费用。3.A对3、4、5、6楼及土地的租金部分主张不具备合法主体资格。4.A诉请B承担房屋恢复原状费用无事实及法律依据。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例法院查明

B、A之间纠纷所基于的事实已经XX省高级人民法院作出的（2017）X民终字125号民事判决书予以确认：2010年8月1日，A作为甲方（出租方）与作为乙方（租购方）的B签订《房屋以租代购合同书》，合同主要约定：（1）甲方将位于XX市经济技术开发区深圳街2号的房屋出租（出售）给乙方，《房屋所有权证书》号为XX房权字第4120000628，并附有房屋平面图。（2）房屋产权情况：1号楼房屋产权完全归甲方所有；2号楼中的504、604号房间产权归住户个人所有，不在本合同范围内；3号楼产权及本合同范围内所有房屋的土地，甲方承诺有完全的处理权利，并承诺在本合同期内即乙方交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至A名下，费用由甲方承担；4号楼第2层、3层（除301号房间外）在本合同范围内，该楼第4-6层产权全部归住户个人所有，不属于甲方，故不在本合同范围内；4号楼除第一层两个车库外，其他车库不在本合同范围内；5号楼和6号楼为临时建筑，无产权证，乙方有权对此两栋楼进行拆改使用。（3）出租期限：五年，自2010年8月1日起至2015年8月1日止。（4）租金、购房款及付款方式：年租金为人民币200万元，房屋总价款为人民币7000万元，采取分期付款的方式。乙方于2010年8月15日之前支付第一笔租金（购房款）200万元，在2014年之前的每年8月15日之前分别支付甲方200万元，在2015年8月15日之前乙方一次性支付全部剩余购房款6000万元。（5）乙方如不能按照约定时间及时支付下一笔租金（购房款），每逾期一日承担1000元滞纳金，合同继续履行，但逾期超过50天，则本合同解除。（6）甲方应在乙方付清全部购房款之日起六个月内，乙方有权要求甲方办理房屋产权过户及土地使用证过户手续，费用由乙方承担。因甲方原因不能办理房屋产权过户手续的，每逾期一日，甲方承担违约金1000元。（7）乙方支付第一笔租金后，可对房屋进行扩建和装修，手续由乙方自己办理，甲方提供必要的协助。在签订协议时，1号楼、2号楼产权在A名下，3号楼、4号楼产权在XX经济技术开发区物资贸易总公司（以下简称物贸总公司）名下，5号楼、6号楼为临时建筑无产权，土地使用权证尚未办理。同日，A及其股东李XX、文XX对B出具《承诺书》，承诺《房屋以租代购合同书》中涉及的房屋A及其股东具有所有权及完整的处理权，对土地拥有完全的使用权和转让权。在B付清7000万元后，在180日内将A全部股权无偿转让给新股东B，同时法定代表人变更为B。房产及土地在A名下，B可以选择变更房屋产权证及土地使用权证至B名下，也可选择不变更，但B仍然拥有房产所有权及土地使用权。B接收案涉房屋后，陆续对房屋进行装修、改造，并于2010年8月14日向A支付200万元，后又分别于2011年8月16日、2012年8月27日、2013年9月24日、2014年9月22日各支付200万元。2013年8月17日至2014年4月23日，B总计花费123.6万元从案外人处购买2号楼504、604号房屋，并花费130万元安装了变压器。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例2013年10月18日，A作为甲方（出租方）、B作为乙方（租购方）签订《房屋以租代购合同书补充协议》（以下简称《补充协议》），协议主要内容为：（1）如乙方未能在合同期限内履行合同或自行解除合同，甲方有权收回所有房屋和扩建房屋，甲方不做任何补偿。（2）2号楼504、604号房间产权已经收购完毕，如因乙方原因不履行合同或解除合同，乙方不得向甲方要求支付对给两处房屋的收购款。（3）如乙方未能在2015年8月15日前一次性支付全部剩余款项6000万元，则甲方有权立即解除本合同并收回房屋。签订《补充协议》后，B开始着手对案涉房屋申请改、扩建，但因缺少相关手续，改、扩建并未实际实行。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例因A未依约在B交齐最后一笔6000万购房款之前将3号楼产权及本合同范围内所有房屋土地证照办理至A名下，B亦未在2015年8月15日之前将6000万购房款交付A，双方均认为对付违约，B诉至法院。双方当事人于2015年11月20日对房屋进行交接，B将房屋返还A。另：1.在A向土地局交纳140万元土地出让金之后，案涉房屋所在土地的编号为国用（2015）第70000495号《土地使用权证》于2015年1月9日下发，土地使用权人为XX天一大酒店有限公司，使用权类型为出让，面积为9516平方米。2.XX天一大酒店于2002年11月27日被吊销，其股东为香港中保顾问有限公司、物贸总公司。物贸总公司成立于1997年3月18日，2000年6月9日被吊销。3.物贸总公司（甲方）与A（乙方）于1997年3月18日就物贸总公司和天一大酒店债权债务交接及资产移交达成《债权债务交接协议书》，主要内容为：（1）物贸总公司及天一大酒店的债务为45041557.66元，由A负责偿还。（2）经双方议定，天一大酒店现有资产由甲方评估、处理后，交由乙方使用。（3）本协议签字并经批准后，物贸总公司及天一大酒店的产权、债务转交A，同时办理交接手续，优先偿还土地款，款还清发给乙方土地使用证。（4）本协议转让资产内容包括：天一大酒店建筑物，土地占用面积10000平方米及现有资产。4.双方当事人均认可，案涉房屋产权及土地使用权变更的程序为：在对天一大酒店进行清算后，可对土地使用权就行变更，变更时对土地使用权进行分割，之后房屋产权方可更名过户。

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XX省高级人民法院（2017）X民终字125号民事判决书对《房屋以租代购合同书》A的履约情况进行了如下认定：“A在与B签订协议时，对其控制的天一酒店的财产即案涉房屋、土地的情况应为明知，在此情况下，其仍与B签订上述协议内容，说明其明知违反该约定可能带来的不利后果并愿意承担。从双方签订协议至今，A仍未按照协议约定将案涉房屋、土地证照全部办至其名下，其行为构成违约……在A违约在先的情况下，客观上B也并未因占用案涉房屋而获利，一审法院酌定B承担500万元的房屋占有费用无事实及法律依据”。现A以XX省高级人民法院（2017）X民终字125号民事判决书未对《房屋以租代购合同书》租赁关系进行评判为由，要求B赔偿租金损失及支付恢复原状费用，并提出鉴定恢复原状费用申请。

上述事实，有《房屋以租代购合同书》、XX市中级人民法院（2015）XX民一初字第51号民事判决书、XX省高级人民法院（2017）X民终125号民事判决书及庭审笔录等证据在卷为凭。

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例法院认为

1.A在（2015）XX民一初字第51号民事案件中并未提出反诉，其本次起诉依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定不属于重复起诉，B主张A重复起诉，缺乏法律依据，本院不予支持。2.关于A主张B应赔偿其房屋租金损失1000万元及支付恢复原状费用问题。A与B之间签订的《房屋以租代购合同书》已被生效判决认定合法有效，双方之间形成了以租代购的法律关系，赋予了双方特定的权利义务关系，而并非单一租赁行为与买卖行为的简单叠加，更不能将二者孤立对待，对于B是否应承担赔偿责任应从合同整体权利义务履行情况予以认定，B在整个合同履行过程中并不存在过错，其占用房屋、改造房屋系基于对A能够履约的信任，符合合同约定，而A的违约行为最终导致了合同解除，致使B履约目的无法实现，B花费钱款改造房屋却并未因占用房屋、改造房屋而获利，也不存在恶意扩大A损失的行为，且XX省高级人民法院（2017）X民终字125号民事判决书亦认定“在A违约在先的情况下，客观上B也并未因占用案涉房屋而获利，一审法院酌定B承担500万元的房屋占有费用无事实及法律依据”,故此A主张B赔偿其租金损失及恢复原状费用的理由不能成立，本院对其要求鉴定恢复原状费用的申请不予准许，A应自行承担其违约行为给自身造成的不利后果，本院对其诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：

济南房屋买卖纠纷律师谈济南房屋买卖合同之房屋以租代购合同书纠纷案例裁判结果

驳回原告A诉讼请求

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