济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例

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《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一） 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三） 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例A向一审法院提出诉讼请求：

1.B立即向A交付址于XX市XX区XX北路263号XX室的房屋；2.B向A支付已向D收取的案涉房屋押金2000元及租金收益3000元（自2019年4月8日起暂计至2019年5月23日，实际应计算至案涉房屋交付之日止）；3.B向A支付逾期交房违约金66750元（自2019年4月8日起暂计至2019年5月28日，以购房款2670000元为基数，按照每日万分之五的标准，实际应计至案涉房屋交付之日止）；4.B承担因本案产生的律师费40000元以及诉讼费等全部费用；5.诉讼费由B承担。第一次庭审中，A变更第2项诉讼请求为：B向A支付已向D收取的案涉房屋押金2000元及租金收益（11666.7元，自2018年11月28日起暂计至2019年5月23日，按每月2000元的标准，实际计算至案涉房屋交付之日止）。A并变更第4项诉讼请求为：B承担因本案产生的律师费40000元、公证费4600元。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例B提出反诉请求：1.A向B支付逾期付购房款的违约金165540元（以购房款2670000元为基数，按日万分之五计算，从2018年12月5日付款期限届满之日到2019年4月8日，共计124日）；2.A向B支付因本案产生的律师费20000元；3.A承担本案受理费等全部诉讼费用。

一审法院认定事实如下：

B原系址于XX市XX区XX北路****房屋的所有人。B于2014年10月23日向C出具《委托书》一份，委托C代为出售案涉房屋，该委托书内容不包含房屋租赁。C与D于2017年12月份签订《房屋租赁合同》一份，约定由C将案涉房屋出租给D，该合同约定租赁期限自2018年3月24日至2026年3月23日止，每月租金为2000元，装修免租金期限从2017年9月24日至2018年3月24日止，付款方式为每季度支付6000元，下次付款应提前7天付清，并约定合同签订之日D交付2000元作为押金，到合同期满且D交清租赁期间应交的费用后，C应将押金无息退还给D。该《房屋租赁合同》并约定：因C将该房屋出售、转让或赠与等原因终止合同，应赔偿D三个月租金和装修赔偿金150000元。2018年8月2日，B出具《终止委托声明书》，声明撤销对C的所有委托授权，并声明自此C不得再以B的名义办理任何有关案涉房产的事项。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例2018年10月18日，以B为出售人（甲方）、以A为买受人（乙方），双方在XX元乾房产行销策划有限公司居间下签订《房产买卖合同》一份，约定：李小艺将坐落于XX市XX区XX北路263号XX室房屋出售给A。建筑面积95.87平方米，用途为住宅，总成交价格为2820000元。上述合同第一条房产基本情况约定：“该房产抵押情况：抵押权人为中国银行，且出售人应于2018年11月30日前办理注销抵押登记手续。该房产的租赁情况为：1.出售人已将该房产出租，且承租人已放弃优先购买权。2.如房产已出租的，交易房产的租赁期限至2023年12月31日止；就房产租金及押金事宜，出售人与买受人双方一致同意：待出售人收到购房全款交房之日起租金由买受人收取。”合同第三条房产交易具体事宜中约定：“总购房款分3次支付给出售人，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.买受人于2018年10月18日向出售人支付定金人民币（大写）贰拾万元整（￥：200000.00-），定金支付方式为资金授权保管，该款项不作为房产解押专款使用。2.买受人于签订住房置业担保合同当日将购房款壹佰叁拾万元整（￥1300000.00-）（不含前期支付的定金）以资金授权保管的方式支付给出售人。……4.买受人于2018年11月30日前向银行申请组合贷款壹佰叁拾贰万元整（￥1320000.00），该贷款由银行直接转至出售人账户，如买受人未能获得足额申请的贷款，买受人应于贷款机构放款后伍日内将差额部分以现金方式支付给出售人。”合同第八条房产的交付中约定：“出售人应当于收到购房全款办理房屋交接手续当日将该房产交付给买受人，该房产交付时应保证房产附属设施设备、装饰装修、相关赠送物品的完好，房屋无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。”合同第九条违约责任约定：“（一）出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。（二）出售人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%及市场涨跌情况的标准追究其违约责任。1.出售人提供的该房产所有权证等相关证明手续不完整、不真实、导致买受人无法取得房产所有权的；2.该房产被查封或限制转让、与其他第三方发生该房产纠纷，导致买受人无法取得房产所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五天的；4.将该房产继续出售给第三方的；（三）买受人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，出售人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%及市场涨跌情况的标准追究其违约责任。1.买受人提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实、导致无法办理房产所有权转移登记手续的；2.逾期履行本合同约定的义务超过十五天的；（四）守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。”合同第十二条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同与双方另行签订的本市《存量房买卖合同》约定不一致的，均以本合同为准。本合同一式三份，具有同等法律效力，其中出售人一份；买受人一份；居间方一份”。合同第十三条其他约定：“①双方协商          于2018年11月30日前，前往XX市住房置业担保公司签订担保合同，委托担保公司办理房屋解押过户交易手续，担保公司所产生的担保费用由卖方支付。②买受人已知出售人将房屋出售给包租客户，并将房屋内部改造。”上述合同签订当日，A通过银行转账支付了定金200000元至居间方提供的陈辉名下银行账户，B向A出具《收款收据》一份，确认收到该定金。2018年10月30日，B向A出具《收据》一份，确认于当日收到A支付的购房款共计1420000元整含定金。2018年11月15日，案涉房屋权属转移登记至A名下。《房产买卖合同》履行过程中，B提出其愿意支付150000元以解除案涉房屋的租赁合同，后经A与B双方协商，B同意在总购房款中扣减150000元作为A与D解除房屋租赁合同的违约赔偿，双方将案涉房屋买卖合同总价款变更为2670000元。2018年11月29日，A将申领的购房贷款1030000元支付至B银行账户。此后A发现D持有的《房屋租赁合同》约定的租赁截止期限实际为2026年3月23日，遂与B发生争议。2019年4月8日，A通过银行转账支付B购房余款220000元。至此，A共支付B购房款2670000元。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例A因本案委托律师代为诉讼，支出律师费40000元。A因本案向XX市XX区公证处申请保全证据，对于中介人员邵川手机微信中的部分内容进行保全证据，因此支出公证费4600元。B因本案委托律师代为诉讼，支出律师费20000元。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例一审法院认为，

A与B签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房产买卖合同》记载，签订合同时A已经知道案涉房屋已出租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故自2018年11月15日案涉房屋权属转移登记至A名下后，案涉房屋租赁合同对A具有约束力。另，根据《房产买卖合同》约定：“出售人应当于收到购房全款办理房屋交接手续当日将该房产交付给买受人”、“待出售人收到购房全款交房之日起租金由买受人收取。”B应当在收到购房全款之日将收取租金的权利转移于A，即案涉房屋的交付以收取租金权利的转移为标志。本案中，案涉房屋的租赁合同仍在约定的履行期限内，A并无证据证明B阻挠其依约依法向承租人D收取租金，故对于A要求B交付房屋并支付逾期交房违约金、律师费的诉讼请求，故不予支持。关于A主张B扣减购房款150000元是对其承接房屋租赁合同（租赁期限至2023年12月31日届满）的补偿，实际租赁期限不符合约定致其权益受损的意见。一审法院认为，《房产买卖合同》系在有租约（租赁期限至2023年12月31日止）基础上约定成交总价为2820000元，而B、A双方协商降低成交总价是在《房产买卖合同》签订之后，现A主张B扣减购房款系对其承接租赁期限至2023年12月31日止的房屋租赁合同的补偿，缺乏事实依据，故不予采信。B在签订《房产买卖合同》后自愿将购房款减少150000元，该款未低于案涉房屋租赁合同所约定的单方提前终止合同的违约金数额，足以弥补A单方解除与承租人之间房屋租赁合同的损失，且第三人D在房屋买卖及诉讼过程中均表示同意收取150000元违约金来解除房屋租赁合同，现A以租赁期限不符合合同约定为由主张B存在逾期交房违约行为，故不予采纳。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例关于A主张B支付租赁押金及房屋租金的诉讼请求。一审法院认为，根据《房产买卖合同》约定，A在支付购房全款后取得收取租金的权利，房屋权属转移登记后，承租人租金难以按期收取不属于租赁期间房屋出卖人应当承担的瑕疵担保责任，现A未收取租金，相应租赁合同项下的权利应向房屋承租人主张，而非向房屋出卖人B主张。故对于A主张B支付租赁押金及房屋租金的诉讼请求，应不予支持。如A与承租人之间就房屋租赁产生纠纷，可另循法律途径解决。

关于B主张A支付逾期付款的违约金、律师费、公证费的反诉诉讼请求。一审法院认为，根据《房产买卖合同》约定，买受人应于2018年11月30日前向银行申请贷款1320000元由银行直接转至出售人账户，并于贷款机构放款后伍日内将差额部分以现金方式支付给出售人，即约定案涉房屋购房款于2018年12月5日全部付清。本案中，A迟至2019年4月8日支付B购房尾款220000元属于违约，B有权主张A承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”B主张的违约金、律师费、公证费均系因逾期支付购房款产生的违约损失，按照《房产买卖合同》第九条违约责任约定：“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。”结合B在签订合同时未充尽告知义务以致引发争议，以及A逾期支付购房款给B造成的损失系占用资金期间的利息损失，酌情支持违约损失以220000元为基数、按照年利率6%的标准，自逾期付款之日即2018年12月5日计算至实际付款之日即2019年4月8日止，为4484元。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例综上所述，A应支付B逾期支付购房款的违约金4484元。A的诉讼请求于法无据，故不予支持。B的其余部分反诉诉讼请求于法无据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、A应于判决生效之日起十日内支付B逾期支付购房款的违约金4484元；二、驳回A的诉讼请求；三、驳回B的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由A负担。反诉案件受理费4010元，减半收取2005元，由B负担1957元，由A负担48元。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例二审审理期间，A认为B在总房款中扣减15万元，系因为B与C存在经济纠纷，所以急于出售给A，一审判决认定有误。一审判决还遗漏查明B发出异议声明书，与合同有何关系没有查明。B自始至终否认其出租给第三人，C出租是否有权利在本案中没有涉及。此外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例审理中，B提交如下证据：1.（2019）XX0211民初993号民事判决，拟证明在本案中B委托C出租讼争房产，具有合理性。因B与C存在债务清偿的事实，B出于规避清偿C债务，为隐瞒出售房产事实，没有向C和D索要合同，甚至不惜从总房款减少15万元让A续租讼争合同。2.（2020）XX0211执859号之一执行裁定书，拟证明原审审理期间，B存在拖欠C债务的事实，但上诉期间，B以4万元的代价解决与C的债权债务纠纷。B质证认为，对证据真实性、合法性予以认可，但是与本案没有关联性。B未如实告知租期不影响B履行出售义务。C是无权出租，对B不发生效力，B也拒绝C出租行为。B支付15万赔偿金足够消除租期变长或是其他问题所带来的影响。根据一审查明的证人证言，D陈述B支付15万元解除租赁合同后，A将购房款扣减却不支付，是没有正当理由的，她是应当支付的。本院对上述证据经分析认为，上述案件与本案欠缺关联性，更无法证明B为规避债务，让A续租合同从而减少15万元购房款的事实，且如A所主张B仅需4万元即可消除与C的债务，反而为规避债务要扣除15万元购房款，与常理显不相符，故对A的证明主张不予采信。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例二审法院认为

首先，A上诉主张B从总房价扣减15万元系对A承接至2023年12月31日租赁合同的补偿，但根据一审庭审中的证人证言以及D的陈述，均可证明该款项系作为解除与D之间房屋租赁合同的违约赔偿。A的该项上诉主张，并无证据予以支持，故不予采信。其次，A上诉主张B未尽充分告知义务，应当承担缔约过失责任或违约责任，亦主张该扣减的15万元不足以弥补A单方解除与D之间租赁合同的损失，本案中A与B明确约定，由A承接至2023年年12月31日止的租赁合同。该租赁合同并未违反相关的法律法规规定，且该租赁合同已经实际履行。现租赁合同亦未履行至2023年12月31日以后，A与B并未存在因租期与《房产买卖合同》约定不符而对双方实际履行《房产买卖合同》产生影响，亦未对A造成实际损失。在双方约定A愿承接至2023年12月31日租赁合同的基础上，双方约定成交总价为2820000元。虽因B未充分告知导致双方未能就准确的租赁期限进行约定，但B嗣后以降低15万元房款的方式承担了责任。承租人D在一审中也明确确认其同意以收取15万元解除租赁合同的处理方式，A可通过向D支付15万元的方式及时解除租赁合同。A在无证据证明该15万元不足以弥补延长3年租期的情况下，又可通过减少应付房款，继续承接至2026年的租期，实现其利益，故对A的该项上诉主张不予采纳。再次，A上诉主张一审判决认定收取租金转移作为房产交付的标准不当，现讼争房产已经登记至A名下。因本案中讼争房产的买卖属附带租约的买卖，A此前已经清楚房屋现状，水电交接应与承租人予以核实，B并未阻挠A收取租金及办理水电交接等事宜，且配合A完成过户手续，二审中B亦称其虽未收取押金，但愿将押金支付给A，故B已经履行了交房义务。至于A称B出具异议声明书，阻挠A收取租金，但该异议声明书中B明确追认租赁合同期限至2023年12月31日，与《房产买卖合同》约定相符，显为弥补租期问题而作出的声明，并非阻挠A收取租金。最后，B上诉主张一审判决A逾期付款违约金过低及未支持律师费，但一审判决综合案件情况，尤其是B未尽到充分告知义务，对违约金进行了调整，该认定并无不当，应予以维持。至于A上诉主张其行使抗辩权从而迟延支付房款，如前所述，B已经履行了交房义务，其未如实告知租期与依约支付房款非对等合同义务，A据此主张抗辩权，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上，A与B的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同逾期交房违约金纠纷案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。