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《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二) 在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三) 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五) 法律规定的其他情形。

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第一百条 当事人互负债务,标的物种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵销。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

济南房产买卖合同纠纷律师济南房产买卖合同二手房买卖合同纠纷一审法院查明

2010年4月4日,在XX地产的居间介绍下,被上诉人委托庄XX与二上诉人签订了一份《房产买卖合同》,约定二上诉人将自己名下位于XXXX区XX大厦XX房转让给被上诉人,转让价为131万元,其中定金26000元委托居间人进行监管,在过户后由居间人支付给卖方;买方须于2010年4月15日前支付首期款275000元,该款到买方贷款银行作资金监管,卖方须积极配合办理,并签订相关协议;余款办理按揭贷款支付,买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料,按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准;涉案房产有抵押,卖方应委托担保公司赎楼,卖方应在签订合同后七个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的授权委托公证书,公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等;在买方贷款银行出具贷款承诺书(函)及卖方赎买出房产证原件并注销抵押登记之日起三个工作日内,买卖双方须签订《XX市二手房买卖合同》,办理房产过户手续。合同并对税费的负担、房产的交付等等权利义务作了约定。合同第十二条约定,如一方违约,导致交易无法完成,守约方有权解除合同,适用定金罚则或要求违约方支付房产转让价百分之二十的违约金。合同备注条款第(3)条约定被上诉人须于七日内补签合同。

合同签订后,被上诉人依约支付了定金26000元,但二上诉人未按合同约定的期限办理赎楼公证。2010年4月11日,被上诉人及居间人XX地产致函二上诉人,催促二上诉人在收函后三日内办理全权委托公证,继续履行合同。此函二上诉人于2010年4月14日收取,但二上诉人依然未予理睬,被上诉人遂诉至原审法院。

济南房产买卖合同纠纷律师济南房产买卖合同二手房买卖合同纠纷一审另查,二上诉人以涉案房产为抵押,向中国建设银行股份有限公司XX市分行(以下简称建行XX分行)申请了335000元的借款额度,并先后向该行借款180000元及155000元。2010年4月6日,二上诉人向建行XX分行偿还了35150.65元,结清了155000元这一笔债务,并就180000元这笔债务向建行XX分行申请提前还款,但无证据证明二上诉人变更合同约定的赎楼方式通知了被上诉人,并与被上诉人协商一致。2010年5月5日,在被上诉人起诉后,二上诉人以电邮方式致函居间人XX地产,否认其存在违约行为,认为未办理委托公证手续,不影响合同的继续履行,并要求继续履行合同。

一审再查,上诉人、被上诉人所签订的《房产买卖合同》为一式三联,由上诉人、被上诉人及居间人各持一份。

济南房产买卖合同纠纷律师济南房产买卖合同二手房买卖合同纠纷一审法院认为

被上诉人与二上诉人签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人、被上诉人交易的房产上设有抵押,清偿抵押权人的贷款,取消设置在交易房产上的抵押权登记,是保障买卖合同顺利履行的关键。上诉人、被上诉人在合同中明确约定采用委托担保公司赎楼方式,并约定二上诉人应在签订合同后七个工作日内办理全权委托公证书,二上诉人在合同约定的期限内未履行其合同约定的义务,已构成违约,在被上诉人催促履行合同义务后,仍拒不履行合同义务,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定,被上诉人因此享有合同解除权,并有权追究二上诉人的违约责任,故被上诉人请求判令解除合同,二上诉人按合同约定支付违约金,理据成立,原审法院予以支持。关于二上诉人抗辩称其已履行了买卖合同中的自身义务,原审法院认为,上诉人、被上诉人合同约定的赎楼方式是委托担保公司赎楼,二上诉人在未告知被上诉人,未与被上诉人协商一致的情况下,自行变更赎楼方式已违反了合同约定,且二上诉人虽清偿了部分贷款,但并未全部清偿,未使抵押权消灭,故二上诉人辩称其已履行了合同约定义务的辩解理由,原审法院不予采信。关于二上诉人辩称被上诉人未按合同约定补签合同,合同主体不明确,二上诉人有权行使不安抗辩的辩解理由,原审法院认为,该辩解理由不成立,理由如下:1、被上诉人在签订合同前已出具了授权委托书,委托庄XX代为签订房产买卖合同,合同亦明确买受人是被上诉人,因此,不存在合同主体不明的情况;2、在二上诉人未按合同约定履行办理全权委托公证义务时,被上诉人与居间人致函二上诉人催促二上诉人履行合同义务,被上诉人再次以自己的行为认可了受托人的代理行为;3、《房产买卖合同》在买卖双方于2010年4月4日订立时,即产生效力,被上诉人补签合同仅是为了完善合同的手续,并不影响合同的效力;4、《房产买卖合同》一式三联,上诉人、被上诉人及居间人各持一联,被上诉人补签合同须有二上诉人的配合才能完成,二上诉人已经拒绝履行其合同约定的办理全权委托公证的义务,在被上诉人的催促下仍不履行,故对补签合同的协助义务,可以推定,二上诉人亦不会积极予以配合;5、行使不安抗辩权中止合同履行时,应当通知对方,要求对方提供适当的担保,但无证据证明二上诉人在中止履行合同前,通知过被上诉人,要求被上诉人消除合同不安状态。综上几点,原审法院认为,二上诉人的该项抗辩理由不成立,原审法院不予采信。

被上诉人不存在违反合同约定的违约行为,故二上诉人反诉请求被上诉人支付违约金,理据不成立,原审法院不予支持。

济南房产买卖合同纠纷律师济南房产买卖合同二手房买卖合同纠纷综上,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百二十八条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第九十四条第(三)项第九十七条第一百条第一百一十三条第一百一十四条第一款的规定,判决:一、解除被上诉人李XX与上诉人何XX、潘XX于2010年4月4日签订的《房产买卖合同》;二、上诉人何XX、潘XX应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人李XX违约金262000元;三、驳回上诉人何XX、潘XX的反诉请求;如果二上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5230元(已由被上诉人交纳),因适用简易程序减半收取2615元,由上诉人何XX、潘XX负担。反诉案件受理费2615元(已由二上诉人交纳),由二上诉人负担。

济南房产买卖合同纠纷律师济南房产买卖合同二手房买卖合同纠纷上诉人诉称

上诉人不服原审判决,向本院提起上诉,请求:一、撤销(2010)深X法民三初字第XX号民事判决书第一项判决,改判确认被上诉人李XX与上诉人何XX、潘XX于2010年4月4日签订的《房产买卖合同》未生效;二、撤销(2010)深X法民三初字第XX号民事判决书第二项判决,改判上诉人何XX、潘XX向被上诉人李XX退还购房定金人民币26000元;三、被上诉人李XX承担本案诉讼费用。

济南房产买卖合同纠纷律师谈济南房产买卖合同二手房买卖合同纠纷法院认为

原审法院认为"被上诉人与二上诉人签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效"是正确的。涉案买卖合同明确涉案房屋买受人系被上诉人,庄XX作为被上诉人的委托代理人代为签订涉案房产买卖合同,且上诉人在反诉状中已明确承认涉案合同的成立和效力,现上诉人上诉主张涉案合同不生效,有悖诚信原则,本院不予支持。上诉人未能按照合同的约定采用相应的赎楼方式,也未能在约定的期限内办理全权委托公证书,原审法院认定上诉人上述行为构成违约并判令上诉人承担违约责任并无不当;上诉人主张违约金过高,依据不足,本院不予采纳。综上,上诉人的上诉理由均不能成立,其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

济南房产买卖合同纠纷律师济南房产买卖合同二手房买卖合同纠纷二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

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