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济南房产买卖律师济南房产买卖合同纠纷原告诉称

请求：1、请求判决撤销原告与被告于2014年5月31日办理收楼手续的行为；2、请求判决解除原告与被告于2013年9月4日签订的编号为xx的《xx省商品房买卖合同》；3、请求判决被告立即返回购房款308992元、维修基金1320.48元、契税3089.92元、办证费467.06元、查询费50元、评估费用1544.96元、存贷通费240元，以及支付违约金15785.20元给原告；4、请求判决被告赔偿原告利息损失31000元（从2014年4月起计至2017年4月）；5、本案诉讼费用由被告承担。

济南房产买卖律师济南房产买卖合同纠纷法院查明

原告张xx与被告xx公司于2013年9月4日签订了《xx省商品房买卖合同》（编号：xx），购买被告开发建设的xx县xxxxxx小区第3栋404房，总购房款308992元。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。

同日，双方还签订《合同补充协议》。该补充协议第五条约定：关于房屋的交付及交接的补充约定。1、买卖双方确认，在下列条件均具备的前提下，买受人有权按出卖人制订的房屋交付流程在主合同第八条约定的交付期限办理房屋交接手续：（1）买受人已按主合同及本补充协议约定，付清主合同签订时买受人全部应付款项，包括房价款、面积差价款、违约金、赔偿金等。申请购房贷款的，所有贷款应到达出卖人房款专用银行账户。（2）买受人已按主合同及本补充协议约定，付清主合同签订时买受应支付的合税、费。（3）买受人已配合出卖人办理完毕主合同的政府部门备案登记手续及预告登记手续。如买受人不具备上述条件，出卖人有权不向买受人交付该商品房，无须按主合同及本补充协议约定向买受人发出房屋交付通知书，且出卖人不承担由此产生的逾期交房责任。买受人除按主合同及本补充协议相关条款约定承担违约责任外，还应自出卖人向该商品所在项目同期交付的其他买受人发出的交付通知书中记载的商品房集中交付期限届满之日起，有关该商品房的责任风险按本条第4款下各项约定处理。2、出卖人应于主合同第八条约定的交付期限前向买受人发出交付通知书，买受人应按照交付通知书所载明的交接期限内前往指定的地点办理房屋交接手续，并签署房屋交接单，房屋交接单的签署日期即为该房屋的交付日。但对未具备本条第1款约定条件的买受人，出卖人有权自主选择延期发出交付通知书。双方确认出卖人延期发出的交付通知书中所载明的交付日期为买受人具备本条第1款约定的全部条件后30日内。第十条约定：合同的解除。第2项：如因出卖人违约，买受人有权解除主合同及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除主合同及本补充协议。

签订合同后，原告依约支付首期购房款139992元，剩余购房款169000元以按揭贷款方式，由原告向第三人xx农行贷款支付给被告。原告按约定向被告支付了维修基金1320.48元、契税3089.92元、办证费467.06元。因为按揭贷款，还为此支出查询费50元、存贷通费240元、评估费用1544.96元，共计315704.42元。2014年5月31日，被告xx公司与原告张xx办理交房的书面手续，并达成延期交楼补偿协议，由被告xx公司支付补偿金2781元给原告张xx，原告张xx承诺不再追究被告xx公司因延期交楼所产生的一切责任。

另查明，被告xx公司售卖本案讼争商品房前已取得涉讼商品房所在楼房的商品房预售许可证，于2017年3月21日取得xx县住房和城乡规划建设局的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位评定为合格，予以备案。2017年3月24日，xx县不动产登记局复函被告xx公司，称：经查验，该公司xx滨海旅游度假区xx第2、3幢符合办证条件，但由于xx县不动产登记局目前处于新旧办证系统转换时间，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间请等候通知。待该局完成新旧系统转换，恢复正常业务办理。

原告张xx于2017年4月18日以被告xx公司所交付房屋未经竣工验收备案，尚未具备交付条件，至今无法办理房产证，已构成根本性违约为由，向本院提起民事诉讼，请求判如所请。

济南房产买卖律师济南房产买卖合同纠纷法院认为

本案是商品房买卖预售合同纠纷。被告xx公司取得商品房预售许可证，将商品房售卖给原告张xx，双方签订的《xx省商品房买卖合同》（编号xx）以及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，买卖合同合法有效，双方当事人应按约全面履行。本案的争议焦点：一、原告请求撤销房屋交付手续、解除合同有否法律依据，应否采纳。二、原告请求返还购房款、支付违约金及利息，有否事实及法律依据。

对于第一争议焦点。合同签订后，被告xx公司理应依约在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，但被告xx公司逾期未将房屋交付给原告张xx使用已超过30天。原告按照合同约定有权解除合同，并可要求被告承担违约责任。双方在《合同补充协议》第十条中约定：如因出卖人违约，买受人有权解除主合同及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除主合同及本补充协议。原告并没有在解除权成就后30日行使解除权，而是双方于2014年5月31日办理交房手续，并达成延期交楼补偿协议，由被告xx公司支付补偿金2781元给原告张xx，原告张xx承诺不再追究被告xx公司因延期交楼所产生的一切责任。虽然交楼时讼争的房屋未经建设行政主管部门竣工验收备案，但是经查实，被告xx公司提供的xx县建设工程质量安全监督站的《工程质量监督报告》（2017年1月9日），证实建筑安装已基本满足竣工验收条件，没出现质量缺陷，经验收组对工程资料和工程质量进行检验，该工程已按设计图纸和合同约定内容完成，已执行施工规范和工程建设强制性标准，验收组人员一致评为合格工程，并于2014年4月18日出具建筑工程竣工验收报告，该工程因施工单位未能提供完整的工程竣工资料，该工程责任五方主体共同制定检测方案并委托第三方xx保顺房屋鉴定有限公司对本工程进行房屋结构可靠性检测鉴定，鉴定结果报告五方主体认同作为工程质量及资料补充依据并作为备案条件，同意按设计用途使用。于2017年3月21日取得xx县住房和城乡规划建设局的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，注明竣工验收日期为2014年4月18日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位评定为合格，经核查工程竣工验收备案文件齐全，现予以备案。在本案诉讼前，被告已取得房屋竣工验收备案手续，对之前没有取得备案手续亦作了合理说明，交付符合有关条件，讼争房屋亦符合不动产登记的办证条件，原、被告双方已全面履行合同，合同目的已实现，故本院对原告称交楼时讼争房屋未经竣工验收备案，不具备交付条件，请求撤销交付手续和解除合同的意见不予采纳。

对于第二个争议焦点。由于原、被告双方已全面履行合同，被告已交付房屋给原告，虽有延期交房，但原、被告双方已达成延期交房补偿协议，并已支付补偿款，原告诉请返还购房款、支付违约金及利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，原告张xx以被告所售房屋未经建设行政主管部门备案，不具备交付条件，至今未能办理产权登记，已构成根本性违约为由，请求撤销交付手续和解除合同，要求被告返还购房款308992元、维修基金1320.48元、契税3089.92元、办证费467.06元、查询费50元、评估费用1544.96元、存贷通费240元，支付违约金15785.20元，赔偿利息损失31000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：

济南房产买卖律师济南房产买卖合同纠纷---裁判结果

驳回原告张xx的诉讼请求。

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