济南房产律师谈：买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任

一、  开发商既延期交房又逾期办证能否主张双重违约金？

在商品房买卖合同的履行过程中，开发商的逾期交房行为及逾期办证行为经常同时出现，商品房买卖合同中一般也会同时约定逾期交房违约金及逾期办证违约金条款，当开发商同时出现以上两种违约行为时，两种违约金能否同时适用。在商品房买卖合同纠纷案件中，涉案合同明确约定了交房和办证的具体日期以及逾期交房、逾期办证违约金，开发商过分延迟交付商品房，以至于交房时间超过了合同约定的办证日期，买受人请求开发商就该逾期期间同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，能否予以支持？

济南房产律师认为：如涉案房屋买卖合同约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金的，系开发商作出的合同承诺。因开发商过分迟延交房，导致交付房屋的实际日期不仅超过了合同约定交房日期，甚至超过了其承诺的买受人可取得房产权属证书的日期的，虽然在合同约定的办证日之后、出卖人实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内，开发商既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担相应的违约责任。买受人请求开发商同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

有关逾期交房违约金和逾期办证违约金的案例

案情简介

2014年10月，张三与李四开发公司签订商品房买卖合同一份，合同约定2015年8月1日之前李四开发公司将符合交付条件的商品房交付张三使用。预期逾期交付的，须按日支付已付房款万分之三的违约金。张三开发公司负责办理土地使用权及商品房所有权初始登记，并于2015年11月1日前取得土地、房屋权属证书，交付给张三。逾期交付权属证书或登记证明的，李四开发公司按日向张三支付已付房款万分之三的违约金。

合同签订后，张三支付了全部购房款，但直至2016年2月1日李四开发公司还未交付房屋及办理权属证书。张三诉至法院，要求李四开发公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。

此案件，有以下两种观点。

一种观点认为，直至张三起诉之日，李四开发公司尚未交房，其逾期交房的违约行为一直在延续，不应再计算逾期办证的违约金。

另一种观点认为，合同中明确约定了具体的交房和办证日期，现李四开发公司未能按期履行，就应分别承担违约责任。张三要求李四开发公司支付相应逾期交房违约金和逾期办证违约金，应予支持。

济南房产律师认为司法实践中多采用第二种观点，理由如下：

1.商品房买卖合同大多属于格式合同，签订合同过程中开发公司占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，尤其是交房及办证时间，一般由开发公司确定。在此背景下，作为专业的房地产开发企业，在何时交房、交房之后多长时间申请办证等时间的确定上，应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素，进行了较为精准的测算。最终，经过双方协商，对交房时间和办证时间等作了具体的约定。既然有了明确约定，则开发公司逾期履行，就应当分别承担违约责任。

2.同时支付两种逾期违约金符合公平原则。商品房买卖合同中买房人的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发公司的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。合同中不仅规定了开发公司逾期交房和办证的违约责任，对买房人逾期付款的违约责任同样作了规定，可以说双方之间的权利义务对等。开发公司在合同中明确承诺了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应依据合同约定分别承担违约责任。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交房违约责任的承担方式，第十八条规定了逾期办证承担违约责任的具体情形。对于开发公司超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金。并且根据第十八条的规定，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发公司理当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。

4.开发公司超过办证日期尚未交房，同时计取逾期交房违约金和逾期办证违约金，可以督促开发公司进一步规范管理，积极完成商品房的建设施工，早日达到交付条件，并及时申请办理权属证书，维护购房者的合法权益。当然，根据合同法的规定，当事人之间约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院适当减少，开发公司可据此并根据实际情况请求减少违约金。

相关司法判例

（杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第113号民事判决、浙江省高级人民法院（2013）浙民提字第57号民事判决书）

2010年4月，何惠琴与德嘉公司签订商品房买卖合同，约定何惠琴购买德嘉公司开发的金沙阳光公寓房屋一套。合同约定德嘉公司于2011年12月28日前将符合约定条件的房屋交付给何惠琴，于2012年3月30日前取得相关土地、房屋权属证书交付给何惠琴；并分别约定了违约责任。德嘉公司实际于2012年3月23日通知何惠琴收房，于同年6月15日通知何惠琴办理房产证。2012年9月，何惠琴起诉要求德嘉公司自2011年12月29日、2012年3月31日起分别支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。

对于本案逾期办证违约金，存在不同意见。有意见认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款规定，期房的办证期间应为房屋交付后90日。双方合同约定的德嘉公司交房日期和办证日期亦间隔3个月，因此，在德嘉公司逾期交房的情况下，其履行办证义务的期间应为房屋实际交付的2012年3月23日后的3个月内即2012年6月23日之前。本案德嘉公司于2012年6月15日通知何惠琴办理房产证，并未逾期，无需承担逾期办证违约金。有意见则认为，双方合同已经明确约定德嘉公司应于2012年3月30日前履行办证义务，而德嘉公司于2012年6月15日通知何惠琴办理房产证，已经逾期，应当承担逾期办证违约金。

案经审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款规定，在商品房买卖合同已经约定了办理房屋所有权登记期限的情况下，出卖人应当按约履行办证义务，否则应承担违约责任。本案双方当事人订立的合同对德嘉公司应于2012年3月30日前履行办证义务的约定明确、清晰。在合同约定的办证期间届满后至房屋实际交付前，德嘉公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应分别承担相应的违约责任。

济南房产律师总结：如商品房买卖合同既有逾期交房违约金条款，又有逾期办证违约金条款，合同履行过程中开发商确实既有逾期交房行为，又有逾期办证行为，在合同没有特别约定的情形下，购房要求开发商同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，法院一般均会支持。

二、商品房买卖合同分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任

济南房产律师认为：如果商品房买卖合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。并且，商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。

逾期交房、逾期办证违约金案例

案情简介：

2012年，原告与开发公司签订商品房买卖合同，约定了逾期交房及逾期办证违约金，同时约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。交房日期届满前，开发公司与原告签署《双方同意书》：“经本人与开发公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”。嗣后，开发公司以原告无正当理由不予以配合交房工作系明显违约行为，其不应承担逾期交房及逾期办证义务。

浙江省余姚市人民法院一审认为：

本案的争议焦点：一是涉案房屋的交付；二是违约责任的承担。

 本案中，原告周某、俞某与被告众安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

一、涉案房屋的交付。

 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

依据原告周某、俞某与被告众安公司双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”

被告认为依据二原告出具的《双方同意书》，被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明，原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日前另行书面通知原告办理交房手续。

二原告在该《双方同意书》上言明“经本人与众安公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”。

该文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示，只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作，即并未免除被告的书面通知以及签署交接单等义务，因此商品房达到交付使用条件后，被告仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单等，且不仅仅局限于“领取X幢X号钥匙等物料”。

被告辩称原告在该《双方同意书》上已向被告承诺将于约定日期即2012年12月31日前配合被告办理相关交房手续，以便按期办理产权手续，现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为，但被告未向法院提供证据以证明确系原告不配合导致被告无法完全交房。且在2013年9月23日，原告就X幢X号房产的有关车库、地下室、进户门、阳台等方面的质量瑕疵问题至被告处交涉，被告方的工作人员在《悦龙湾X幢X号房产所在问题》上进行了说明，并提出整改意见(在2013年10月5日前整改完毕)。

 可见，双方事实上也认可涉案房屋尚未具备交付条件，该房屋亦未实际转移给原告方占有使用。同时，依据二原告在该《双方同意书》上的承诺“本人承诺愿意在2013年6月30前将X幢X号作为众安公司工程部办公使用待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺”，可推断出原告方同意将涉案房屋延迟至2013年7月1日交付。

 综合分析上述情况，法院认定被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方，故被告的逾期交付行为已构成违约。

二、违约责任的承担。

1．原告俞某、周某认为被告众安公司应当承担逾期交房和逾期交付房产证、土地证的违约责任；被告认为被告已经于2013年3月9日取得涉案房屋所有权证，于2013年3月25日取得土地使用权证，上述均属于合同约定2013年3月31日之前，只有在买卖双方办理完毕交房手续后上述权证才可以过户到原告名下，因原告原因导致产权证无法过户，即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间应当相应的顺延。

首先，《商品房买卖合同》载明：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。

该内容明确被告应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告方，而不能理解为被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定原告方何时才能取得房地产权证 (将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下)，现被告已逾期交付房地产权属证书，显然与此相悖，被告亦未提供证据证明系可归责于原告方的原因导致逾期交付房地产权属证书。

其次，依照合同约定，被告负有按时交房与按时交付权属证书的义务。

现被告以合同中的条款(附件八补充协议第6条第2款)“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由，认为即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间也应当相应的顺延。

 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提清对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

 附件八补充协议第6条第2款系被告方提供，其内容显然置原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。

2．二原告要求被告支付逾期交房的违约金以及逾期交付权属证书的违约金；被告某房地产开发有限公司认为，即使认定构成违约情况下恳请按照法律规定适当减少违约金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，二原告与被告之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质 (惩罚性违约金)，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。

 二原告已按照合同约定将购房款5162730元全部支付给被告，为防止被告怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。

二原告诉请被告立即履行2013年9月23日出具的《悦龙湾X幢X号房产所在问题》维修单确定的维修义务，维修结果应与图纸相符，达到国家标准，其实质在于要求被告按约及时交付房屋。

 综上，浙江省余姚市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年5月23日判决：

 一、被告众安公司于本判决生效之日起三十日内向原告周某、俞某交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋；

二、被告众安公司于本判决生效之日起三十日内向原告周某、俞某交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的房地产权属证书(即被告众安公司办理余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告周某、俞某承担)；

 三、被告众安公司按原告周某、俞某已付购房款5162730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日，违约金为191021.01元)；

 四、被告众安公司按原告周某、俞某已付购房款5 162 730元从2013年4月1日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为425925.23元)；

 五、驳回原告周某、俞某的其他诉讼请求。

 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11 828元，减半收取5914元，保全费4770元，合计10 684元，由原告周某、俞某承担2473元、被告某房地产开发有限公司承担8211元。

众安公司不服一审判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉称：一审认定事实错误，适用法律不当，请求驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。

 被上诉人周某、俞某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

 浙江省宁波市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

浙江省宁波市中级人民法院二审认为：

 上诉人众安公司与被上诉人周某、俞某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。

根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……。”说明上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续；而依据被上诉人出具的《双方同意书》，被上诉人会按照双方约定的时间配合办理交房手续，故上诉人无需在2012年12月31日前另行书面通知被上诉人办理交房手续。

但根据双方在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看，双方至今并未解决交房问题，上诉人存在逾期交房的违约行为。

 对于《商品房买卖合同》中约定的“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，明确了上诉人应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给被上诉人，而不能理解为上诉人自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定被上诉人何时才能取得房地产权证书(将房产从上诉人公司转移登记过户至被上诉人名下)，现上诉人已逾期交付房地产权属证书，应当承担违约责任。

 至于附件八补充协议第6条第2款关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

该补充协议的格式条款系上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对被上诉人利益不利，导致被上诉人权益处于不确定状态，免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。

综上，浙江省宁波市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条，于2014年8月13日判决：

 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9969元，由上诉人众安公司负担。

本判决为终审判决。

综上所述，商品房买卖合同中买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任，如有法律问题可以向济南房产纠纷专业律师咨询。