济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例

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济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例基本案情

李xx与范xx系夫妻关系。范xx与其前妻王xx生育范一、范二、范三。范xx与李xx生育范四。苏xx与范四系夫妻关系。范xx于1993年2月16日去世。范xx除李xx、范一、范二、范三、范四之外，无其他第一顺序继承人。范xx去世后，其继承人未对其财产进行析产继承。孙xx、石xx系夫妻关系。济南市市中区xx号楼3单元xx室房产（房产证号为：济房权证省直字第xx号）登记在范xx名下，该房屋系李xx在范xx去世后参加省直机关房改购买的房改房。2002年11月，李xx以范xx委托代理人的身份与卖方xx单位签订山东省省直机关房改售房房产买卖契约。（济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例） 2002年12月10日，李xx代范xx在山东省省直机关房改购房产权登记申请审批书的申请人处签字，并在购房资料一栏中注明“本人去世配偶代签“。该房购买成本价为52114.50元，范xx住房资金补偿额为33319.96元，李xx住房资金补偿额为20507.75元，合计53827.71元，购买该房时李xx未支付购房价款。房屋所有权证填发时间为2003年5月6日。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例2005年10月31日，苏xx（卖方）与孙xx（买方）签订《房地产转让协议书》一份，约定：卖方自愿将座落于济南市市中区xxxx区小区xx号楼3单元xx室、房产证号104305、建筑面积101.77平方米的房产，及附属建筑，出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。（济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例）买方已对上述房产作了充分了解，自愿承买。房屋总价款为38万元，付款方式为首付款10万元，过户手续完结的同时付清余款28万元，卖方积极协助买方办理和完善房地产过户手续，过户所需的全部费用由买方承担。签订转让协议前，该房由李xx和苏xx、范四一家共同居住。2006年10月，涉案房屋交付给孙xx，现房屋由孙xx、石xx居住使用。

双方当事人争议的焦点是：一、涉案房屋的性质；二、苏xx、孙xx所签《房地产转让协议书》中所约定的购房款的实际履行情况；三、苏xx、孙xx所签《房地产转让协议书》的效力。

关于焦点一：李xx、范一、范二、范三、范四认为涉案房屋为范xx和李xx夫妻关系存续期间所得，应当认定为范xx和李xx的夫妻共同财产。孙xx、石xx认为涉案房屋是范xx去世十年后通过房改取得的所有权，且付款方式全部是工龄补贴，因此应当认定为李xx的个人财产。苏xx则认为房产证显示涉案房屋的产权人是范xx。一审法院认为，我国《婚姻法》规定，夫妻共同财产是指夫妻婚姻关系存续期间所得的财产。《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。（济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例）本案所涉房屋在范xx去世时尚没有进行房改，因此范xx生前不是该房的共有人，范xx去世后的遗产中也不包括该房。最高人民法院在《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》中明确规定，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。（济南房产买卖律师非诉讼法律服务） 夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确定所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。从该复函的规定分析，工龄优惠只是属于一种政策性补贴，对房改购房的权属性质不产生影响，应以购房款的来源作为认定所购房屋是否属于夫妻共同财产的标准。本案中，李xx购买该房时未支付购房价款，双方的工龄优惠也不能作为认定房屋权属的依据，因此只能以该房的取得时间作为认定该房权属的标准。由于取得房屋所有权时范xx已经去世，故该房虽登记在范xx名下，但应当是李xx的个人财产。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例关于焦点二：孙xx、石xx称，2005年11月1日，孙xx通过工商银行向苏xx支付购房款定金10万元；2006年1月14日及2006年2月6日，孙xx通过工商银行分别向苏xx支付购房款5万元，共计10万元；2006年9月23日，孙xx支付购房款现金15万元，由范四出具收条；截止至2006年10月，孙xx、石xx共向苏xx夫妇支付购房款35万元。为证明其主张，孙xx、石xx提交中国工商银行牡丹卡存款凭单三张及收条一张予以证明。李xx、范一、范二、范三、范四对孙xx提交的三张银行存款凭单没有异议，但称该款项不是支付给李xx、范一、范二、范三、范四的款项，与李xx、范一、范二、范三、范四没有关系。对于收条所涉及的款项，是孙xx归还范四的借款，不属于购房款，但李xx、范一、范二、范三、范四对此未能提交证据予以证实。苏xx对孙xx、石xx提交的中国工商银行牡丹卡存款凭单的真实性没有异议，但称实际收到孙xx交付的购房款数额为20万元，并称购房款项一直由苏xx和孙xx进行结算，因范四与孙xx是朋友，有借款关系，范四的收条与本案的房屋买卖没有关系。一审法院认为，根据孙xx、马红云提交的存款凭单和苏xx的陈述可以认定，孙xx已向苏xx支付购房款20万元。（济南房产买卖律师非诉讼法律服务） 由于范四与苏xx系夫妻关系，且范四出具收条的时间为2006年9月23日，即苏xx与孙xx签订《房地产转让协议书》之后，因此不能排除范四代苏xx收取购房款的可能，现孙xx、石xx提交由范四出具的收到现金15万元的收条，在李xx、范一、范二、范三、范四和苏xx未提交相反证据的情况下，不能认定该15万元为孙xx偿还范四的借款，应确认孙xx、石xx向苏xx支付购房款35万元。

关于焦点三：李xx、范一、范二、范三、范四称苏xx对本案所涉房产无所有权，其作为无权处分人在没有得到全体共同共有人同意的情况下处分该房产应视为无效。为证明其主张，李xx、范一、范二、范三、范四在诉讼中提交孙xx、范四和朋友的合影照片一张，证明孙xx、范四系朋友关系，孙xx对于范四、苏xx的家庭情况和房产情况非常清楚，孙xx在明知苏xx对该房没有处分权的情况下，仍然签订购房合同，主观上有过错。孙xx、石xx称其与范四、苏xx夫妇在购买本案房产前就认识，且关系很好。买房前两天，孙xx、石xx夫妇和苏xx夫妇，罗某、张某夫妇，王某夫妇一起吃晚饭，晚饭后去看了本案所涉房屋。看房时李xx在家，李xx、范四、苏xx欲卖房，均称该房好，并谈到价钱，苏xx主张38万元。房地产转让协议的签订时间是2005年10月31日晚，地点就在该房屋内，当时李xx也在场，李xx让苏xx签的字。（济南房产买卖律师非诉讼法律服务） 房子交付后的2006年11月中旬，李xx和苏xx、范四一家搬到某小区居住，孙xx、石xx夫妇前去祝贺，因此对该转让行为李xx是知情的，苏xx的签字行为是李xx口头授权的结果，且李xx和苏xx、范四一家一直在该房居住，孙xx、石xx有理由相信苏xx转让房屋的行为代表一家人。为证明其主张，孙xx、石xx申请证人王某、张某及罗某出庭作证。证人王某陈述，其与苏xx夫妇和孙xx夫妇均是很好的朋友，2005年10月份的一天晚上，朋友一起吃饭谈论起买卖房屋的事情，晚饭后就一起去苏xx家看房，当时范四的母亲李xx在家。后来范四一家搬到某小区居住，大家去拜访，当时李xx对孙xx说，卖房的事先不要告诉外人。证人张某陈述，苏xx和孙xx签订《房地产转让协议书》时其是中间人，当时李xx在场，并称都让女婿（即苏xx）办，所以没有在合同上签字。证人罗某陈述，范四和孙xx都是其同学，2005年范四要卖房子，孙xx要买房子，后来罗某便带孙xx去范四家看了房子，当时李xx在家，对卖房的事情向罗某表示感谢。苏xx称买卖双方均明知该转让行为属于无权处分，该行为恶意侵犯了李xx、范一、范二、范三、范四的利益，不应受到法律保护。一审法院认为，根据焦点一的分析，可以认定本案所涉房屋为李xx的个人财产，李xx对该房屋具有处分权。范xx去世后该房产一直由李xx与范四、苏xx一家共同居住使用。根据一般社会经验，买房一方即孙xx应当去现场看房，李xx不可能对苏xx的卖房行为不知情，因此孙xx、石xx几位证人的证言可信度较高，应予采信。根据证人与孙xx、石xx相一致的陈述可以认定，孙xx与苏xx签订《房地产转让协议书》时李xx在场，对该协议签订行为未提出异议；李xx知道苏xx的卖房行为而未表示反对，而且同苏xx、范四一家一起搬出该房屋并交付给孙xx、石xx；孙xx、石xx从2006年10月搬入该房居住至今，在此期间李xx从未对该房主张过权利。（济南房产买卖律师）  从上述行为亦可以看出，李xx对苏xx的卖房行为是明知的，同时也是认可的。孙xx有理由相信，苏xx与其签订《房地产转让协议书》的行为是在李xx的授权范围内代表李xx作出的，苏xx与李xx之间为代理关系。我国《合同法》规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此，苏xx与孙xx于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》有效，该协议对委托人李xx和第三人孙xx具有直接约束力。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例一审法院认为

苏xx与孙xx于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》合法有效。李xx、范一、范二、范三、范四请求判令苏xx与孙xx所签订的《房地产转让协议书》无效，孙xx、石xx腾出济南市xxxx区xx号楼3单元xx室交还李xx、范一、范二、范三、范四的诉讼请求，理由不当，不予支持。由于苏xx签订协议书的行为系代表委托人李xx作出的，其行为的法律后果应由委托人承担。孙xx、石xx在协议签订后按协议约定支付了涉案房屋的对价，协议的相对方，即李xx应当按照协议的约定履行其相应的义务。（济南房产买卖律师） 现孙xx、石xx主张李xx继续履行协议，办理房屋过户手续，事实清楚，理由正当，应予支持。由于范一、范二、范三、范四不是合同的当事人，不应承担合同义务，因此孙xx、石xx主张范一、范二、范三、范四继续履行合同，办理房产过户的诉讼请求，理由不当，不予支持。

一审法院判决

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条之规定，济南市市中区人民法院作出（2009）市民初字第xx号民事判决：一、驳回原告李xx、范一、范二、范三、范四的诉讼请求；二、反诉被告李xx继续履行苏xx与孙xx于2005年10月31日签订的房地产转让协议书，于本判决生效之日起三十日内协助孙xx、石xx办理位于济南市市中区xx号楼3单元xx室（房产证号为：济房权证省直字第xx号）房屋的过户手续；三、驳回反诉原告孙xx、石xx的其他反诉请求。案件受理费4350元，由李xx、范一、范二、范三、范四负担；反诉案件受理费xx62元，财产保全费3020元，由李xx负担。

二审法院认为，

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例 双方争议的焦点为：一、涉案房屋为范xx与李xx的共有财产还是李xx的个人财产；二、苏xx与孙xx签订的《房地产转让协议书》为无权处分还是有效代理；三、范四收取的孙xx的15万元是孙xx支付的购房款还是孙xx偿还给范四的其他债务。（济南房产买卖律师）

关于焦点一，本院认为，最高人民法院《复函》中，对享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产有较为明确的意见，即：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的，应视为个人财产；如果遗产没有分割，应查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方所得，如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。本案所涉事实与最高人民法院上述《复函》中不同的部分为：范xx与李xx的工龄相加后，因其享有的优惠高于购房的成本价格，在购买涉案房屋时李xx并未实际支付购房款。因此，该案所涉事实只满足了最高人民法院上述《复函》中认定是夫妻共同财产还是个人财产的其中一个条件，即“遗产尚未分割“的条件，并没有满足“购房款是夫妻双方的共同积蓄“或“健在一方用自己的积蓄购买“这两个条件，因此，本案的情况属于另外一种特殊情形。（济南房产买卖律师） 由于李xx在购买涉案房屋时，诸继承人对范xx的遗产尚未继承，李xx亦未实际支出购房款，不能满足最高人民法院上述《复函》中认定属于个人财产的条件，所以，认定涉案房屋为李xx个人财产无法律依据。且用工龄计算购房款的折扣价格是国家给予职工的一种价格优惠政策，这种价格优惠是基于特定的人而产生，属于职工个人所有并可以用金钱衡量，这种价格优惠政策不仅及于生者并且可以及于亡者，具有区别于其他财产取得的不同属性，结合最高人民法院《复函》的规定及本案所涉房屋取得的具体情形，应认定涉案房屋为夫妻共同财产为宜。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例关于焦点二，本院认为，《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋为房改房，登记在范xx名下，并非苏xx的财产，苏xx对涉案房屋并不享有所有权，因此，在没有征得所有权人同意之前，苏xx无权以自己的名义进行处分。诉讼中，孙xx、石xx为支持其与苏xx所签合同为有效合同的主张，提供了证人张某、罗某与王某的证言，意在证实苏xx与其就涉案房屋签订《房地产转让协议书》的行为是苏xx接受李xx委托的代理行为。《民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。（济南房产买卖纠纷律师诉讼代理）按照上述规定，委托代理关系是代理人在委托人的授权下以委托人的名义所进行的民事法律行为。而本案中苏xx是以自己的名义与孙xx签订的《房地产转让协议书》，不符合《民法通则》及《合同法》有关代理行为的相关规定，因此李xx与苏xx之间不构成委托代理关系。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例关于焦点三，本院认为：诉讼中，范四对于2006年9月23日收到孙xx支付的现金15万元并向孙xx出具收到条的事实并不否认，可以认定。（济南房产买卖纠纷律师诉讼代理）范四称该款与孙xx支付的购房款无关，但诉讼中范四并未提交证据证实其与孙xx之间除涉案房屋的买卖关系外尚存在着其他债权债务关系，虽然孙xx以银行卡转账的方式已经分三次向苏xx支付了购房款20万元，但双方并未约定所有的购房款均采用银行转账的方式支付，孙xx亦有以其他方式支付购房款的可能，故仅以孙xx曾采用的付款方式为银行卡转账方式，不足以证实范四所收取的该15万元不是购房款而是双方对其他债权债务的结算，故在范四不能提交证据证实其与孙xx之间尚存在其他债权债务的情况下，应认定该15万元为孙xx支付的购房款。

综上，本院认为，本案中，涉案房屋应为范xx与李xx夫妻共有财产，因范xx的法定继承人在范xx去世后对其遗产并未分割，故涉案房屋处于共有的状态。（济南房产买卖纠纷律师诉讼代理）  苏xx并非涉案房屋的所有人，其无权处分涉案房屋。然而苏xx以自己的名义与孙xx签订《房地产转让协议书》，事前未征得涉案房屋共有人的同意，事后未得到涉案房屋共有人的追认，亦未取得涉案房屋的处分权，同时，苏xx与孙xx的行为已侵害了李xx、范一等共有人的利益，因此，苏xx与孙xx签订《房地产转让协议书》，不符合《合同法》第五十一条中所规定的合同有效的情形，故该《房地产转让协议书》应认定为无效。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，李xx、范一、范二、范三、范四主张孙xx、石xx应当返还涉案房屋的诉讼请求成立，本院应予支持。原审法院支持孙xx、石xx的反诉请求欠当，本院予以纠正。基于合同无效，孙xx、石xx可以向相对人另行主张权利。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖合同纠纷案例二审法院判决

一、撤销济南市市中区人民法院（2009）市民初字第xx号民事判决；二、被上诉人苏xx与被上诉人孙xx于2005年10月31日签订的《房地产转让协议书》为无效合同；三、被上诉人孙xx、石xx于本判决生效之日起30日内将济南市市中区xx号楼3单元xx室（房产证号为：济房权证省直字第xx号）返还给上诉人李xx、范一、范二、范三、范四；四、驳回上诉人李xx、范一、范二、范三、范四的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人孙xx、石xx的反诉请求。

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