济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例

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《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释一》第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例原告诉称

一、判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；二、判决被告向原告双倍返还定金20万元；三、判决被告退还原告购房款30万元；四、判决被告承担本案的诉讼费。

济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例法院查明

2013年7月16日，B（甲方）、A（乙方）、唐XX（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定经丙方介绍，乙方购买甲方所有的位于XX市XX区XX街12号1栋2单元23层XX号的房屋一套。该房屋建筑面积为51.59㎡，双方约定总房价为60万元。乙方应于合同签订当日支付购房定金10万元、房款30万元，余款20万元待交付房屋时结清。双方约定交房日期最迟不超过2014年1月16日。甲方保证上述房屋产权清楚、无产权纠纷，符合房屋转让条件，该房屋若发生与卖方有关的房产纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。合同签订后，乙方中途毁约，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有；甲方中途毁约，因及时通知乙、丙两方，并应在悔约之日起30日内向乙方双倍返还购房定金。

济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例签订合同当日，B向A分别出具《收条(定金)》载明：“今收到A购房定金100000元，收款人：B”、《收条（购房款）》“今收到A购房预付款300000元，收款人：B”。原、被告双方均认可涉案房屋至今未向原告交付。

2011年10月31日，涉案房屋所有权登记在B名下，为B单独所有。2014年1月24日，B与符XX签订《XX市存量房买卖合同（自由成交）》一份，该合同约定符XX购买B所有的上述涉案房屋，总价款为777658元等其他事项。同日，涉案房屋所有权转移登记在符XX名下。

B与谢XX于2012年12月6日登记结婚，2014年1月29日办理离婚登记。A认为B在房屋买卖过程中，使用伪造的房屋产权证与其签订合同，骗取财产的行为构成犯罪，故报警。2015年9月24日，XX市公安局XX区分局经侦大队（以下简称：XX经侦大队）以B涉嫌合同诈骗罪向XX市XX区人民检察院移送审查起诉。经该院审查后，于2016年1月8日作出对B不起诉的决定。2014年6月至2015年8月期间，XX经侦大队分别对A、B、唐XX及案外人梅XX、徐XX、徐XX等人作出询问笔录。以上询问笔录中记载：1、A陈述：2013年7月16日，A、唐XX到XX的一家茶楼和B见面，在A查看房屋产权证，并签订《房屋买卖合同》后，现金支付B定金10万元。另唐XX在2011年向A的妻子借款两次共计20万元，A交付现金10万元给唐XX，合计30万元由唐XX将此款给B，这30万元是购房预付款。2、唐XX陈述：因之前B向唐XX借20万元未还，唐XX向A借20万元未还，故基于上述关系，A抵付了20万元的购房款。加上A向B另支付的20万元现金，故A向B共计付款40万元。3、梅XX陈述：2013年大概6、7月时，A因买房需要向其借款10万元。4、徐XX、徐XX均陈述：认识唐XX，唐XX从事“放水”职业。

济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例2016年10月24日，A与B、谢XX房屋买卖合同纠纷一案诉至本院。同年12月19日，A撤回起诉并经本院准许。2017年1月5日，原告再次诉至本院主张由二被告返还不当得利40万元及利息。庭审过程中，原告当庭变更为现有诉讼请求以房屋买卖合同关系主张权利。

以上事实，有A身份证、户籍证明（B、谢XX、唐XX）、《房屋买卖合同》、《收条》、询问笔录、眉XX诉刑不诉【2016】1号不起诉决定书、（2016）川1403民初1812号民事裁定书、《XX市存量房屋买卖合同》、《房屋信息摘要》、证人证言及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。

济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例法院认为

根据原、被告双方的举证及陈述，本案存在以下焦点：一、原、被告双方之间的基础法律关系：原告A以房屋买卖合同关系向被告B主张权利，所提供的证据有原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、B出具的《收条（定金）》及《收条（购房款）》。另第三人唐XX的陈述及案外人梅XX在公安机关询问笔录中的陈述亦与A主张的与B之间系房屋买卖合同关系相符。被告B辩称，原告在购房前未进行实地查看，也没有咨询过房屋中介机构，仅凭第三人的陈述就决定购房，不符合常理。且对签订地点原告与第三人的陈述并不一致，及对购房款资金来源的事实，原告与其梅XX的陈述不一致等诸多疑点。B对此提供相对应的证据仅为XX经侦大队对A、B等人的询问笔录，且庭审中陈述在与A签订《房屋买卖合同》前，双方并无经济往来。从B提供的上述证据来看，其主张本案系民间借贷的担保，其理由不能成立，不能推翻原告主张的房屋买卖合同关系的事实。2013年7月16日，B、A、唐XX签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院予以认可。对原告主张的与被告B之间系房屋买卖合同关系的事实，本院予以认定。

二、原告已支付的房款及金额：原告主张向B支付的款项有定金10万元及购房款30万元，对此所提交的证据有《房屋买卖合同》、B出具的《收条（定金）》一张及《收条（购房款）》一张。对于定金10万元有《房屋买卖合同》中交付定金的约定、B出具的《收条（定金）》予以佐证。另梅XX及唐XX所陈述的有关定金的事实与原告陈述一致。原告主张的交付定金10万元的事实，所提供的证据形成证据链。故对原告主张的已交付定金10万元的事实，本院予以认可。

另对于购房款30万元，原告主张亦为交付的现金，所提交的证据为《房屋买卖合同》中交付定金的约定、B出具的《收条（购房款）》予以佐证。但在交付购房款的具体细节上，原告当庭陈述的事实与在公安机关询问笔录中陈述的事实以及原告与第三人唐XX所陈述的事实并不一致。原告当庭陈述自己将购房款30万元以现金的方式直接交付给B；而在公安机关询问笔录中的陈述为交付的10万元现金及20万元的债权。唐XX在公安机关询问笔录中及当庭陈述均为A向唐XX交付购房款现金10万元，唐XX再将此转交给B，另20万元系抵销的债权。债权抵销的具体情况为：在此前唐XX欠A之妻借款20万元，B欠唐XX借款20万元，故在债权抵销后，认可收到A的购房款为30万元，且仅向B转付购房款现金10万元。结合唐XX与A之间的亲属关系、唐XX亲自参与了本次交易过程、A在公安机关的陈述，本院对唐XX陈述的A交付购房款30万元系以现金交付10万元，另20万元系债权抵销的事实，予以采信。本案中，因A、唐XX、B之间上述20万元债权债务的抵销，故B向A出具了《收条（购房款）》，将20万元作为购房款，但三者之间相互的民间借贷关系是否符合法律规定，原告A对此并未提供相关的证据进一步加以印证。对A上述债权抵销的20万元作为购房款的事实，因原告缺乏相应的债权抵销的合法性证据，对此本院不予认可。故本院认定，A向B交付的购房款为10万元。

三、被告B是否存在违约行为：根据查明的事实，在原、被告双方于2013年7月16日签订《房屋买卖合同》后，被告B又与案外人符XX于2014年1月24日，签订《XX市存量房买卖合同（自由成交）》一份，约定符XX购买B所有的上述涉案房屋。同日，涉案房屋所有权转移登记在符XX名下。上述事实可以看出，被告B在与原告A签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋所有权人仍为B，但B的上述行为已构成“一房多卖”，且导致其与原告签订的《房屋买卖合同》目的不能实现，系属违约。现原告主张解除与B签订的《房屋买卖合同》，并由被告退还购房款30万元，并双倍返还定金的请求，本院支持其合理部分，即由被告B退还购房款10万元，并双倍返还定金。

四、被告谢XX是否应承担清偿责任：经查明，2011年10月31日，涉案房屋所有权登记在B名下，为B单独所有。B与谢XX于2012年12月6日登记结婚。据此可以看出，涉案房屋系B的婚前财产，B有权以个人名义处分该房屋。转让所得的收益亦为货币形式的个人财产，其并不必然转化为与谢XX的夫妻共同财产。且原告亦未提供相应的证据证明B与谢XX之间存在将涉案房屋作为夫妻共同财产的约定或该收益用于B与谢XX夫妻共同生活或经营。故对原告主张的由被告谢XX承担清偿责任的请求，因缺乏相应的证据，本院不予支持。

济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条规定，判决如下：

济南房产买卖律师谈解除房产买卖合同及购房定金纠纷案例裁判结果

一、解除原告A与被告B于2013年7月16日签订的《房屋买卖合同》。

二、被告B于本判决生效后十日内退还原告A购房款10万元。

三、被告B于本判决生效后十日内双倍返还A购房定金共计20万元。

四、驳回原告A对被告谢XX的诉讼请求。

五、驳回原告A的其他诉讼请求。

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