济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例相关法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条 诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。

当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩盖非法目的；

（四） 损害社会公共利益；

（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例一审法院查明

A因家中位于XX路X号房屋拆迁，于1989年7月16日迁入某小区X号楼X号房屋。后该房屋由其弟弟即C居住使用。C与B于1994年7月23日签订《转让房屋使用权协议书》，载明转让房屋使用者为A（甲方），被转让房屋使用者为B（乙方）。内容为：1、甲方自愿将XX区某小区X号楼X室（两居室房屋一套）转让给乙方，转让费15800元。本房过户手续办完后，由乙方以现金方式一次付给甲方15800元。2、本房的过户手续因甲方无能力办理，经协商，由乙方负责办理，所需费用乙方自愿承担。3、甲方自89年7月份至签定本协议日期止，凡属甲方未交付的房租、水电费，乙方自愿承担。乙方现已为甲方支付上述现金338.04元，收据在乙方保存。4、甲方实际收到乙方支付的现金15800元整。5、本协议一式三份，由甲方、乙方、证明人三方共同签字后生效。B及C分别在该协议的乙方、甲方处签名，郝某某作为证明人在该协议上签名。同日，B向C交付15800元，C出具两张收条，一张写明收到现金3800元，署名为其个人，另一张写明收到现金12000元，其署名为A。B与C于1994年7月23日签订协议后，在房管部门交纳了房租，并将该某小区X号楼XX室的使用权人由A变为其本人。后B于1999年参加房改，交纳了相应款项，取得该处房屋的所有权。2001年8月21日，该处房屋登记在B名下，房屋坐落及房号变更为XX区某路X号楼X-X号。B在本案审理中说明该处房屋其于2010年另行出售他人，其原持有的房屋所有权证已注销。以上事实有A及B分别提供《房屋所有权证》复印件，B提供房租收据、交纳购房款收据及双方当事人的陈述为凭。A曾以本案B、C为被告于2012年3月21日提起诉讼，后于同年9月19日以需要补充新证据为由撤回了起诉。本案审理中，因原审法院认为B与C于1994年7月23日签订的《转让房屋使用权协议书》应为有效，原审法院就此向A进行释明，其表示坚持诉讼请求。

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例一审法院认为

A在本案中的诉讼请求为要求确认B与C于1994年7月23日签订的《转让房屋使用权协议书》无效，其就此提供了1989年7月16日的《拆迁房屋补偿协议》及《租赁公房迁入证》。依以上证据显示某小区X号楼X号（后变更为XX区XX路X号楼X-X号）房屋为公房，A为原使用权人。原审法院认为C在与B1994年7月23日签订协议时即使存在未经A授权的情形，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。且转让协议涉及的房屋为公房，A对该房屋并不享有所有权，只是享有使用权。而B取得该处房屋后即在房管部门变更了使用权人，其后更是通过房改取得了所有权。因此，B与C于1994年7月23日签订的《转让房屋使用权协议书》应为有效。因A提出的诉讼主张与原审法院根据事实作出的认定不一致，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向其进行了释明，但其拒绝变更。因此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决：驳回原告A要求判令被告B与被告C于1994年7月23日签订《转让房屋使用权协议书》无效的诉讼请求。案件受理费195元，由原告A负担。

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例上诉人诉称

B、C恶意串通，达成涉案房屋使用权买卖协议，违反了租赁公房使用权不允许买卖的法律法规，且B采用欺骗、隐瞒事实的方法，使用违法手段，以先过户后签协议的方式串通房管部门人员将房屋使用权及承租人变更至自己名下，损害了A的合法权益，故B、C之间签订的转让房屋使用权协议无效。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持A的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由B、C承担。

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例被上诉人辩称

被上诉人B答辩称：坚持原审答辩意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

被上诉人C未到庭答辩。

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例法院查明

另查明，二审中，本院向C调查了解，C认可签订转让房屋使用权协议书时，其向B交付了A的房屋使用权证书（C称之为住房证，B称之为公房租赁证）。

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例二审法院认为

1994年7月23日C以A的名义与B于签订了《转让房屋使用权协议书》。A主张C、B恶意串通，隐瞒转让房屋使用权的事实，C亦属无权处分，故双方签订的转让房屋使用权协议书无效。本院认为，A对涉案房屋享有使用权，C与B签订转让房屋使用权协议后，B向C支付了转让费15800元，房屋所有权人济南市XX区房地产管理局亦以变更承租人为B的方式予以准许，且该协议书未违反法律法规的相关规定，故该协议书有效。A主张C、B恶意串通，隐瞒转让房屋使用权的事实未提交证据证实，本院不予采信。C与A系姐弟，A亦认可涉案房屋系由C看管使用，C与B签订转让房屋使用权协议书时，由其邻居在协议书中签字见证，C向B交付了A的房屋使用权证书，故B有理由相信C系受A的委托办理房屋使用权转让事宜，即使存在C未征得A同意的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。A不能因此主张C与B之间签订的转让房屋使用权协议无效。A有关确认C与B签订的转让房屋使用权协议无效的请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

济南房屋买卖律师谈济南房产买卖合同房屋使用权转让纠纷案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。