济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力纠纷

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《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第三款 清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。

公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。

清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。

《中华人民共和国民法总则》第七十二条第一款 清算期间法人存续，但是不得从事与清算无关的活动。

法人清算后的剩余财产，根据法人章程的规定或者法人权力机构的决议处理。法律另有规定的，依照其规定。

清算结束并完成法人注销登记时，法人终止；依法不需要办理法人登记的，清算结束时，法人终止。

《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效：

（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩盖非法目的；

（四） 损害社会公共利益；

（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一） 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三） 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷上诉人诉称

A上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判A与B所签订《房屋买卖合同》有效，B及C连带将涉案房屋过户至A名下；3、B、C承担本案一、二审全部诉讼费用。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷事实和理由：

（一）本案《房屋买卖合同》签订于2002年，应适用1999年修订实施的《中华人民共和国公司法》，一审判决依据现行公司法之规定去评价当时之法律行为，属法律适用错误。2002年9月3日，A与B签订《房屋买卖合同》，约定A向B购买XXX市蛇口住宅（XX房地字第XXXXXX），并于同日支付全部购房款15万元。而在此之前，B已于2002年2月8日被依法吊销营业执照。“法不溯及以往”是基本裁判准则，我国公司法经历了多次修订，一审判决所引用的现行公司法中关于公司解散及清算的规定，不应作为评判当时行为的依据。

《中华人民共和国公司法》于2005年修订后才将吊销营业执照作为公司解散事由之一，而根据《房屋买卖合同》签订时所适用的1999年修订的《中华人民共和国公司法》第一百九十条之规定，导致公司解散的情形并不包括吊销营业执照，第一百九十条所规定的进入清算程序的情形亦不包括公司被吊销营业执照。因此，B于2002年被吊销营业执照，不应适用公司进入清算程序后的相关规定。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷此外，B于2002年2月8日被依法吊销营业执照，但《企业信息公示暂行条例》自2014年10月1日方正式施行，国家企业信用信息公示系统等公示网站也于2014年前后方才上线启用。在B被吊销营业执照的2002年，既无该等企业公示制度规定，又无网络技术支持，即使其被吊销营业执照，A作为善意交易相对人亦无便捷途径予以知晓。在该等条件下，A作为一般民众，基于B所持有公司公章、涉案房屋产权证书等资料的信赖而签订《房屋买卖合同》，并无过错。以当今之情形而对当时交易环境下的当事人要求过高的注意义务，且要求A承担该等不利后果，有违公平原则。

（二）即使根据现行公司法之规定，虽然《房屋买卖合同》签订于B吊销菅业执照之后，但不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，应予执行。一审判决以签订该合同属于与清算无关的活动而未支持A的诉讼请求，亦属法律适用错误。

现行《中华人民共和国公司法》第一百八十条规定公司被吊销营业执照是导致公司解散法定事由之一，第一百八十三条规定公司应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组开始清算，第一百八十六条第三款规定“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”。前述第一百八十六条第三款之规定虽属强制性规定，但《中华人民共和国公司法》第二百零五条规定“公司在清算期间开展与清算无关的经营活动的，由公司登记机关予以警告，没收违法所得”，即第一百八十六条第三款的规定属于维护一定交易秩序的管理性规定，而非否认与清算无关经营行为效力的效力性规定。因此，即使B于吊销营业执照后签订《房屋买卖合同》属实施与清算无关的活动，可导致相应的行政处罚，但该民事行为的效力并不受影响，应该认定A与B所签订的《房屋买卖合同》为有效合同并予以执行。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷法院查明

上述观点已经司法实践普遍认可，例如XX省高级人民法院（2015）XX高法民申字第811号梁XX、江XX与黄XX所有权确认纠纷民事裁定书、XXX市XX区人民法院（2015）XXX法民三初字第2168号叶XX与XXXXX高科技有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书、山东省济南市XX区人民法院（2016）鲁0102民初3023号吕XX与济南市XX社房屋买卖合同纠纷民事判决书等生效法律文书中，均认定吊销营业执照后所签订的房屋买卖合同有效，并判决被吊销营业执照的公司履行房屋过户义务。XX市第二中级人民法院（2015）二中民终字第01698号张某众等与柴某等房屋买卖合同纠纷民事判决书、河北省XX市中级人民法院（2016）冀09民终2583号XX公司、郭某等与河北XX有限公司、于某民房屋买卖合同纠纷民事判决书、辽宁省大连市XX区人民法院（2015）中民初第2754号由XX与大连XX置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书等生效法律文书，亦认为吊销营业执照后所签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，属有效合同。

截止目前，涉案房屋登记的权利人仍为B，其并未协助A完成变更登记。虽然《房屋买卖合同》第五条约定A“应自行负责办理买卖房产所需要的一切手续”，但此并不免除B的必要协助义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第六十条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此，B配合A完成涉案房屋变更登记手续并提供必要的协助，是其法定义务，A有权要求其提供该等协助。

（三）B被吊销营业执照后，未依法进入清算程序，C作为其股东应承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条第一、二款分别规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”；“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”C持有B70%的股权，有责任及时履行法定义务组织清算，但却在B于2002年被吊销营业执照后长达16年的时间里一直未依法开展清算工作，依法应当承担连带清偿责任，否则还应承担由此给A造成的一切损失。

B、C未作答辩。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷A向一审法院起诉请求：

1、确认A、B签订的《房产买卖合同》有效，A对位于XXX市蛇口工业区XX阁住宅（面积60.9平方米）拥有所有权，B、C连带将争议房屋所有权过户至A名下；2、诉讼费由B、C连带承担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷一审法院认定事实：

（一）XXX市XX区（涉诉房产）于1996年9月5日登记至B名下，建筑面积60.85平方米，购房性质为内销商品房。

2002年2月8日，XXX市工商行政管理局对B作出行政处罚决定书，吊销其营业执照。至本案一审庭审之日，B尚未注销登记，其工商登记信息显示C系其股东，出资比例为70%。

（二）A提交了B与其签订的《房屋买卖合同》及B出具的收据。该合同约定：B将涉诉房产转让给A，交易价格为15万元，采取一次性付款方式，A应于本合同签订之日支付全部价款；B应于本合同签订之日将涉诉房产交付A（A已在使用）；A应自行负责办理涉诉房产所需的一切手续。B出具的收据落款时间为2002年9月3日，载明收到A交来的涉诉房产购房款现金15万元。

A主张上述合同签订于2002年9月3日。A另提交了物业管理费清单、银行流水清单、收费通知单，拟证明其一直占有、使用涉诉房产并支付物业管理费。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷一审法院认为，

根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条的规定，依法被吊销营业执照的公司，应当自被吊销营业执照之日起15日内成立清算组，依法进行清算，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。B于2002年2月8日被吊销营业执照，应依法进行清算，其于2002年9月3日与A签订《房屋买卖合同》，将涉诉房产转让给A，属于与清算无关的活动。在被吊销营业执照的情况下，B的资产只能通过清算程序进行处理，A与B签订的《房屋买卖合同》是对B资产的处分，无证据显示该处分行为经B的清算程序、对A享有的权益进行确认等法定程序。综上，A的诉讼请求缺乏理据，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷判决：

驳回A的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由A负担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷二审法院认为

本案为房屋买卖合同纠纷。在2005年10月27日《中华人民共和国公司法》修订前，虽然没有法律明确规定吊销营业执照为公司法人解散的清算事由，但1988年7月1日施行的行政法规即《中华人民共和国企业法人登记管理条例》（2011年1月8日修改前）第三十三条则已规定企业法人被吊销营业执照后，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。司法实践中，最高人民法院于2000年1月29日作出的《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（法经﹝2000﹞24号函）及最高人民法院原经济审判庭于同日作出的《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函》（法经﹝2000﹞23号函）亦均确认“企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算”，“企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动”。因此，在公司法前述修订前，吊销营业执照已为法人应进行清算的法定事由。

根据1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》（2009年8月27日修正前）第四十条的规定，依法应当进行清算的法人即应停止清算范围外的活动。本院认为，虽然对该条法律规定乃至其后修订施行的《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第三款、《中华人民共和国民法总则》第七十二条第一款是否属于对清算法人民事权利能力和民事行为能力范围的法定限制，进而是否为效力性强制性规定，在民法理论上和司法实务中尚存在争议和不同理解，但法律规定清算法人不得从事与清算无关活动，立法目的即在于防止出现隐匿、转移、擅自分配剩余财产等妨碍清算及损害法人债权人、法人股东利益的情形，不将前述规定视为效力性强制性规定的理由则无非在于因尚无完善的企业法人解散公示机制，如将与清算无关的民事法律行为一概认定为无效，将损害交易安全和善意相对人利益，由此可知，交易安全保护的对象亦应限于不知或不应知法人解散清算情形的善意相对人。而按A的本案二审自认，其系与来XX处理B“清盘”事宜的C员工协商沟通而签约购买涉案房屋，与C该员工亦为相识的旧同事，按一般生活经验，A当时即已知或至少应知B已出现法定清算情形，故其并非法律上应予特别保护的善意相对人。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷据此，即使不将《中华人民共和国民法通则》（2009年8月27日修正前）第四十条的规定视为当然的效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第15条关于“违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”的指引，在交易相对人已知或应知法人清算情形的情况下，为防止前述法律强制性规定的立法规范目的落空，仍应结合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定B与A之间签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，A依据该无效《房屋买卖合同》主张享有涉案房屋所有权并请求办理产权过户登记，于法无据，一审法院驳回其本案全部诉讼请求的裁判结果并无不当。

综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽存在瑕疵，但裁判结果正确，本院对A的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》（2009年8月27日修正前）第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》（2011年1月8日修改前）第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同的效力及确认买卖房屋的所有权纠纷二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。