济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例

济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例济南商品房买卖律师代理认购合同签订后出卖人又将房屋另售他人（一房二卖）案例。济南商品房买卖律师，如遇商品房买卖法律问题可以向济南商品房买卖律师咨询。

济南商品房买卖律师：济南xx公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第三项、第四项，并驳回王xx该部分的诉讼请求，一、二审诉讼费用由王xx负担。（济南商品房买卖律师  一房两卖案例）事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、认购书的性质应为商品房买卖预约合同，而非商品房买卖本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该解释表明，将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，应满足两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是应具备合同实际履行条件，即“出卖人已经按照约定收受购房款”，出卖人可将双方约定的具体房屋交付的。（济南商品房买卖律师  一房两卖案例）双方签订的认购书仅约定了当事人的信息、房屋的大约面积数及整个小区的认购均价。商品房的基本情况，具体位置、房屋结构、建筑面积(地下室面积)、商品房总价款及房屋交付时间等主要内容并无约定，济南xx公司亦未收受购房款。一审法院根据相关法规或规范性文件推导房屋的交付条件及期限、产权登记、面积差异、违约责任等事宜，于法无据。首先，房屋的交付条件、期限、产权登记、面积差异、违约责任等是商品房买卖合同的主要内容，在符合法律法规规定的情况下，应充分尊重当事人的意思自治。（济南商品房买卖律师  一房两卖房子归谁）法律并未禁止商品房买卖合同当事人对所涉合同内容作进一步约定或另行约定，一审法院代合同当事人推定商品房买卖合同主要内容的行为，违反了合同法的平等、自愿原则以及民事诉讼法的处分原则。其次，一审法院以推定本约的方法来推定预约的内容，进而再推定预约认购书具备了本约商品房买卖合同的性质，恰恰说明认购书不具备商品房买卖合同的主要内容。最后，认购书中明确约定王xx向济南xx公司支付的是为促成交易的认购订金，并非预付房款(只有在签署正式的买卖合同后再转为首期购房款的一部分)，济南xx公司并未向王xx收受购房款，故认购书不具备商品房买卖合同实际履行的条件。因此，认购书不应被认定为商品房买卖合同。（济南商品房买卖律师  一房两卖房子归谁）二、济南xx公司另行销售涉诉房屋的行为不属于“一房二卖”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该解释说明，出卖人在未取得商品房预售许可证明时签订的商品房预售合同并非当然无效。首先，济南xx公司在取得商品房预售许可证明之前通知王xx签订商品房买卖合同的行为，并非于法无据，并且符合认购书的约定，通知行为有效。其次，在拆迁、规划设计完成后，通知选房并签订商品房买卖合同是为了对房屋开发竣工时间、具体位置、楼层、房号、朝向、结构、建筑面积、总价款、付款方式等主要内容进行约定，由于王xx未按通知要求签订商品房买卖合同，亦未支付剩余购房款，所选房屋也就无法确认，双方认购关系已合法解除，济南xx公司有权出售涉诉房屋。再者，王xx在接到济南xx公司前来选房、签订正式的商品房买卖合同的通知时，并未做出任何表示，一再拖延，时间长达五年，王xx行为显然是恶意的。期间，济南xx公司在商品房市场价格与开发成本不断提高的情况下，依然参照2004年约定的小区房屋均价，与其他和王xx同样情况的购房者全部完成交易，可见济南xx公司是善意诚信的(由于开发周期大大延长，出售时开发成本已达8500元／平方米)（济南商品房买卖律师  一房两卖）。因此，济南xx公司另售涉诉房屋的行为不属于“一房二卖”。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第三、四项，并驳回王xx的该部分诉讼请求。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例：王xx辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。一、一审法院根据查明的事实认定双方签订的认购协议具备商品房买卖合同性质是正确的。双方签订的认购协议及后期办理的房屋选房程序，完全固定了买卖双方的主体资格、房屋的具体坐落、房屋的单价、房屋的房款交付方式，具备了商品房买卖合同的实质性内容，至于济南xx公司所提及的认购协议中未约定的房屋质量、交房时间、面积误差处理等内容均可通过相关生效的法律法规予以确定，不影响双方基于认购协议完全的排他的履行买卖合同，所以一审法院认定认购协议属于买卖合同性质正确。二、一审认定济南xx公司2010年1月通知王xx签订合同的行为不符合双方认购协议约定的签约行为正确。济南xx公司于2015年3月19日才取得涉诉房屋商品房预售许可证，而2010年1月济南xx公司所建房屋仍处于施工阶段，不具备预售条件。双方认购协议明确约定按照济南xx公司的通知签订商品房买卖合同（预售）并交付购房款，可以认定签订买卖合同的行为应为合法行为，所以一审法院不认定济南xx公司2010年通知行为的合法性是正确的。（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）三、济南xx公司于2015年6月12日将双方认购协议确定的房屋另行出售给他人，构成一房二卖，导致王xx无法取得房屋，该行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，济南xx公司另行销售的房屋价值比双方认购协议确定的房屋价值相差近100万，一审法院根据该规定并考虑王xx支付三分之一房款的事实，按照比例判令济南xx公司支付26万元的房屋差价损失，从适用法律和公平合理的原则都是正确的，事实上济南xx公司的违约行为虽然承担了相应的违约责任，（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）但与其收益相比，还是不相符的，即济南xx公司违约获得了更大的收益。济南xx公司的上诉请求均不能成立，请求依法驳回其上诉，维持原判。

济南商品房买卖律师代理认购合同签订后出卖人又将房屋另售他人（一房二卖）案例。王xx向一审法院起诉请求：1、解除王xx与济南xx公司签订的《某某组团商品房认购书》；2、济南xx公司返还王xx预付款10万元及利息60266.7元（以10万元为基数，（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）按银行同期五年期贷款利率5.65%计算，自2004年11月27日暂计算至2015年7月13日起诉之日）；3、济南xx公司赔偿王xx房屋差价损失942102元；4、济南xx公司赔偿王xx一房两卖的损失10万元；5、济南xx公司承担本案诉讼费及保全费。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例：一审法院认定事实：济南xx投资有限公司原名称为济南xx置业有限公司。2004年，济南xx公司（甲方）与济南市某某局某某支队（乙方）签订集体购房合同书，合同约定乙方单位人员集体购买甲方位于某某小区中约两万平米的住宅楼，购买均价为3000元/平米，乙方向甲方交纳2000万元订金，购房人员每户交纳10万元购房订金；乙方单位购房人员按商品房签订购房合同，甲方负责办理房屋按揭、房产证等手续。

2004年11月27日，济南xx公司与王xx签订了《某某组团商品房认购书》（以下简称认购书），协议约定：王xx购置济南xx公司开发建设的商品房一期工程，面积选定约为120平米的三室二厅一卫房屋；认购楼价为房屋建筑面积均价3000元/平米（包含水电、暖气、煤气开户费），地下室单价1500元/平米（附：xx车北商品房单价表）；认购订金10万元，签订本认购书同时支付；付款方式：1、一次性付款（预交订金可转为房款），2、公积金按揭贷款（预交订金可转为首付款），3、银行按揭贷款（预交订金可转为首付款）；（济南商品房买卖律师  一房二卖）王xx在接到济南xx公司签约通知后5日内携本认购书及身份证到济南xx公司指定的地点签署《商品房买卖合同》（预售），并交付购房款；买卖双方在未签署《商品房买卖合同》（预售）之前，以本认购书为准，在买卖双方签署正式的买卖合同后，本认购书自行失效，已付订金自动转为首期购房款的一部分；王xx接到济南xx公司签约通知后，未按约定的期限签约，房屋不予保留，认购金10日内按银行存款利息退还王xx。王xx提交的《商品房单价表》载明，房屋一层至六层的楼层单价分别为3050元、3200元、3300元、3100元、2900元、2800元，阁楼为2500元，地下室为1500元；但是，该单价表并未加盖济南xx公司的公章。

涉案小区后来正式命名为某某小区；2015年3月19日，涉诉房屋所属项目取得了商品房现售备案证；在此之前，涉诉房屋未取得其他经过依法审批的销售依据；在涉诉房屋取得合法的销售依据之后，济南xx公司未再通知过王xx签订正式商品房销售合同，也未通知王xx解除认购书，未退还王xx支付的10万元。2015年6月12日，济南xx公司将5号楼2601室的房屋出售给案外人朱某，该房屋建筑面积为119.26平米，单价10508.59元/平米，总房款1309992元，双方已在房产登记机关办理了商品房预售合同备案；该房屋即为王xx认购的涉诉房屋。

证人张某、于某系某某支队干警，二人曾参加涉案项目的认购并于2015年7月左右与济南xx公司签订了商品房买卖合同；二人签订商品房买卖合同时的房屋单价与认购书中的单价相同。另，在2004年11月济南xx公司与某某支队、王xx签订集体购房合同书和认购书时，涉诉房屋所属项目的原规划为6层建筑，在2010年左右规划变更为28层建筑。济南xx公司认可某某支队认购的房屋均位于5号楼，某某支队其他认购人签订正式商品房销售合同时的价格与2004年11月认购书中约定的价格一致。

济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例：一审法院认为，王xx与济南xx公司签订的认购书已经明确了以下信息：出卖人与买受人及双方的住所，认购房屋为三室、面积约120平米，房屋价格3000元/平米、地下室1500元/平米，认购订金于签订认购书时支付、购房款在出卖人通知签署《商品房买卖合同》（预售）时交付，付款方式可选择一次性付款或贷款等信息；因认购房屋所属项目由6层建筑变更规划为28层建筑，王xx与济南xx公司在履行认购书的过程中已明确认购房屋为5号楼座26层01室，并进一步明确面积（约）为122.63平米。（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）对于房屋的交付条件及期限、产权登记、面积差异、违约责任等事宜，虽然王xx与济南xx公司未签订书面协议，但相关法规或规范性文件对此均有明确规定：《城市房地产管理法》第二十七条和国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条均规定，建设工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条也对面积差异问题作出了规定；对于违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已针对商品房买卖合同中违约责任未作约定或约定不明的处理进行了规定。故，在认购书的签订和履行中，王xx与济南xx公司达成的意思表示，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条中基本的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因济南xx公司已经按照约定收取了王xx支付的购房款，（济南商品房买卖律师  一房二卖）故王xx与济南xx公司已经成立了商品房买卖合同关系。对于济南xx公司认为王xx在2010年1月未按通知要求签订商品房买卖合同、未支付剩余购房款，双方认购关系已经解除、济南xx公司有权另售涉诉房屋的辩解意见，因涉诉项目在2010时才刚刚确定建筑规划、并未取得合法的销售依据，此时尚未达到签订商品房买卖合同的约定条件和法定条件，也未达到认购书约定的付款条件，王xx并未构成违约，故对于济南xx公司的该项辩解意见，一审法院不予采纳。因涉诉房屋已于2015年3月19日取得了商品房现售备案证，济南xx公司此后未再发出过签约通知或解约通知，更未退还王xx购房款，故王xx与济南xx公司的商品房买卖合同关系合法有效，一审法院将按商品房买卖合同关系认定王xx与济南xx公司的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（济南商品房买卖律师 ）未经王xx同意，济南xx公司已于2015年6月12日将涉诉房屋出售给案外人朱某并办理了网签备案，致使王xx的合同目的不能实现，故对于王xx要求解除认购书、返还10万元预付款的诉讼请求，一审法院予以支持；结合济南xx公司的过错程度及涉诉房屋的升值情况，对于王xx要求济南xx公司支付惩罚性赔偿款10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。济南xx公司于2015年6月另行出售涉诉房屋的实际价款为1309992元，涉诉房屋按认购协议计算的价格为3000元/平米×119.26平米=357780元，按此计算涉诉房屋的升值差价为1309992元-357780元=952212元，按王xx已付房款的配比的升值差价为100000元÷357780元×952212元=266144.56元，故济南xx公司还应赔偿王xx房屋升值差价损失266144.56元。对于王xx要求济南xx公司以10万元为基数，按银行同期五年期贷款利率自2004年11月27日起支付利息损失60266.7元的诉讼请求，该利息损失与王xx主张的房屋升值差价损失均系损害赔偿性质，因王xx支付的10万元已作为购房款计算了升值差价损失，且该差价损失高于王xx的利息损失金额，故对于王xx的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条第（二）项之规定，判决：一、解除原告王xx与被告济南xx投资有限公司公司签订的《xx商品房认购书》；二、被告济南xx投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王xx购房款10万元；三、被告济南xx投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王xx房屋差价损失266144.56元；四、被告济南xx投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王xx一房二卖的赔偿金10万元；五、驳回原告王xx要求被告济南xx投资有限公司支付原告王xx利息损失60266.7元的诉讼请求；六、驳回原告王xx超出部分的诉讼请求。（济南商品房买卖律师  一房二卖）若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6820元，由原告王xx负担人民币820元，被告济南xx投资有限公司负担人民币6000元；财产保全费人民币5000元，由被告济南xx投资有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南xx公司提供以下证据：证据1、济南市国土资源局济国土资函【2009】112号《关于济南xx置业有限公司某某街以东历史遗留问题有关问题的征询函》、济南市规划局济规管函【2009】263号《关于济南市国土资源局〈关于济南xx置业有限公司某某街以东历史遗留用地有关问题的征询函〉的答复》、济南市规划局济规管要字（2002）第48号《济南市规划局规划设计要求通知》及济南市规划局济规设（2004）第32号《济南市规划局关于冠华居住组团规划设计的批复》，欲证实2009年济南市规划局对涉案项目重新进行了规划，特别是对涉案的楼房由原先的6层建筑变更为28层建筑，所以就需要济南xx公司与王xx就变更后的房号进行确认，（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）但王xx未与济南xx公司就新的楼号达成新的协议，所以原先的认购书因为发生了情势变更应当已经解除。王xx质证称，证据系复印件，不具备合法的证据形式要件，对真实性不予认可；不属于新证据，且与本案没有实质性的关联，亦不符合情势变更的条件。证据2、孙某辉等分别与济南xx公司签订的商品房买卖预约协议书及商品房买卖合同。欲证明涉案项目规划发生重大的情势变更，需要业主对房号进行确认，其他业主按照通知后与济南xx公司达成了新的预约协议书，并且最终依据协议书签订了正式的商品房买卖合同。王xx质证称，不属于新证据，且与本案没有实质性的关联；对于某的合同与王xx提交的复印件是一致的，真实性认可，对孙某辉等的合同真实性无法确定；济南xx公司重新签订预约合同目的系为了提前收取全部购房款，强制要求业主签订的，与济南xx公司主张的情势变更之后的处理没有任何关系；选房确认单所载明的楼号就已经是规划确定的房屋的具体的楼号房号，也是在规划调整后的一个行为，该行为济南xx公司与购房人均是认可的，（济南商品房买卖律师 ）没有必要再另行签订相关的协议加以确认，选房确认单就已经进行了确认。证据3、业主于某等人选房确认单及业主李某波等人分别与济南xx公司签订的商品房买卖预约协议书一宗，证实业主选房后交给济南xx公司选房确认单不仅要有业主的签字而且还有手印，且选房确认单并不稳定，业主最终都是以商品房买卖预约协议书来确定最终的房源。王xx质证称，对选房确认单中签字摁手印是否为本人书写无法确认；一审中证人已证实王xx提交的选房确认单的形式内容与证人选房后取得的确认单的形式内容均一致；一二审中济南xx公司对选房确认单应具备的内容陈述自相矛盾；该证据不能证实济南xx公司的证明主张。（济南商品房买卖律师  一房二卖）证据4、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地建设用地所有权使用权合同变更协议》、《济南发展和改革委员会关于济南xx投资有限公司车北居住组团房地产开发项目核准的批复》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证实涉案项目具有合法审批手续。王xx质证称，对证据的真实性无异议。

济南商品房买卖律师  一房二卖：二审中王xx申请证人于某、郑某出庭作证，证人于某证实，选房确认单是一式两份，一份是济南xx公司留存的（签字按手印），另一份由业主留存，其留存的选房确认单与王xx一审中提交的选房确认单是一致的。证人郑某证实，其于2009年底选房后过了一段时间，济南xx公司让交全款，济南xx公司陈某经理说可以退款退息，也可以转卖，因对开发商很失望，其让陈某经理将选定的房屋转卖给他人。王xx对证人证言质证称，证人证言证实选房确认单确实是一式两份，济南xx公司留存的选房确认单联由业主签字、按手印，其他业主留存的选房确认单与王xx留存的是一致的。业主选房后，是存在部分购房者转卖他人的事实，济南xx公司主张选定房源没有确定是不能成立的。济南xx公司质证称，证人重复证实一审的证言，且不管房屋是否存在转卖他人的事实，但确实有不一致的。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、根据济南xx公司提交的证据1，结合一二审中双方当事人陈述及证人证言，可以认定涉案项目于2009年进行了重新规划，涉案5号楼由原先的6层建筑变更为28层建筑。2、王xx于2009年底参加济南xx公司组织的选房过程中，选定了5号楼座26层01室。3、2004年8月23日,济南xx公司与济南市国土资源局签订涉案土地《国土土地使用权出让合同》。2009年12月31日，济南xx公司与济南市国土资源局在上述出让合同的基础上签订《国有土地建设用地所有权使用权合同变更协议》（济国土合字（2009）第589—1号），该变更协议主要对涉案土地相关规划经济技术指标调整为：……容积率由1.3调整为地上容积率不大于2.4，地下容积率不大于1.2，（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）建筑密度不大于18%，绿化率不小于35%，停车率不少于80%。2011年4月29日，济南市发展和改革委员会对济南xx公司涉案房地产开发项目的立项申请予以核准。2011年6月28日，济南xx公司取得涉案项目土地使用权证。（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例）2011年8月10日，涉案项目取得《建设工程规划许可证》。2011年11月22日涉案项目取得《建设用地规划许可证》。2012年1月10日，涉案项目取得建筑工程施工许可证。

二审中，对2009年12月底至2010年1月期间济南xx公司组织选房、交房款、签订商品房预约合同的流程，证人于某陈述：“2009年年底接的开发商电话通知选房，同时某某支队也口头通知选房，我按通知日期去选房，当时开发商委托了一个销售公司带领我看房号、户型，然后个人选定，选定之后在选房确认单填上需购买的房屋，然后签字确认，开发商让我先回去，等候通知，贷款或全款自己回去可以考虑一下，大概是过了10多天我又接到开发商电话通知我过去办手续，（选择）交全款还是贷款，我确定的是交全款（济南房产买卖律师谈济南房产买卖一房二卖案例），过了几天之后又约定了一个时间我带着钱过去交的全款，交完全款之后同一天接着签订了商品房预约合同。”王xx及济南xx公司对证人于某陈述的流程均予以认可。

一审济南xx公司提交的录音证据显示，济南xx公司电话通知王xx于2010年1月4日前将信用贷款的资料递交济南xx公司，2010年1月5日前必须购房全款到位，否则视为王xx放弃所选房源。王xx在一审庭审中陈述，其（接到通知）出差回来后找过济南xx公司员工陈某，也去项目工地看过，因工程还未动工，不具备认购协议约定的签订正式商品房买卖（预售）合同的条件，所以不同意缴纳剩余房款。

本院认为，本案的争议焦点是：一、王xx、济南xx公司于2004年11月签订的认购书的性质及效力；二、涉案认购书的解除；三、济南xx公司主张不应支付房屋差价损失、一房二卖赔偿金的上诉请求是否应得到支持。

综上，济南xx公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持济南市xx人民法院（xx）商初字第xx号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；

二、撤销济南市xx人民法院（xx）商初字第xx号民事判决第四项及案件受理费、财产保全费负担项；

一审案件受理费6820元，由上诉人济南xx投资有限公司负担1535元，由被上诉人王xx负担5285元，财产保全费5000元，由上诉人济南xx投资有限公司负担。二审案件受理费6820元，由上诉人济南xx投资有限公司负担1535元，由被上诉人王xx负担5285元。

本判决为终审判决。

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