济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例相关法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一） 房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二） 房屋买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三） 房屋买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款 房屋买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一） 房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二） 房屋买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三） 房屋买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例一审原告诉称

2009年11月，原告购买被告位于阳光100XX园XX号楼房屋一套，双方约定房屋总价款393XX3元，被告应于2011年5月30日前将房屋交付给原告。原告依约交付购房款后，被告至今未按照合同约定完全交付房屋并办理房产证，原告多次找被告协商未果。诉讼请求：一、要求被告按照合同约定支付逾期交房及办证违约金15000元；二、本案诉讼费用由被告承担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例一审被告辩称

一、被告已按照合同约定及时向原告交付了房屋且原告已入住，原告要求支付逾期交房违约金没有依据；二、原告主张逾期办证违约金没有依据。原、被告签订的房屋预售合同中约定：在房屋交付之日起60日内，买受人应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费，如非因出卖人原因导致买受人未能按期取得房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告至今未能将办理房屋所有权证的资料提交给被告，没有办理房屋所有权证的责任应由原告承担。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例一审法院查明

2009年11月20日，原告A与被告B签订房屋预售合同，购买被告阳光100XX园XX号楼4单元1004室房屋一套，房屋代码为XX，房屋总价款393XX3元；房屋交付期限为2011年5月30日前，交付时应取得竣工验收备案表和面积实测技术报告书。原告已付清房款。被告B向原告A发放交房通知书，原告A于2011年5月30日在交房手续流转单及房屋验收交接表上签字确认，并接收房屋钥匙，被告将房屋交付给原告，原告现已入住涉案房屋。原告至今未办理房屋产权证。合同第九条约定被告应当在2011年5月30日之前，将取得建筑工程竣工验收备案表和取得面积实测技术报告书的房屋交付原告使用。合同第十条对逾期交房的违约责任约定为：逾期超过90日后，原告有权解除合同，由被告在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款0.015%支付自逾期交付次日起至实际交付日止的违约金。合同第十六条同时约定被告应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房款的0.01%支付违约金。合同附件五第五条对产权登记作了补充约定，如非被告原因导致原告未能按期取得房屋所有权证的，被告不承担违约责任；如原告为按揭付款，则自房屋交付之日起60日内，原告应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费。涉案房屋所属的XX幢楼的原楼号为28幢，被告在2013年3月12日和2013年5月15日完成了对该幢楼房的竣工验收备案和房屋面积测绘。被告B就涉案房屋于2013年6月18日到房产部门申请办理初始登记，2013年7月31日房产部门完成初始登记并记载于登记簿。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例一审法院认为

原告虽主张其签订房屋预售合同时被告只提供给原告合同第12页及第20页，剩余合同内容被告没有提供，完整的房屋预售合同是被告于2013年6月份提供的，但以上内容原告未能提供证据证明，依法不予采信。原告在房屋预售合同上签字并摁手印，因此可以认定原、被告所签合同系双方当事人协商一致的真实意思表示，应为有效合同。原、被告双方应严格按照约定履行义务。关于逾期交房问题。合同第九条交付期限约定：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋已取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用”，双方约定附加条件的交房条款，目的是交付取得质量合格、面积符合约定的房屋，就本案来说，被告2013年3月取得了建筑工程竣工验收备案表，证实先前交付的房屋不存在质量问题，原告也没有提交相反证据；实测报告测绘出的面积偏差可以通过增加、减少差价款或解除合同等弥补。该交付行为并未给原告造成实际损失，原告也未提交证据证实损失情况。该条款约定了交房行为及条件，原告作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，其有权拒绝接收直至被告交付符合约定的房屋，现原告已签字确认并接收、入住房屋，视为对其权利的处分。原告以被告交付房屋不符合约定条件为由，主张按日0.02%主张逾期交房违约金，证据与理由不足，不予支持。关于逾期办证问题。根据房屋权属登记的有关规定，购买新建房屋的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案原、被告在合同第十六条中约定，被告应在2011年5月30日交付房屋之日后的180日内申请初始登记，但被告实际申请时间为2013年6月18日。即使原告提供了资料，因不具备初始登记这个前提，仍然无法办证。故因被告的违约行为，致使原告不能申请及时办理房产证，被告应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付已付购房款0.01%的违约金，原告在庭审中主张该违约金数额过低，要求按日万分之二计算，但没有证据证明其因迟延办证所遭受的实际损失，同时也不符合合同的约定，依法不予支持，违约金数额应为39.37元（393XX3元×0.01%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告B于判决生效之日起七日内支付原告A逾期办证违约金39.37元；二、驳回原告A的其他诉讼请求。案件受理费175元，由被告B负担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例上诉人诉称

一、原审认定事实错误。被上诉人在交房时未取得竣工验收备案表及面积实测技术报告书、未在约定时间内为上诉人办理房地产权属证书构成根本性违约，原审认定被上诉人逾期交房不构成违约是错误的。二、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的《房屋预售合同》对违约金的约定显失公平，且有违公序良俗。原审按照合同约定判决被上诉人支付逾期办证违约金39.37元，与《合同法》平等、公平的基本原则相悖，属于适用法律错误。在被上诉人违约且无法估算损失的情况下，可以按照最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决被上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，请求撤销原审判决，依法改判。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例被上诉人辩称

被上诉人B答辩称，原审判决认定事实正确、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。

上诉人A为支持其上诉主张，在二审庭审中提交房屋租赁合同两份。证明与涉案房屋同类的房屋平均年租金为13500元，并要求依据最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，按照年租金13500元来计算延期交付房产的损失。

被上诉人B质证称，不能确认两份合同的真实性，且与本案无关，不能证明上诉人的证明目的。

被上诉人B为反驳上诉人的上诉主张，提交（2015）东民四终字第XX号民事裁定书一份。证明：该案系该系列案件中的一个，该案的当事人胡XX就XX经济技术开发区人民法院（2014）XX民初字第XX号民事判决提起上诉后撤诉，一审判决已生效，生效判决认定的事实应作为本案的证据使用。

上诉人A质证称，对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。该案是因为胡XX急需用房屋办理抵押贷款，需要先办理房产证，迫于无奈才撤回了上诉。当事人撤回上诉系其对自己权利的处分，并不意味着对于一审判决没有异议，并不代表一审判决认定事实正确。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例法院认为

依据最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，与涉案房屋同类房屋的租金价格，应当是有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金价格，上诉人在二审中提交的两份房屋租赁合同中载明的租金价格不符合上述规定，被上诉人B不予认可，本院不予采信。对于被上诉人B提交的（2015）x民四终字第XX号民事裁定书，该裁定书中载明的内容系个案当事人对自己民事权利的处分，与本案争议没有关联性，本院不予采信。

二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，被上诉人B已在合同约定的时间内将涉案房屋交付上诉人，上诉人也已签字确认并接收、入住房屋，依据最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，能够认定双方对涉案房屋转移了占有，应视为涉案房屋的交付使用，上诉人关于被上诉人B逾期交付房屋的上诉理由不能成立。被上诉人在向上诉人交付房屋后采取继续履行的方式补齐了合同约定的竣工验收备案表、面积实测技术报告书，上诉人也无证据证实因房屋交付时不具备合同约定的交付条件给其造成了其他损失，原审驳回其要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。

涉案《房屋预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方关于各项违约责任及违约金的约定亦不存在显失公平及违反公序良俗的情形，原审依据合同第十六条关于产权登记的约定，判令被上诉人B按照已付房价款的0.01%支付上诉人逾期办证违约金39.37元并无不当。因双方在合同第十六条明确约定了出卖人逾期办理房地产权属证书的责任，本案不属于最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金”的情形，上诉人主张按照上述司法解释中规定的标准计算逾期办证违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上，上诉人A的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷逾期交房及办证违约金案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。