济南房产买卖律师谈房产买卖纠纷解除商品房预售合同返还购房款 济南房产买卖律师谈房产买卖纠纷解除商品房预售合同返还购房款案例相关法律依据 《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 济南房产买卖律师谈房产买卖纠纷解除商品房预售合同返还购房款案例原告诉称 原告购买了被告开发的位于XX市XX镇XX路2号1号XX舍XX号楼1单元1层101户住宅（带装修）及车库（XX号楼103号）的住宅，总价款为人民币776757元。付款方式为2011年9月18日向被告交付定金39万元，2011年10月17日交付剩余房款386757元，至此原告已向被告付清房屋总价款776757元，缴清了契税23302.71元，并额外向被告支付了房屋维修基金2149元。2011年10月18日原、被告双方正式签订编号为XX的《XX市商品房预售合同》及附属的《XX市商品房预售合同补充协议》。合同约定被告应于2012年10月31日将合格的房屋交付原告使用，逾期应向原告支付房价款日万分之一的违约金，算至实际交付之日，但被告超期后仍迟迟不向原告交房，已构成严重违约，后原告和被告协商退房无果，于2013年12月28日向被告发出书面《解除合同通知函》，要求立即解除上述合同，并退还所支付全部款项和利息、违约金，被告置之不理。请求法院依法判令：一、解除原、被告双方签订的商品房预售合同以及补充协议。二、判令被告返还原告购房款776757元、维修基金2149元，并支付自原告交房款之日起至法院判决确定的被告返还房款之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息）和赔偿金（按总房款的1%计算），共计155351元，以上款项总计934257元。三、本案的诉讼费用由被告负担。 济南房产买卖律师谈房产买卖纠纷解除商品房预售合同返还购房款案例被告辩称 第一，原告起诉要求解除合同，缺少事实依据，双方签订的商品房预售合同第十二条规定，如甲方未按期交付房屋，乙方选择追究甲方违约责任的条款，但不能单方解除合同，根据补充协议第十三条的规定，无本合同约定和法定的事由，甲乙双方均不能提出解除合同，否则提出解除合同的一方，应向对方承担本合同房屋买卖价款16%的违约金，对方认为继续履行的，应当继续履行，我方暂时保留反诉的权利，第二，双方的合同约定因政府行为造成逾期交房，被告在本案中不承担违约责任，根据补充协议第九条的规定，关于主合同第十一条的规定，本条在不可抗力之外增加因政府原因造成逾期交房，不承担违约责任，本案中被告已向政府全部的配套费用，但因为本案所涉房屋的小区处在地势比较高的位置，政府迟迟不能通上自来水，不能让被告及时的安装有关的消防设施及天然气的安装，因政府文件将原来与被告签订天然气安装合同爱微公司，让泰能公司为被告安装，泰能公司现在正在与爱微公司就此事在诉讼中，所以我们小区的天然气安装就停滞了，造成质量检测机关不予验收，而根据原、被告签订的合同第十条规定，房屋交付必须符合商品房验收合格的程序，但是因政府行为造成我小区不能验收，所以被告在本案中不承担违约责任，第三，原被告签订的预售合同及补充协议，均未约定定金条款，原告要求返还定金，显然不符合合同约定，无事实依据，假如原告交付定金，也已经转为购房款，所以原告关于定金的主张是不成立的，第四，关于原告交付的定金或购房款是多少，在举证后我方发表意见，第五，被告虽然至今未交房，但是是因为政府行为造成的，不构成违约，所以原告对于违约金的主张不成立。 济南房产买卖律师谈房产买卖纠纷解除商品房预售合同返还购房款案例法院查明 2011年10月18日，原、被告双方签订了《XX市商品房预售合同》。合同第二条规定：乙方（原告）向甲方（被告）购买XX市XX镇XX路2号1号XX舍XX号楼1单元1层101户，政府批准的规划用途为住宅。据被告暂测该房屋建筑面积为103.31平方米。合同第三条规定：乙方购买该房屋，每平方房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格）为人民币7518.7元。总房价款为776757元。合同第十一条规定：甲方定于2012年10月31日前将房屋交付乙方。合同第十二条规定：甲方未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限的次日起算至实际交付之日，逾期超过180天的，乙方有权选择下列两种方案追究甲方责任，即一、乙方有权单方面解除合同。二、按总房价款的10%承担违约责任，合同继续履行。合同第十九条规定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同第二十一条规定：甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。同日，原被告双方又签订《XX市商品房预售合同补充协议》，该补充协议约定了储藏室的购买问题以及维修基金的交纳，确定维修基金为2149元。合同签订前，原告于2011年9月18日向被告交付房款首付39万元，被告为其出具了收据，载明收到定金39万元。2011年10月17日，原告交付剩余房款386757元，至此原告已按合同约定付清房屋总价款776757元。同时还缴纳了房屋维修基金2149元和契税23302.71元。合同约定的交房期限2012年10月31日到期后，被告未交付房屋，原告于2013年12月28日向被告发出《解除合同通知函》，该通知函载明：双方签订合同后，我方已交纳了全部购房款，但你公司至今没有达到交房条件，已严重违约，2012年11月15日，我与你公司协商退房，并递交了退房申请，你公司答应两个月内退款，但至今未予办理，现我正式向你公司提出立即解除双方的商品房预售合同，并立即退还我的所有购房款和有关利息、违约金。该通知函原告已EMS的方式于2013年12月28日寄出。后双方协商处理未果，原告于2014年5月20日诉来本院，请求处理。送达后，被告提出管辖权异议，2015年5月21日，XX市中级人民法院就管辖问题做出终审裁定，撤销本院（2014）平民一初字第1XX1号的民事裁定，指令本院对本案进行审理。 上述事实，有原告A提交商品房预售合同和补充协议各一份、缴费单据、税款发票一支、邮寄存根一份、解除合同函一份、XX中院和本院的民事裁定书各一份，双方当事人的代理人的当庭陈述并经开庭质证记录在案，予以认定。 济南房产买卖律师谈房产买卖纠纷解除商品房预售合同返还购房款案例法院认为 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据上述法律规定，原、被告双方签订的商品房预售合同以及补充协议，是双方当事人真实意思表示，并不悖于法律规定，应当认定合法有效，双方当事人应当全面履行合同规定的义务。原告已按合同约定交付了全部房款及维修基金，被告应当按照合同约定的期限交付房屋。由于被告的经营不善，造成房屋开发至今未能交付，原告根据合同约定向被告送达了解除合同函，按照法律规定和合同约定，该合同在被告收到后予以解除，被告应当按照合同第十九条的规定在收到原告书面通知30日内将原告已支付的房款（包括利息）全部退还给原告，并承担总房价款1%的赔偿金。根据查明的事实，原告全部房款交纳的最后期限为2011年10月17日，至接收解除合同函之日后30日（即2014年1月31日）内退款，并按中国人民银行同期存款利率计算利息。被告逾期未退款，构成违约，应当承担违约责任，按照最高人民法院关于逾期付款应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准执行承担逾期利息，该利息的计算应当按照中国人民银行同期贷款利率计算至本院判决确定的生效付款之日。其违约金应按照总房价款的1%计算，即7767.57元。利息及违约金的总和不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，合理合法，本院予以支持，但总额不能超过原告的诉讼请求即155351元。被告辩称该无法交付房屋是政府的原因，未能提供证据予以证明，本院不予采信。被告另称，由于其会计的更换，无法确认其收据的真伪，在本院指定的期限内不能提供证据证明原告提交的收据系伪造，对此本院亦不予采信。另外，关于被告出具的收据载明定金，根据原告提交的商品房预售合同附件可以看出，被告的工作人员在出具收据时将房屋的首付款误写为定金，为此原告已变更了诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 济南房产买卖律师谈房产买卖纠纷解除商品房预售合同返还购房款案例裁判结果 一、原告A与被告被告B签订的《XX市商品房预售合同》及补充协议终止履行。 二、被告B于判决生效后10日内付给原告A购房款及维修基金共计7XX906元（其中购房款776757元，维修基金2149元）及利息（自2011年10月17日至2014年1月31日，按中国人民银行同期存款利率计息，自2014年2月1日至本判决确定的生效付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计息）、违约金7767.57元（其中利息和违约金的总和不能超过原告A所诉的155351元为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告A对被告B的其他诉讼请求。
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