济南房产纠纷律师谈济南房屋买卖合同纠纷房地产买卖合同案例

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《中华人民共和国合同法》第一百一十三条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

济南房产纠纷律师谈济南房屋买卖合同纠纷房地产买卖合同纠纷案例原告A、B、C诉讼请求：

1.请求判令被告赔偿违约金损失人民币15万元(以下币种相同)；2.请求判令被告赔偿诉讼费损失4,622元。

济南房产纠纷律师谈济南房屋买卖合同纠纷房地产买卖合同纠纷案例事实和理由：

原告A、B与被告D、E房屋买卖合同纠纷一案，经(2015)X民五(民)初字第2130号、(2016)XX01民终4207号一、二审判决，查明双方当事人于2015年3月24日签订了《XX市房地产买卖合同》，购买被告D、E名下房屋，但在履行过程中产生纠纷，并致讼。生效判决指出，原告A、B不属违约，而被告的行为有违诚信履行原则。原告A、B属改善型需求的购房，故原告A、B、C于2015年6月11日与案外人李某某、白某某签订了《XX市房地产买卖合同》，三原告将自己名下并实际使用居住的房屋出售，但由于上述房屋买卖合同纠纷，影响到了该合同的履行，与案外人李某某、白某某产生纠纷。为此，案外人李某某、白某某提起诉讼，经(2016)XX0112民初390号民事判决，法院判令原告A、B、C向案外人李某某、白某某支付违约金15万元，后经二审维持原判，由三原告负担的一、二审案件受理费合计4,622元。由于本案被告的违约行为，导致原告对上述案外人承担违约责任(已履行完毕)，且在与被告签约时，原告明确告知对方系改善性需求的换房，被告从与原告签订合同的付款情况中，也应当知道另一份合同的内容，故属于被告可以预见的范围，被告理应承担赔偿责任。被告D、E辩称，不同意上述诉讼请求。被告对前案中与原告之间房屋买卖合同纠纷的判决结果持有异议，且在上述原告与案外人的讼争中，系原告单方解除合同的违约行为导致自身的违约损失。上述两个案件所涉及的某某相互独立，不存在关联，被告对原告卖房一事毫不知情，故不在可以预见的范围之内。此外，原告C与被告之间没有合同关系，对该原告的诉讼主体资格有异议。

济南房产纠纷律师谈济南房屋买卖合同纠纷房地产买卖合同纠纷案例法院认定事实：

就原告A、B与被告D、E的房屋买卖合同纠纷，本院于2016年2月作出(2015)X民五(民)初字第2130号民事判决，查明“XX市X行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记在D、E名下。吴XX系D、E的女儿。2015年3月，经XX太平洋房屋服务有限公司居间介绍，A、B有意购买上述房屋。因D、E常年居住外地，由其女吴XX出面商谈房屋出售事项，并在居间协议中约定房款支付至吴XX的银行账户。2015年3月23日，吴XX以D、E代理人的名义出具定金保管书，言明收到的5万元定金由居间方代为保管，待买卖双方签订XX市房地产买卖合同后由卖方收回。2015年3月24日，D、E(卖售人、甲方)与A、B(买受人，乙方)签订XX市房地产买卖合同，约定甲方将XX市X行区XX路XXX弄XXX号XXX室建筑面积140.12平方米房屋以355万元转让给乙方…2015年3月31日，双方又签订补充协议，约定本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担，甲方于收到乙方支付买卖合同中约定的第三笔房款105万元后3日内将该房屋交付乙方。上述XX市房地产买卖合同中，买卖双方对房款通过何种途径支付未作约定，也未指定具体付款账户。居间方为慎重起见，建议A、B将房款付至E的银行账户…2015年8月7日，吴XX向A、B发出解除合同通知函。该函被退回。吴XX于8月10日将解除合同通知函通过微信发送给A、B。D、E于8月11日再次寄送解除合同通知函，A、B于8月13日收到。期间，因房价上涨，涉案房屋被出售方以420万元重新挂牌对外销售。买卖双方协商未成，致涉讼”等事实，并以“买卖双方在居间协议中曾约定将款项付至吴XX的账户，但双方签订XX市房地产买卖合同时对付款方式未作明确约定，故买方仍可以现金、银行转账或指定付款等各种方式来支付合同项下的房款。当买方选择通过银行转账方式支付房款的，卖方应告知银行账户，此系卖方的协助、告知义务。买方支付第二笔房款15万元，系根据卖方指定付至E账户，但根据查明的事实，买方付款当日确实因客观原因对该银行账户没有留底。并且，当买方欲支付105万元大额房款时，为保资金安全，要求卖方再次提供银行账户，系正当要求，卖方应予协助。其次，买方于2015年6月30日当日已备齐105万元，完全有支付能力。因得不到卖方的回音，买方于次日至居间方要求协助获得付款账户信息。可见，买方积极要求支付房款、履行合同义务，主观上不存在违约的恶意。由于卖方不及时告知账户信息，始终回避，使买方不能确认付款账户信息，而未于2015年6月30日之前支付105万元房款，买方不属违约。从卖方的角度分析，卖方若欲提供账户，只须举手之劳，当居间方于合同约定的15天的付款宽限期内向D、E发出要求付款催告函时，吴XX却迟至宽限期届满后才回复愿意面谈，仍不告知付款账户，可见卖方对付款催告采取回避拖延的态度。涉案房屋从合同约定转让价355万元至2015年8月初吴XX要求以370万元成交，再至重新挂牌出售价420万元，说明房价在此期间上涨较快，解除涉案合同另行出售房屋，将使卖方获利巨大。故卖方怠于履行其协助、告知的附随义务，目的是阻止原告依约付款，以成就解除合同的条件。卖方的行为有违诚信履行原则，故其要求确认合同于2015年8月13日解除并主张71万元违约金的反诉请求，不应获得支持。综上，买卖双方签订的XX市房地产买卖合同及补充协议应继续履行。买方应向卖方支付剩余房款，卖方应向买方交付房屋并协助办理过户手续”等理由，判决“一、原告(反诉被告)A、B与被告(反诉原告)D、E签订的关于XX市X行区XX路XXX弄XXX号XXX室的《XX市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及“补充协议”继续履行；二、原告(反诉被告)A、B于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)D、E房款105万元；三、被告(反诉原告)D、E于收到上述105万元房款后三日内向原告(反诉被告)A、B交付XX市X行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、被告(反诉原告)D、E于房屋交付后十日内，协助原告(反诉被告)A、B办理XX市X行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记至原告(反诉被告)A、B名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告(反诉被告)A、B负担；五、原告(反诉被告)A、B于办理XX市X行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当天支付被告(反诉原告)D、E房款230万元；六、驳回被告(反诉原告)D、E的反诉请求”等内容。后经二审判决“驳回上诉，维持原判。”就原告李某某、白某某与被告A、B、C的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月作出(2016)XX0112民初390号民事判决，查明“被告A、B、C系涉案房屋的产权人，房屋建筑面积为87.57平方米。2015年6月11日晚，经XX太平洋房屋服务有限公司居间介绍，原告(合同乙方)、被告(合同甲方)签订了一份《XX市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，被告将涉案房屋转让给原告，转让价为233万元；双方确认，在2015年11月30日前，双方共同至房地产交易中心申请办理产权过户手续…2015年6月6日，原告支付被告购房款2万元。6月14日，原告支付被告购房款58万元。此后，由于被告在他处购房过程中产生纠纷，影响到原、被告之间的某某履行。2015年7月28日，原、被告在被告住处就此进行沟通协商。当日，被告通过网上银行退还原告60万元已付房款，并另行支付了1.35万元违约金(自2015年6月14日计算至7月28日，以60万元已付款为本金按每日万分之五计算)。2015年9月15日，三被告委托XX律师向两原告发出《关于妥善处置房地产买卖合同解除善后事宜的函》…同月17日，两原告委托XXXX律师事务所郑XX律师向被告回函…同月28日，三被告委托XX律师向两原告发出《关于解除房地产买卖合同事宜的回复》”，并以“原、被告签订的《XX市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因被告的原因导致合同履行受阻，但并不影响双方合同的效力。合同可以依法定解除，也可以由双方协商解除。从双方陈述可以证实，2015年7月28日，由于被告在他处购买房屋时与出售方发生纠纷而可能影响原、被告之间的某某正常按期履行，经原、被告协商，由被告退还原告60万元购房款，并另行支付违约金1.35万元。然，无证据证明原、被告对于合同的解除达成合意。单从被告先行退款并偿付1.35万元违约金的行为，并不能推断出原、被告达成了解除合同的合意。因此，被告表示双方的某某已于2015年7月28日解除的抗辩意见，本院难以采信。被告在2015年9月15日、9月28日律师函中均表达合同已解除的内容，现原告表示同意合同于9月28日解除，即双方就合同解除达成合意，对此本院予以准许，确认双方签订的《XX市房地产买卖合同》于2015年9月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告在2015年7月28日已退还了原告购房款60万元，并经双方协商后由被告偿付原告1.35万元违约金，上述行为不违反法律规定。但是，由于被告的原因导致合同履行受阻，并提出解除合同，对此，被告应当承担违约责任，需要向被告偿付解除合同违约金。合同对于解除合同违约金的计算方式作了约定，即房价款的20%。违约金具有惩罚性和补偿性的双重功能，在对于违约者进行经济惩罚的同时起到补偿守约者的经济损失的作用。被告承担的解除合同违约金金额，应当结合被告的违约原因、违约情节、给原告造成的损失，以及原告付款情况等因素综合考量。原、被告2015年6月11日签订合同，被告在2015年7月28日即已退还原告全部已付购房款，原告不能以现在的房价去计算自己的损失，故本院酌情确定被告应当向原告支付解除合同违约金15万元。关于原告主张的迟延履行违约金4,500元，鉴于被告在其应当履行产权过户和房屋交付的期限之前即提出了合同解除的请求，而非迟延履行合同，故现原告主张迟延履行违约金4,500元，本院不予支持”等理由，

判决“一、原告李某某、白某某与被告A、B、C于2015年6月11日就XX市X行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋而签订的《XX市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2015年9月28日解除；二、被告A、B、C于本判决生效之日起十日内偿付原告李某某、白某某解除合同违约金人民币15万元；三、驳回原告李某某、白某某其余诉讼请求”等内容。后经二审判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决中确定被告(上诉人)A、B、C负担一、二审案件受理费合计金额4,622.70元。A、B已履行了该案执行款。

济南房产纠纷律师谈济南房屋买卖合同纠纷房地产买卖合同纠纷案例法院认为

本案被告D、E系普通售房人的身份，缺乏对交易对象是否系通过出售自有住房筹集房款的调查和预见能力，加之该两被告与原告A、B签订合同在先，与之后原告A、B、C与案外人李某某、白某某签订合同的时间有数月间隔，两被告在签订合同时并不能预见到合同另一方当事人是否会与他人签订房屋买卖合同。此外，原告A、B在与案外人的交易中属于出售房屋的一方，即使本案被告存在违约行为，也不妨碍原告继续履行与案外人的某某，故该两原告与案外人的讼争中所承担的违约损失属其因自身不适当履行合同导致的风险，不在两被告订立合同时预见到或者应当预见到的损失范围，该两原告无权要求对方赔偿。原告C不是与本案被告签订房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，无权主张违约损失。综上所述，三原告之诉请缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，

济南房产纠纷律师谈济南房屋买卖合同纠纷房地产买卖合同纠纷案例判决如下：

驳回原告A、B、C的全部诉讼请求。

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