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《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十九条第二款  对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产,人民法院可以根据债权人的申请,参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:

(一) 行为人具有相应的民事行为能力;

(二) 意思表示真实;

(三) 不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

《中华人民共和国合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例A向一审法院提出以下诉讼请求:

一、判令AB2015年6月26日签订的《房屋买卖合同》有效;二、判令B立即协助A办理XX市香××区××图大厦××房的过户手续;三、判令B承担上述房屋办证过程中卖方的所有税费;四、本案全部诉讼费由B承担。

一审法院审理查明,案涉房屋登记为B所有,房屋所有权取得方式是2014年向刘XX购买,房屋建筑面积:166.84平方米,套内面积131.08平方米。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例另查明,B主张其与刘XX2014年8月5日签订《房地产买卖合同》,交易价为200万元,并提交银行转账付款记录及刘XX2014年8月21日、2014年9月5日出具的房款收据、经办付款人员的身份关系等证据予以佐证;A提供了在登记中心B与刘XX买卖案涉房屋的备案材料,显示案涉房屋的备案合同价款为85万元。B办理到房屋证后,于2015年1月8日以案涉房屋为案外人XXXX智能科技有限公司与XX银行股份有限公司XXXX支行之间的债务提供担保,并设定最高担保债权数额为1751820元(银行评估价值)的最高额抵押。B主张截止2016年7月6日,该最高额抵押的债权数额为122万元、按贷款合同约定计算利息144326元共计1364326元已偿还,案涉房屋已于2016年7月19日注销了抵押登记。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例BC的员工,D是该公司的法定代表人。A之前与D认识,双方有过生意来往。2015年2月27日,D立据向A借款50万元用于生意周转,约定利息为每月三分息,利息已支付到2016年5月30日,后期利息半年一支付,借贷时间为2年,A已通过转账形式,由建设银行账号62×××87于2015年2月27日汇入D指定的账号,收款账号信息如下:户名D,开户行工商银行XX分行XX支行,银行账号62×××33。上述借款至今未还清。

在(2016)X0402民初6638号案审理过程中,一审法院根据B的申请按规定程序委托了XX陆地土地房地产估价有限公司对案涉房屋2014年8月和2015年6月的市场价格进行评估。该公司于2016年12月20日作出《房地产估价报告》意见如下:1.案涉房屋2014年8月1日的市场价值总额为1689255元,每平方米为10125元;2.案涉房屋2015年6月1日的市场价值总额为2102184元,每平方米为12600元;A向一审法院提交了2015年期间“XX大厦”单套住宅在XX市不动产登记中心的交易价格查询记录,说明该大厦住宅的交易价格在6000元至10000元不等,说明其与B房屋的交易价格合符市场价格。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例一审庭审中,A主张自2015年7月开始已使用案涉房屋并交纳管理费等费用,自2015年7月、8月对案涉房屋进行装修并花费十多万元;但B在一审庭审中说明案涉房屋的买卖合同系基于D借款130万元而签订,还款利息按月息3.5%,交付案涉房屋A使用的目的是让A出租房屋收益以冲抵借款利息损失,并主张2014年10月20日至2015年7月30日AD之间除借款的130万元外,还有15笔合作往来款,包括2015年2月27日的50万元,虽然该50万元名为借款本金,而实际上系通过倒签约定的上述130万元截止至2016年5月30日的利息,案涉房屋的实际购房人系DCB仅作为员工代为办理相关手续;A对此不予认可。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例一审法院认为

本案的争议焦点为ABC2015年6月26日签订的《房屋买卖合同》是否是合同当事人的真实意思表示。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一百四十六条《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百三十二条、《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条的规定,一审法院判决如下:驳回A的全部诉讼请求。一审案件受理费16600元,保全费5000元,评估费14478元,合计36078元,由A负担。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例二审法院查明,

2015年7月2日,XXXXXX公证处出具(2015)XXX20227号公证书,证明B2015年6月26日在公证员面前、在《委托书》上签名。《委托书》的内容为B就案涉房屋委托徐XX代其执行和办理如下事宜:1.确定买主、商议并决定该房屋的出售价格,签署出售上述房屋的买卖合同;2.代为接受房地产登记机关询问,到房屋登记机关开具相关房屋证明、调取相关档案,以及办理上述房屋的过户手续;3.协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续;4.代收售房款(包括银行按揭贷款部分),以及缴纳相关税费;5.办理上述房屋水电煤气、电话、有线(数字)电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续。委托期限从委托书签署之日至2016年6月25日止。

一审法院作出的(2017)X0402民初4682号民事判决查明,DA出具了落款日期为2015年2月27日的《借据》,载明:“兹有D2015年2月27日向A借人民币50万元整,此笔资金用来D生意资金周转,利息为每月三分息。利息已支付到2016年5月30日,后期利息半年一支付,借贷时间为2年,A已通过转账的形式,由建设银行账号62×××87,于2015年2月27日已汇入D指定的账号,收款账号信息如下:户名D,开户行工商银行XX分行XX支行,银行账号:62×××33,本人已确认收到上述款项。”A提供银行转账凭证以证明其于2015年2月27日向D转账支付50万元。D认可《借据》中的签名为其本人的签名,因其曾在2015年6月26日以签订《房屋买卖合同》的方式向A借款130万元,由于该笔借款未书面约定利息,而D在借款到期后因资金周转困难无法及时偿还AA为了确保能够收取该130万元的利息,在2016年5月找到D,要求D在其打印好的《借据》上签名。根据案件审理需要,一审法院根据D的申请依法委托司法鉴定科学研究院对双方争议的《借据》中D”的签名和落款日期“2015年2月27日”字迹的形成时间进行鉴定,该鉴定所于2018年4月16日出具了《司法鉴定意见书》并经庭审质证。鉴定意见具体如下:无法判断检材《借据》落款处“D”签名和“2015年2月27日”字迹的形成时间。一审法院在该案中认为,D并未提供证据证明其在《借据》中的签名是在受到威胁、胁迫等情形下作出的非真实意思表示,D作为完全民事行为能力人,应当知晓签署《借据》的法律后果。司法鉴定机构作出的鉴定结论为无法判断《借据》中落款日期的形成时间,无法证明D签名和落款系倒签的主张。《借据》从形式上看,明确写明D2015年2月27日向A借款50万元,A提供了其于2015年2月27日向D转账支付50万元款项的转账凭证,再考虑到双方之间因合作钢材生意,存在多笔频繁的银行转账往来,D虽辩称上述50万元款项系双方因合作钢材生意的资金往来款,但D并未对此提供证据予以证明,AD实际支付借款已经达到了高度的盖然性,故对AD之间的借贷关系予以认定。《借据》的落款日期为2015年2月27日,A主张的借款支付时间也为2015年2月27日,《借据》中又写明利息已经支付到2016年5月30日,利息每月为三分息,按照《借据》中的约定,D已经支付了利息225000元,故一审法院认定A预扣了利息225000元,借款本金为275000元。一审法院遂判决D于该判决发生法律效力之日起十日内向A偿还借款本金275000元并支付利息(以借款本金275000元为基数,自2015年2月27日起至付清之日止,按月利率2%计算)。

D不服(2017)X0402民初4682号民事判决,向本院提起上诉,案号为(2018)X04民终2792号。在该案中,DA就《借据》是否为名为购房款实为借款的130万元而来的问题存在争议,本院在(2018)X04民终2792号民事判决中认为:1.关于借款本金。A在诉状中写明请求D支付自2016年5月30日起的利息,属于诉讼权利的行使,并不能视为对“利息已支付到2016年5月30日”这一事实的认可。而且,A诉请的前提是借贷事实存在,而D否认借贷事实存在,认定A的诉请构成自认,不仅对A存在不利,对D也构成不利。最重要的是,D始终否认其曾向A借过《借据》所指50万元,也就不可能认可其曾支付利息到2016年5月30日。故一审判决以双方均否认的事实认定A的诉请构成自认进而认定“预付利息”依据不足。2.关于《借据》所载的“利息半年一支付”。D称按此约定不符合“到期结清本息”的通常约定。本院认为,“到期结清本息”并非交易习惯。如此约定的缘由不排除既可能是双方考虑特定因素后的特别约定,也可能是双方当时未充分考虑借款本金到期日的结果。而且,假设按D所言,《借据》源于2015年6月26日签订的《房屋买卖合同》所涉的130万元借款,而《借据》打印部分又是A提供的,《借据》是在A反复要求下仅为了确认130万元借款的利息50万元而形成,则按常理,A自己提供的《借据》打印部分应当是经过深思熟虑而非随意编造的,是不会出现“利息半年一支付”及“借贷时间2年”等与130万元借款也无法对应吻合的内容的,据此D的上述解释本身是有违常理的。3.从D所言的利息约定看,D2016年5月30日前的利息是以130万元为基数,按月利率三分五计算,而2016年5月30日后是以50万元为基础,按月利率三分计算。依D所言,则130万元的借款实际利率降到一分一多。而该案中未有其他证据显示双方曾就利率进行协商或者A明确表示同意降低利率,如按D所言双方已签订房屋买卖合同作为130万元借款的担保、A要确保收取该130万元借款的利息才要求D出具《借据》,则难以理解A同意降低利率的动机何在。最终,本院在(2018)X04民终2792号案中作出“驳回上诉,维持原判”的判决。该判决已经发生法律效力。

经审理,本院对一审判决查明的其他事实予以确认。

本院认为,A系澳门特别行政区居民,本案民事法律关系涉及澳门特别行政区,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定,本案应参照涉外民事关系确定法律适用。A基于与B之间的《房屋买卖合同》提出本案诉讼,要求B履行合同,故本案系涉澳房屋买卖合同纠纷案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定:“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的,适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中,《房屋买卖合同》约定的出卖人B的住所地及合同履行地均在我国内地,内地与本案有最密切联系,故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。

本案二审争议的焦点在于AB是否具有买卖案涉房屋的意思表示,对此,本院评析如下:

A为证明其与B之间存在买卖案涉房屋的法律关系,提交了其与B签订的《房屋买卖合同》,并提供了其向B指定账户支付合同约定的130万元的付款凭证,其同时主张签订合同后案涉房屋已交付其使用,其对案涉房屋进行了装修并已入住,案涉房屋日常物业管理费、维修费等亦是由其支付。B并不否认其签订了合同,亦认可已收到130万元,案涉房屋也交付给了A,至此,A就其与B之间存在买卖案涉房屋的合同关系已经完成了初步的举证证明责任,B不认可A的主张,则B有责任提供证据予以反驳。B主张其与A签订合同并非为了买卖案涉房屋,而是因为DA借款,合同所约定的购房款130万元实质上是A出借给D的款项。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定,主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任,故B应当举证证明DA存在130万元的借贷关系。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例关于DA之间是否存在130万元的借贷关系。首先,B未提交借款合同、借据等足以证明DA之间存在130万元的借贷合意的证据。D主张A在(2017)X0402民初4682号案中据以向D主张还款的借据所涉50万元即为本案130万元借款的利息,借据的落款时间系倒签。该案中,鉴定机构作出的鉴定意见为无法判断形成时间,已经发生法律效力的(2017)X0402民初4682号和(2018)X04民终2792号民事判决亦已否定了D关于借据所涉50万元系130万元借款的利息的主张。其次,B主张其将案涉房屋交付A是为了以租金抵扣部分利息,但B未能对抵扣的数额、抵扣的方式进行合理解释。再次,若A支付130万元的真实目的是向D出借款项,130万元是一笔较大的数额,但本案中并无证据证明AD达成借贷的合意并就借款期限、利息、违约责任等民间借贷通常会涉及的重要内容进行了书面或口头约定,明显有违常理。最后,案涉房屋买卖合同并未提及DA借款130万元一事,而如若130万元确为借款,那么,案涉房屋买卖合同未就还款期限届满后该合同如何处置,是在D按期还款后即作废,抑或是在D逾期还款时将借款转化为购房款继续履行合同,还是出售案涉房屋以清偿债务进行任何约定,此种做法,无疑将给BD带来承担还本付息义务的同时还需要履行合同将案涉房屋所有权转移给A的风险,BD作为完全民事行为能力人,且从事房地产买卖中介行业,对此中的法律风险应当可以预见,但其二人未在《房屋买卖合同》中对借款与房屋买卖合同的关系予以明确,该做法令人费解。综上,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在”的规定,BD在本案中提交的证据并不足以证明房屋买卖合同约定的130万元购房款实为DA所借的款项,本院对该主张不予采信。

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例关于案涉房屋买卖合同约定内容的合理性及是否符合交易习惯。首先,是否为房屋买卖设立担保属于当事人的契约自由。由第三人为房屋买卖提供担保并不违反法律规定,出于保障交易安全的考虑,亦非不具有合理性的做法,此种做法虽不常见,但并非不符合常理。在《房屋买卖合同》中,C的身份是担保人,但《房屋买卖合同》和收款收据均未就C的权利义务进行约定,C在两份文件上盖章并未对AB之间的权利义务产生影响。其次,合同约定的130万元的交易价格低于一审时鉴定机构所评估的交易当时案涉房屋市场价值的70%,但是,交易价格受多种因素的影响,交易当时的市场价值固然是交易双方确定交易价格时会考虑的因素,但并非唯一因素,交易双方完全有可能基于经济原因、情感因素或者其他原因而确定一个远高于或远低于正常市场价格的交易价格。就本案而言,签订合同当时案涉房屋存在抵押,而A可一次性付款,这些因素均是日常房屋买卖中会导致房屋售价降低的因素。并且,案涉房屋在签订《房屋买卖合同》之时设有最高数额为1751820元的担保债权,在抵押人的主债务未能获得清偿的情况下,案涉房屋可能被强制执行,若如B所言A是以签订案涉房屋买卖合同作为其向D出借款项的担保,那么,即便按照一审评估的案涉房屋的市场价值,扣除已发生的122万元借款本金,甚至将来可能发生的最高数额借款1751820元,A可得的担保价值可能远低于130万元,A选择以抵扣债权后不多的剩余价值作为130万元借款的担保也有违常理。再次,合同约定了B须于2016年1月7日前还清贷款,同时约定B委托A的弟弟徐XX办理案涉房屋的过户手续,事实上B也出具了经过公证的委托书,委托徐XX办理包括案涉房屋过户手续在内的与案涉房屋的出售、转移登记有关的事项,委托书的有效期亦在合同约定的还清贷款的截止日期之后五个月才届满,也即是说,若B按合同约定履行义务,则A可以在徐XX的协助下即完成案涉房屋的过户手续。合同虽没有对过户时间进行约定,但对如何办理过户手续实际上作了并非不具有可操作性的安排。最后,日常房屋买卖中交易双方会在合同中约定违约责任,但违约责任并不属于房屋买卖合同成立、生效的必备条款,即使合同中未就违约责任进行约定,当事人也完全可以通过补充协商甚至仲裁或诉讼的方式予以解决。综上,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条的规定,“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的,在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法,或者当事人双方经常使用的习惯做法。合同法针对交易习惯作出规定,其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容,增强当事人合同权利义务的确定性,而本案中并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。另一方面,在二手房买卖中,是否设立担保人、如何约定办理过户的时间和违约责任才符合“交易习惯”,有无必要乃至是否形成“交易习惯”,尚存疑问,一审判决认为《房屋买卖合同》的约定违背房屋买卖的通常做法和“交易习惯”,缺乏足够的事实和法律依据。

关于A是否已完成举证责任。民事诉讼中的案件事实应为能够被有效证据证明的事实,仅在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时,才可依前者确定当事人之间的法律关系的性质。A所提交的房屋买卖合同在性质上属于原始证据、直接证据,合同虽然存在不同于常见的房屋买卖合同的内容,并因此不能完全排除AB的真实意思表示并非房屋买卖的可能,但较之高度可能性这个证据标准而言,合理怀疑排除属于特殊证明标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定,即对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明、对口头遗嘱或赠与事实的证明,而A在本案中所主张的事实依法并无需适用排除合理怀疑原则。一审法院认定AB之间的一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”,进而基于合理怀疑而得出《房屋买卖合同》并非合同当事人的真实意思表示的结论,没有充分的事实及法律依据。B主张130万元实为借款,但其举证未达到高度可能性的证明标准,在并无充分证据佐证AB之间存在隐藏的法律关系且该法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的情况下,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在”的规定,A已就其与B存在房屋买卖合同关系完成了举证责任,其请求确认《房屋买卖合同》有效,本院予以支持,一审判决认定不当,本院予以纠正。因案涉房屋已不存在抵押,A请求B协助办理过户手续符合合同约定和法律规定,本院予以支持。关于税费,《房屋买卖合同》对B应承担的税费的种类已有约定,但因税费尚未实际发生,金额尚不确定,A要求B承担税费尚缺乏事实依据,本院不予支持。《房屋买卖合同》约定房屋过户中发生的应缴纳税费由A代为缴纳,A可待税费实际发生后另循法律途径主张权利。

综上所述,A的上诉理由部分成立,本院对其上诉有理之请求予以支持。一审判决适用法律错误,导致实体处理不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定,

济南房屋买卖合同纠纷律师谈济南房屋买卖合同案例确认房屋买卖合同效力纠纷案例判决如下:

一、撤销XXXXXX区人民法院(2017)X0402民初5552号民事判决;

二、确认AB2015年6月26日签订的《房屋买卖合同》有效;

三、B于本判决发生法律效力之日起三十日内协助A办理XXXXXXXXX44号XX大厦2701房的过户手续;

四、驳回A的其他上诉请求;

五、驳回A的其他诉讼请求。

 


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