济南房屋买卖律师 谈济南房屋买卖合同案例(违约金纠纷）

济南房屋买卖律师，谈房屋买卖合同案例(违约金纠纷）--原告诉讼请求：

1、xx投资公司继续履行签订《商品房买卖合同》义务，协助刘xx办理关于**大道xx花园**栋**房房屋的产权过户登记手续；2、xx投资公司支付违约金每天万分之三计算，自2015年11月20日起算暂计至2017年9月18日，合计人民币103061元；3、本案诉讼费由xx投资公司承担。

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同违约金纠纷--一审法院认定事实：

刘xx与xx投资公司于2015年11月12日签订了《xx花园认购书》，刘xx为乙方，即认购方，xx投资公司为甲方，即出售方。该认购书的主要内容如下：“一、乙方认购的商品房位于**大道xx花园，房号为**栋**层**号，建筑面积127.45平方米，套内面积109.38平方米（最终以房管局测绘面积为准）。二、认购价格：总房款为人民币陆拾零万贰仟伍佰捌拾肆元整（￥602584），单价为4728元／㎡。（以建筑面积计价）。三、认购定金（空白）。四、付款方式（空白）。五、（空白）。六、如乙方未能在本认购书规定的日期内向甲方缴付首期房款和签署《商品房买卖合同》即视为认购方违约及放弃认购物业，甲方有权不予退回乙方已缴付定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会乙方。七、签署《商品房买卖合同》时本认购书自动作废。八、本认购书一式二份，自签署之日即时生效，均具有同等法律效力。”该认购书由甲方加盖了xx投资公司公章并由公司代表肖晓芬，经手人胡xx签名以及乙方刘xx签名确认。在刘xx与xx投资公司签订认购书的同日，即2015年11月12日，xx投资公司出具的《销售工作单》载明：“刘xx认购xx花园**栋**号洋房按销售原单价4728元签约认购书，在签收商品房买卖合同时按销售单价8.5折。”该《销售工作单》由xx投资公司加盖xx投资公司公章并由经办人胡xx签名确认。该《销售工作单》领导批示栏中，由xx投资公司法人代表黄xx书写了“同意8.5折及转户名及抵对工程款、物业费用”的内容。2015年12月11日，xx投资公司向刘xx开具了编号为6001748的购房收据，内容为：今收到刘xx交来购xx花园**栋**房房款（房款512222，配套费10200，产权综合费5286）合计527708。该收据中加盖了xx投资公司财务专用章，并由出纳王xx签名确认。至此，刘xx完成了全额交付购房款的义务。

2015年12月11日，xx投资公司法定代表人由黄xx变更为黄x，并依法在工商部门进行了变更登记。之后，xx投资公司一直拒绝与刘xx签订购房合同。并提出如下理由：“因刘xx与xx投资公司就xx物业公司的相关物业费等结算问题产生争议，且至今结算无果，导致以涉案房款抵对xx物业公司相关物业费之目的无法实现，从而导致双方无法签订《商品房买卖合同》”。xx投资公司认为至目前为止，xx投资公司与刘xx签订涉案《商品房买卖合同》的所附条件尚未成就，即认为刘xx由于和xx投资公司之间存在合同关系，刘xx当时是xx物业公司的法定代表人，该物业公司与xx投资公司之间存在物业管理服务合同关系，因xx物业公司与xx投资公司之间依合同未结清各项运营经费之前，不具备抵对刘xx购房款和签订购房合同的条件。2017年9月19日，刘xx因无法与xx投资公司签订购房合同诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。

一审另查明，刘xx在签订涉案《xx花园认购书》时，为xx花园物业公司法定代表人，该公司与xx投资公司建立了委托物业管理合同关系，对xx花园住宅小区行使物业管理权。该公司于2017年4月与xx投资公司解除了合同关系。在刘xx与xx投资公司签订认购书取得购房收据后刘xx实际掌握了涉案房屋钥匙。

一审诉讼过程中，一审法院于2017年10月30日向xx投资公司原办公室主任杨x和xx花园销售中心销售员张x作了问话笔录，该问话笔录内容均显示刘xx涉案购房收据是由售楼部会同xx投资公司财务部门所开具。一审法院还于2017年11月17日向xx投资公司原法定代表人黄xx作了问话笔录。黄xx认可涉案《销售工作单》中领导批示栏中书写的内容，并确认涉案购房收据是依正常、合法程序下加盖公章开具的，认可刘xx购买涉案房屋交易成功。

一审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，刘xx与xx投资公司之间签订的《xx花园认购书》第六条、第七条内容和xx投资公司出具的《销售工作单》均涉及到签订《商品房买卖合同》的表述，说明刘xx与xx投资公司双方在签订认购书之后，如果认购方履行了该认购书约定的义务后，销售方必然应当与认购方签订《商品房买卖合同》，除非认购方自动放弃，否则，销售方拒绝与认购方签订《商品房买卖合同》即属违约。刘xx在与xx投资公司签订认购书后，在xx投资公司法定代表人同意以工程款、物业费用抵对购房款，并同意按8.5折计算房价的情况下，xx投资公司于2015年12月11日向刘xx出具了交清房款的收据，表明刘xx已经履行了主要义务，对方也接受，涉案《商品房买卖合同》成立。从认购书的内容以及涉案《销售工作单》中xx投资公司当时的法定代表人黄xx书写的内容，均反映不出签订《商品房买卖合同》必须以刘xx与xx投资公司结清相关物业运营费为附加条件，且xx投资公司亦向刘xx开具了收据，该收据具有证明刘xx交清房款的法律效力。除非xx投资公司能够举证推翻该收据的证明效力，但至一审法院制作判决书时，xx投资公司均未能举证推翻。至于抵对的物业费属xx物业公司的物业费而非刘xx个人的物业费，均不影响确认刘xx已交清购房款。但刘xx请求法院判决xx投资公司履行签订《商品房买卖合同》义务，不予支持。刘xx还请求xx投资公司支付按每天万分之三计算的违约金无合法依据，亦不予支持。xx投资公司在认可刘xx已交清全部购房款之后，一直拒绝与刘xx签订《商品房买卖合同》，致使刘xx至今未能办理涉案房屋所有权转移登记手续，对此，xx投资公司必须接受刘xx的请求，协助刘xx办理xx花园**栋**号房屋所有权转移登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、xx投资公司应于判决生效之日起三十日内协助刘xx办理**大道xx花园**栋**号房屋所有权转移登记手续；二、驳回刘xx其他诉讼请求。本案受理费9952元，减半收取4976元，由刘xx负担2000元，xx投资公司负担2976元。

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同违约金纠纷--xx投资公司上诉请求：

1、撤销xx省xx县人民法院（2017）xx民初850号民事判决第一项；2、改判驳回刘xx的全部诉讼请求；3、案件受理费由刘xx负担。

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同违约金纠纷--二审法院查明

经质证，xx投资公司认为：1、对《债权转让情况说明》的真实性、合法性和证明内容有异议，不能证实刘xx一审主张的已以物业费或工程款抵对涉案房款的事实。第一，到目前为止，刘xx没有提交证据证明xx投资公司拖欠xx物业公司的物业费和工程款的事实，说明xx物业公司的债权不存在；第二，对照双方2017年4月2日签订的《终止物业服务委托协议》来看，xx投资公司不存在欠xx物业公司物业费或工程款的事实；第三，该《债权转让情况说明》称“早巳将此债权转让给刘xx个人名下，且已经告知xxxx投资公司的前法人代表黄xx先生，”这一说法不可信。因为，一方面，根据合同法相关规定，如果当事人出现债权转让的情形，首先主张债权转让的人即xx物业公司应有证据证明其存在债权的事实，但现在xx物业公司并没有证据证明其对xx投资公司存在债权以及存在何种债权的事实，就本案而言，如果xx物业公司所指的债权是物业费或工程款，在xx投资公司没有支付该物业费或工程款给xx物业公司的情况下（即产生债权的情况下），则xx物业公司应向法庭提交xx投资公司拖欠xx物业公司多少物业费和工程款的证据。其次债权人转让债权应通知债务人，未经通知的，该转让对债务人不发生效力，xx物业公司到现在为止没有提交证据证明xx物业公司把其所谓债权转让给刘xx的行为和事实，至于黄xx早在2015年12月11日就不是xx投资公司的法定代表人，也不是xx投资公司的股东，xx物业公司有无告知和是否告知与xx投资公司无任何关系。所以，该《债权转让情况说明》不能证实xx物业公司与xx投资公司存在以物业费、工程款抵对涉案房款的事实。2、对《股东会决议》的真实性、合法性和证据内容有异议，不能证实xx投资公司与xx物业公司存在以涉案房款抵对物业费和工程款的事实。首先，从时间上来看，该《股东会决议》产生时间为2017年9月9日，而刘xx在一审中主张的涉案房款抵对xx物业公司的工程款、物业费的事实发生在xx投资公司出具涉案收据之前即2015年12月11日，这两者的时间相隔近两年，恰恰证明股东会决议只是刘xx为应付本案而事后制作，不能证明xx物业公司对xx投资公司存在债权的事实。其次，该《股东会决议》召开时间为2017年9月9日，刘xx向法庭提交的《债权转让情况说明》是2017年9月10日，涉案认购书签订的时间是2015年11月12日，刘xx在起诉状和一审中主张双方涉案房款抵对事实发生在2015年12月11日出具收据之前，对照双方终止物业服务时间2017年4月2日可知，xx投资公司在2015年12月11日以后不存在拖欠xx物业公司工程款和物业的事实．因此，刘xx提交该份《股东会决议》显然不能证明xx物业公司在其召开股东会决议时仍存在相当于涉案购房款的物业费或工程款的债权的事实。3、对xx物业公司的工商登记机读资料和股东身份信息真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。因为从工商登记来看，xx物业公司是有限责任公司，而涉案认购书的认购主体是刘xx个人，在双方或多方对xx物业公司的物业费、工程款是否抵对xx投资公司的涉案房款以及如何抵对达成协议之前，刘xx以其具有xx物业公司股东的身份为由认为其是涉案商品房买卖合同当然的签约主体显然依据不足。4、对《终止物业服务委托协议》真实性、合法性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。首先，从该终止协议来看，根本看不出xx物业公司与xx投资公司存在以物业费、工程款抵对涉案房款的事实．其次，由于涉案认购书签订在前，终止协议签订在后，但双方在签订终止物业服务协议时均没有提到涉案房款抵对物业费、工程款的一事，恰恰说明xx投资公司不存在拖欠xx物业公司所谓工程款或物业费的事实。综上，根据刘xx补交的上述证据，对照xx投资公司补充提交的证据可知，在2015年12月之前，xx投资公司与xx物业公司就xx物业公司应上交给xx投资公司的费用，与xx投资公司应付给xx物业公司的物业运行费用已经逐月抵对清楚，在xx物业公司没有向法庭提交xx投资公司在2015年12月11月之前存在拖欠xx物业公司所谓物业费或工程款的事实，即xx物业公司对xx投资公司不存在相当于涉案房款数额债权的情况下，本案根本不存在以xx物业公司物业费或工程款抵对涉案房款的事实。

xx投资公司亦向二审法院提交了2015年5月至11月xx物业公司上交的《费用清单》和相关收据，拟证明在2015年12月之前，xx投资公司与xx物业公司就xx物业公司应上交给xx投资公司的费用，与xx投资公司应付给xx物业公司的物业运行费用已经逐月抵对清楚。

经质证，刘xx认为，xx投资公司提交的证据无法证明xx物业公司与xx投资公司的物业费已抵对清楚，况且如果抵对清楚了，xx投资公司不可能出具房款收据给刘xx。

针对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：一审判决认定的事实属实，二审法院予以确认。二审另查明：

1、根据xx县工商和质量技术监督局出具的企业机读档案登记资料显示，xx物业公司的投资者为谢x、谢xx和刘xx。根据刘xx提交的户口本，谢x和谢xx均登记在户主为刘xx的户口本名下，关系分别为子、女。

2、谢xx制作2015年5月至11月《xx物业上交费用清单制表》，该表由刘xx审批，由黄xx复核，并备注：xx物业公司当月上交的费用抵对当月xx物业运行费用。2015年，xx投资公司出具七份收据，注明收到xx物业上交2015年5月到11月物业费、水费、电费、公摊电费等，由xx投资公司的会计王xx签名，并在各收据上备注抵当月运行费用。

3、2017年4月2日，xx物业公司与xx投资公司签订《终止物业服务委托协议》，双方一致同意终止2011年4月20日签订的《前期物业服务委托合同》，其中第五条中约定“经甲乙双方协商，2017年4月1日前xx花园业主拖欠的物业管理费、税费、公摊电费等物业相关费用归甲方所有，如因乙方原因导致甲方未首期拖欠的物业管理相关费用，乙方应承担垫付责任。……”

4、2017年9月9日，xx物业公司召开年度临时股东会并作出决议：关于法人刘xx先生购买座落于xx花园**栋**号、**栋**号两套房屋，《销售工作单》中“同意8.5折及转户名，抵对工程款及物业费用”，其中的工程款及物业费用均是以xxxx物业服务有限公司的名义与xxxx投资实业有限公司发生的债权，经各个股东协商，已将此债权转让给刘xx个人名下，且已经告知xxxx投资实业有限公司的前法人代表黄xx先生。

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同违约金纠纷----二审法院认为

二审法院认为，本案刘xx虽未与xx投资公司签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《认购书》已经具备房屋买卖合同主要条款，且刘xx依据《认购书》负有支付房屋价款的义务的，该《认购书》应当认定为房屋买卖合同，因此本案案由应当定为房屋买卖合同纠纷。一审法院认定本案案由为商品房买卖合同纠纷不当，应予以纠正。本案二审争议焦点主要是：1、刘xx是否为本案适格原告；2、一审法院认定xx投资公司应协助刘xx办理涉案房屋所有权转移登记手续是否正确。

关于刘xx是否为本案适格原告问题。xx投资公司认为其与xx物业公司已经就物业费抵对清楚，不存在再以房款抵对物业费的问题。刘xx只是xx物业公司的法定代表人，其个人不能以物业费抵对房款来要求将产权过户至其个人名下，因此认为刘xx不属于本案适格原告。经查，刘xx于2015年11月18日与xx投资公司签订由刘xx认购涉案房屋的认购书。同日，xx投资公司出具的《销售工作单》载明：“刘xx认购xx花园**栋**号洋房按销售原单价4728元签约认购书，在签收商品房买卖合同时按销售单价8.5折”，并由xx投资公司加盖公章并由经办人张x签名确认。xx投资公司法人代表黄xx亦该销售工作单领导批示栏中书写了“同意8.5折及转户名及抵对工程款、物业费用”的内容。2015年12月11日，xx投资公司向刘xx开具了加盖了xx投资公司财务专用章，并由出纳王xx签名确认编号为6001748的《购房收据》载明：今收到刘xx交来购xx花园**栋**房房款（房款512222，配套费10200，产权综合费5286）合计527708元。从上述证据来看，涉案房屋认购书具备了商品房买卖合同本约的条件，刘xx是涉案案房屋买卖合同的当事人，具有本案原告的诉讼主体资格。xx投资公司认为刘xx不属于适格原告，理由不充分，不予支持。

关于一审法院认定xx投资公司应协助刘xx办理涉案房屋所有权转移登记手续是否正确问题。如前所述，刘xx与xx投资公司签订涉案房屋《认购书》属房屋买卖合同，xx投资公司出具的《销售工作单》和《购房收据》同意涉案购房款用于抵对工程款、物业费用，并明确收到刘xx认购的涉案房屋的购房款。且xx物业公司亦通过了股东会决议并出具书面《债权转让情况说明》，同意将xx投资公司拖欠的工程款、物业费债权转让给刘xx用于抵对涉案购房款。另xx投资公司原法定代表人黄xx在接受一审法院调查时亦明确表示认可刘xx与xx投资公司之间的房屋买卖是真实合法。因此，一审法院据此认定xx投资公司应协助刘xx办理涉案房屋所有权转移登记手续并无不妥，应予维持。

综上所述，上诉人xx投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

济南房屋买卖律师谈房屋买卖合同违约金纠纷--二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。